上海買氣冷 二手房續跌

2008-11-08 12:53 上海房市近來跌跌不休，臺慶房產統計，上海9月二手住宅（含集資樓及別墅洋房）成交量僅4,667戶，較去年同期減少69%，創今年最大降幅，相較8月也滑坡23%；成交均價每平方公尺為人民幣9,604元，與8月持平，相較去年同期略高出4.5%。

臺慶房產副總經理陳史翎表示，上海二手住宅成交量節節滑坡，原因在於6月以來，均價幾無變動下修，尚未達到買方心理預期價位；部分屋主已看清形勢，選擇將價格一次降足以迅速套現，但數量並不多，對整體房市情況影響不大。

陳史翎分析，上海大部分二手房屋主還在觀望一手房情況，當前一手房還未明顯降價時，二手房也難大範圍降價。

上海今年一、二手房的成交量，在7月和9月時萎縮最嚴重，一手房交易分別減少31.9%和31.8%，二手房交易減少27.1%和23%。陳史翎說，二手房成交量萎縮比例小於一手房，原因還是在於二手房部分屋主選擇大幅降價拋貨，領跑於大盤。

這部分屋主約佔5%至10%，可以分為兩類，一類是受當前經濟形勢等因素影響、有資金壓力和需求，例如臺慶房產9月成交一戶古北區的房屋，業主在日本有車間，因經濟形勢影響，資金面遭遇緊迫壓力，選擇出售名下的一些房產來迅速獲取現金。

這戶房屋按當前行情單價為每平方公尺人民幣3.5萬元，業主自己降到每平方公尺人民幣2.8萬元，最終以每平方公尺人民幣2.75萬元，降價幅度達21.4%。

另一類是對市場比較敏銳、洞悉房市已開端滑坡的業主。他們沒有太大資金壓力，家境殷實，擁有多戶房屋，選擇低價甩賣部分房產，主要是調整投資結構。如臺慶房產9月成交的徐家匯對象，市場價每平方公尺人民幣1.8萬元，業主開價每平方公尺人民幣1.3萬元，最後迅速成交，降價幅度達28%。

陳史翎說，臺慶房產分析，二手房得自最高價下修13%至20%，才會有買方積極承接購買。當前在上海有購房需求的買方，可多去二手房市場尋寶；對一手房開發商來說，若未售住宅量較大、超過50%，大幅降價會使獲利甚微，如果未售住宅量不大，低於50%，大幅降價回籠的資金有限，還有可能導致先前購房的業主退房。

即使一手房開發商降價，也採取階梯式，但二手房卻有小部分業主願將價格一次降足，購房者可與中意的品牌房屋仲介多加接觸、多方對比選擇，較有可能找到低價的滿意房屋。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)