香港樓市料再跌兩成　最快年中見底

2009-01-28 22:23 香港的住宅樓價由去年7月的高位至年底已蒸發了四分之一，在香港經濟陷入衰退且失業率料續升的陰霾下，2009年樓市仍難看好。分析師最樂觀地估計是年中可望見底，但在觸底前樓價仍可能再跌兩成。

回顧去年初，在利率向下，本地經濟及就業情況改善，加上股市暢旺等財富效應帶動下，樓市前景看來欣欣向榮，但環球金融海嘯淹至，先前積累的財富效應迅即化為烏有，樓市在下半年急轉直下。

一般中小型住宅樓價於2008年累計跌近四分之一，而恆生指數和恆生地產分類指數的跌幅分別近五成和五成半。

供樓負擔比例回落至30%

"物業價格的跌幅較(地產股)低，因為目前香港市民的供樓負擔比例已由最高時的接近100%回落至30%的水平，使樓價有較大的抗跌力，"仲量聯行董事兼住宅部主管曾煥平說。

此外，儘管按揭利率由低點時的2厘多回升至約4厘，曾煥平指仍屬於較低水平，作為投資的話，豪宅的租金收益率約3.5%，而中小型住宅的租金收益率可達5-5.5%。相對本地銀行一年期大額(100萬港元以上)定期存款利率不足1%，回報相對吸引。

不過，投行分析師普遍預期2009年樓價仍會繼續向下。路透社稍前綜合12家投行和券商預測的調查，平均預測2009年香港住宅樓價將平均下跌兩成。

投行高盛於12月中更將未來18個月的樓價預測，由原來下跌兩成修訂至跌三成，因該行已將2009年實質本地生產總值(GDP)將由原來增長2.2%，修訂至下跌3%，且近期本地銀行加息將使置業者的負債償息能力比率(debt service ratio)提高逾2個百分點。

事實上，香港因連續兩個季度GDP出現按季負增長，已於去年第三季正式步入經濟衰退，政府亦已表示，未來數月失業率將會上升。去年9-11月失業率為3。8%，創逾一年高點。

野村證券預期，2009年香港的綜合消費物價指數(CPI)將為負1.1%，料第一至三季本地實質利率將為正數，這對樓市是負面因素。

不過，該行認為，香港的利率將維持低位，料第四季的CPI將回覆正數，屆時負利率重臨將伴隨著下半年的樓市復甦。

國際物業顧問萊坊預期，最樂觀估計香港樓市於今年中見底，"合理預測是年底見底，"該行研究部主管黃傑雄說。

反彈機會會比歐美快

該行執行董事陳致馨指出，目前香港的經濟環境與1997年的低潮有很大分別，當時本地的住宅按揭利率高達10厘以上，相對目前約4厘，市民的負擔能力已變得較強。黃傑雄相信，歐美地產市場的調整期不會短，但香港有機會比它們反彈得快，因為經歷過1997年亞洲金融風暴至2003年爆發沙斯(SARS)這段長時間的樓市調整期後，本地的物業投資者的態度已趨於審慎，過度借貸的情況不嚴重，且新的供應不多。

量度香港樓市晴雨表--中原城市領先指數於截至12月21日止報56.93點。中原地產研究部聯席董事黃良升指出，該指數已連續六個星期在56-57點橫行，確認樓價止跌回穩，預期在1月底農曆新年前，指數會繼續在約55至58點之間橫行。

他指出，這預測將取決於會否再有大型裁員潮出現，以及銀行是否恢復正常的按揭（房屋抵押）貸款，因本地銀行在金融海嘯期間為防範風險而收緊按揭成數，且對批出按揭也不甚積極。

"(市場)壞消息已七七八八，失業率會繼續上升，但情況應該不會如市場預期般差勁......而且銀行對放貸應會漸放鬆，待市場穩定下來後，市民或會因樓價下調而再度入市，"建銀國際證券研究部執行董事顏偉洪說。

顏偉洪預測2009年上半年樓價仍有可能下跌數個百分點，但下半年將反彈，料全年升幅可達15%。

從過去一年物業價格跌幅遠低於藍籌和地產股跌幅看來，前者的抗跌力似乎較強，但對選擇哪種投資產品，關鍵取決於本身對流動性的要求。

萊坊的黃傑雄稱，無論投資股票或物業，長線均會有可觀的回報，但個別的股票股價波動相當大，且上市公司不一定會派息，故股票難以成為投資者長期持有的投資產品；至於投資物業的成本較高，且在市況欠佳時往往需長時間才能沽出，流動性較股票差，但其好處是可以放租賺取租金回報，當中又以豪宅和零售舖位的升值潛力最高。

建銀國際的顏偉洪表示："現時香港人手裡握有大把現金，雖說Cash is King(現金為王)，但當國王太久(指持有現金)也要作投資吧!保守一點的可以買債券，少量股票，而投資物業則相對穩健。"