美经济研究局专家:美房价为何翻不了身

行为金融学创始人,耶鲁大学经济学教授,美国国家经济研究局研究员罗伯特希勒

美国最近3年的房价一直在跌,这一趋势还将继续.连联邦政府都宣布,房价下跌将持续至2010年.最起码,最近的银行压力测试已经假定房价在2006年至2010年间下跌41%.

这样的持续下跌违背了普遍常识和传统经济学法则,后者假设个人行为是理性的,且市场是有效的.如果人们真如市场有效论那般行为,房价应该在更短时间内大幅下降,而不是逐年下降.但房地产市场上的现实情况并非如此.长期下降有时确实符合规律.

历史上有许多范例. 1991年,在日本房地产泡沫破裂后,日本主要城市的土地价格连续下降了15年.几个共同因素导致了房地产市场的惜售行为.一个重要的原因是,现房的销售 量主要取决于那些准备买2套(以上)房的人.如果卖方认为房价会继续下跌,他们中的大多数人不会急着卖,因为他们并不真的准备离开市场.此外,很少有业主 是完全出于投机考虑离开房地产市场的.比如,那些共有一幢房子的夫妻,必须达成共识才能将房屋出售转向租赁房屋.即便是孩子长大了,因为转到其他校区就学 要租房住,他们也对售房有否决权.事实上,多数抛售房屋转向租房的决定并不是遵循市场法则的行为.相反,他们是经济压力的产物,包括止赎,违约以及生活方 式的改变.这一变化解释了在失业率高涨之时,房价下跌会长期存在.

假设有一对年轻夫妇正租着一套公寓.如果放在几年前,购房的想法对他们来说会很有吸引力.但在看到周围频频失业和房地产市场混乱的局面后,他们的 想法改变了:还是继续租房吧.这种想法现在已经根深蒂固了,几年内是不会改变了.另一方面,一对老年夫妇在房地产市场繁荣时期未能把房子卖掉,也没有搬到 拥有继续医疗的退休人员社区.他们决定,现在是卖房子的时候了.他们可能用上一两年时间整理财产,为搬家作准备,但他们可不会再改主意了.因此,房地产市 场未来只有卖方而没有买方,而住房供应需求减少也决定了房价下跌将持续到2010年或2011.如果经济在未来有了重大改善,所有人都可能改变主意.年轻 夫妇可能会改变主意,过一年就买房,而老年夫妇则会进一步推迟售房计划.这样的话,市场则有买方而无卖方,房价会往上走.出于这个原因,也有经济学家否认 房价会如预期那样下降.但这种变化并不常有.即便经济衰退很快结束,房地产市场仍会继续走坏.在上一次结束于1990年-1991年的房地产热潮中,直到 1997年,房地产价格都没有丝毫上涨.