深圳樓市壓力巨大 一手樓存量10年難消化

受全球金融危機的影響，很大程度上依靠出口的珠三角一帶明顯感到寒流襲來，居民捂緊錢袋，存量房無法消化。深圳國土局數據顯示，截至11月12日，一手房可售面積為646.4萬平米，可售套數6.43萬套左右。

英聯國際不動產研究員李欣萌認為，以10月的銷售量基數和供銷比水平計算，深圳市目前一手住宅存量需141個月的時間，約12年，才能消化完畢。從目前全市現有存量、新盤入市規模來看，隨著年關的臨近，在未來一兩個月房價進一步下調已成大勢所趨。

巨大存貨壓力

截至11月12日，深圳擁有646.4萬平米一手房可售面積，約6.43萬套左右，按照平均每天150套的銷售量來計算，假如後市沒有任何新盤入市，也需要到2010年初期才能消化完。

據有關數據統計，10月深圳一手房成交面積為33.84萬平米，環比上升9.54%，但即使以10月銷售速度大於供應速度來計算，李欣萌認為，按照遞減法，深圳市目前一手住宅存量需10年的時間才能消化完畢，銷售壓力可見一斑。

中原地產總經理李耀智對《華夏時報》記者表示：「存量房大幅度積壓，對發展商來說，是很大的壓力。」

「項目少又有錢支撐的可以放在那不動，等地方政府救市。有的是因為迫於前期業主的鬧事壓力，不敢大幅降價銷售，只能暗中折扣。」上述市場人士告訴記者，這是近期市場上沒有大幅降價的原因。

11月3日至9日的一週內，深圳新開盤1086套房共約6.9萬平米，而前一週取得預售許可�的4573套房子的住宅面積達37.6萬米。8、9月新獲批售的供應量將大規模湧入市場，市場人士預算11月12月新開盤量還有上萬套，使各片區銷售壓力持續加大。

小產權房捲土重來

一直以來，市場上買房關注最多的是商品房，但商品房的價格仍讓很多購房者望洋興�。在遍地是工業區的深圳關外，十幾層高的「摩天」農民小產權房已遍地開花。

英聯國際不動產董事長郭建波對《華夏時報》記者表示，深圳樓市，目前除了商品房的存量在6萬套以上，還有一個不容忽視的房源就是農民房，市場上總量也有六七萬套，大約有700萬平米左右。

在經濟不景氣之時，小產權房價格優勢愈加明顯，比商品房便宜50%-70%，將給商品房帶來很大的衝擊。近期有網站調查數據顯示，深圳人有七成考慮買農民房。

發展商為了衝擊今年最後兩個月保全年業績，在價格上會再有所表現。郭建波告訴記者，在2008年最後兩個月內，深圳樓市營銷分化的局面預期會更加明顯，總體趨勢為兩類，一是穩步銷售：以萬科為代表，包括延續原有定價及優惠措施，保守定價開盤。二是加速促銷，包括低價開盤、繼續降價、加大優惠幅度，如塘朗雅苑、金地梅隆鎮等。

「新盤要是消化不了，到明年1月、2月淡季就更難賣了，現在主要以自住客為主，投資客全線撤離，但是隨著各行業減薪裁員，經濟危機的恐慌心理進一步加劇，自住客入市也會受到很大影響。」李耀智表示。