危機之源：不負責任的借貸者

美國次貸危機引發席捲全球的金融風暴。在人們指責貸款公司不擇手段、華爾街貪得無厭、政府機構監管乏力、以及信用評級機構失職的同時，也有業內人士指出，普通購房者不負責任的借貸行為和不切實際的美國夢也是釀成這場危機的重要原因。我們正在連續播送系列報導，詳細探討目前這場金融危機的來龍去脈。今天談談不負責任的借貸者在這場危機中所起的作用。

*誘惑與貪婪*

2004年夏天，一名婦女走進了華府近郊維也納市PINNACLE房貸公司的辦公室。她對貸款人員說，她的男友希望在馬里蘭州首府安納波利斯買一座房子。他們希望獲得在廣告上看到的那種不需要收入、財產和就業證明的貸款。貸款人員說沒問題，隨後交給這位婦女一些表格拿回去填寫。

貸款獲得批准後，在過戶的這一天，這名婦女隻身一人趕來簽字。她說，她的男朋友正在出差，沒有辦法趕到。PINNACLE房貸公司的人員說，這筆交易是以她男友的名義進行的，因此必須由他本人簽字。這名婦女最後只好講了實話。他的男友正在監獄裡服刑。

這是華盛頓郵報最近披露的一則消息。2004年前後，美國房地產市場泡沫進入高潮，類似的離奇故事在美國各地反覆上演。南加州大學從事城市規劃和房地產金融研究的經濟學教授加里.潘特(GARY PAINTER)說，購房者不負責任的投資行為對次貸危機起到了推波助瀾的作用。

他說："這些潛在購房者的錯誤在於，他們明明知道如果房價不持續上漲的話，他們根本無法承受他們打算申請的貸款。但是在貸款商的誘惑下，在貪婪的驅動下，他們喪失了自己的判斷能力。"

*不切實際的理財預期*

2006年1月31日，格林斯盤卸下美聯儲主席職務。在他離任前一個星期，格林斯潘對手中的一份行業報告感到迷惑不解。這份報告顯示，美國次級房貸佔所有貸款的比例從2004年的不足7%增加到2006年的20%。

美國公寓租賃行業組織全美多單元住宅理事會(NMHC)的副總裁吉姆.阿伯利(JIM ARBURY)認為，如果不是很多個人投資者不切實際的理財預期，單靠貸款商掠奪式的放貸行為很難把次貸雪球滾這麼大。

阿伯利說："這些購房者以為，他們的財產每年可以升值至少15%到20%。他們知道自己除了中彩票以外，沒有更快的辦法致富。"

在房地產泡沫破裂之前，全美房屋平均中間價格從2004年的18萬5千美元激增到2006年的23萬美元；從1965年開始基本穩定在64%左右的美國住房擁有率在2004年激增到差不多70%。

*次貸對象非洲裔拉美裔居多*

次級信貸既是此次全球金融危機的誘發因素，也是最近一輪美國房市泡沫破滅和以往信貸危機的一個主要區別。這種貸款的推銷對象集中在那些儲蓄少、收入低、沒有信用史或信用記錄不良的購房者。由於這類借貸者風險較高，無法獲得利率較低的傳統30年定期房貸，次級房貸通常不要求很多首付，購房者在貸款的最初兩到三年只需支付很低的固定利率，隨後開始支付大幅上調的靈活利率。

外來移民和少數族裔購房者深受影響，是美國次貸危機的一個主要特徵。專門跟蹤信貸市場行情的經濟智庫負責任借貸中心(Center for Responsible Lending)的統計數字顯示，2005年，超過50%的非洲裔美國人購房者和接近40%的拉美裔美國人購房者使用次貸購房。從1995年到2005年的10年時間裏，拉美裔的住房擁有率增長了70%，遠遠超過其他族裔。

*信貸產品過於複雜*

華盛頓智庫住房政策中心的執行主任傑夫裡.魯貝爾(JEFF LUBELL)說， 外來移民和少數族裔一方面渴望擁有自己的住房，實現美國夢。但另一方面，越來越複雜的信貸產品使他們根本無法評估自己的償付能力和金融風險。

魯貝爾說："30年前，人們貸款買房大約有一兩個選擇而已。但是在2004年到2006年，市場上不僅有上百個不同的貸款商，而且有更多的信貸產品。毫無疑問，整個系統越來越複雜。而作為一個社會，我們沒有確保這些人瞭解信貸市場如何運作。"

對於貸款經紀人來說，他們發放的貸款越多，拿到的佣金就越多；對於貸款公司來說，發放高風險貸款意味著借貸者必須支付更高的利率；對於從貸款公司手中購買房貸證券產品的各種券商、基金、和投行來說，以高利率支撐、並獲得評級公司首肯的債券意味著更快、更高的回報。但對於收入微薄但希望實現美國夢，還有那些希望炒房致富的人來說，次級貸款的輕易獲得意味著他們買到的住房大大超出自己的承受能力。

*並非所有的人都適合買房*

全美多單元住宅理事會(NMHC)的副總裁阿伯利說，擁有住房作為美國夢的一部分被人為地誇大，以至於很多人忽視了擁有住房的真實成本。

阿伯利說："簡單地說，不是所有的人都適合買房。有一部分人不僅無法支付房貸，同時也負擔不起房地產稅、水電、取暖、房屋保險等各種擁有住房的相關成本。對於這些人來說，擁有住房的美國夢很容易變成一場惡夢，特別是在經濟下行階段。"

美國購房者正在為此付出代價。美國人口普查局的數字顯示，2008年第二季度美國的住房擁有率為68.1%，雖然只比2004年的頂峰時期下降了不到一個百分點，但是這意味著已經有240萬美國人在過去的4年裡失去了他們的住房。

美國抵押貸款銀行協會的數據顯示，2006年初，次級房屋貸款已經佔到美國房屋貸款總量的20%。然而進入2008年以來，次貸比重已經下降到可以忽略不計的程度。

南加州大學潘特教授預計，隨著次貸的接近消失和更加嚴格的貸款標準，即使新一屆美國國會把提高住房擁有率作為主要任務，美國的住房擁有率在短期內也很難突破70%的關口。這跟房市泡沫的破裂固然有關係，但同時也和美國的人口結構變化有關。

*嬰兒潮影響房市*

潘特教授說："事實上，美國的住房擁有率在60年代以來的大部分時間裏一直穩定，只是從90年代末和2000年後才開始顯著上升。這裡面除了有次貸和房市泡沫的原因外，也有接近退休年齡的‘嬰兒潮'一代進入買房的高峰時期。這個因素和經濟週期是沒有關係的。"

美國住房規劃協會今年年初發表的一份報告指出，美國7千8百萬人的"嬰兒潮"退休、變老、最後退出市場，這部分消費者的逐漸消失將最早在2010年開始影響到美國房市。美國房市屆時可能出現的復甦將因此大打折扣。

南加州大學的潘特教授指出，儘管次貸這個詞現在在美國差不多已經成了毒藥的同義詞，但是次貸最初的宗旨是為了幫助那些經濟條件不足以獲得傳統30年期房貸，但是又有足夠的穩定收入可以買房的人。他說，從理論上講，次貸應該在房屋貸款市場佔有一席之地。潘特教授預計，在目前的金融危機過後，次貸將會再次作為一種輔助性的貸款產品出現。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)