商業房產 恐成下個未爆彈

2008-08-23 21:53 作者:吳國卿 隨著美國住宅抵押貸款市場節節潰敗，華爾街擔心商業房地產貸款市場也可能捲入風暴，因為華爾街銀行持有逾1,000億美元的商業抵押擔保證券（MBS），可能帶來龐大虧損。

最新的警訊是，紐約哈林區一家大型出租公寓營運商Riverton公寓公司上週表示，可能無法如期在9月償付2.25 億美元的抵押貸款。這將是這波房地產市場危機中，紐約規模最大的違約案。觀察家開始憂慮，整體商業房地產市場惡化，可能導致本季出現更多資產減值，使原已造成龐大虧損的MBS類資產失血擴大。Sandler O'Neil公司銀行業分析師哈特說："現在擔心的是，下一張骨牌是商業房地產市場。當消費者信用惡化時，商業信用也會跟進。"截至第二季末，德意志銀行持有251億美元商業抵押貸款資產，摩根士丹利持有221億美元，花旗集團則持有191億美元。

雷曼兄弟持有最多這類證券，目前正積極變賣約400億美元的商業房地產抵押貸款資產，和整個商業房地產事業。該公司的投資組合以高風險貸款為主，即通稱的過渡權益（bridge equity），其餘則為風險更高的浮動利率貸款。這些貸款通常是貸給旅館、辦公室開發商和零售商場開發商，但市場出現問題後，各家銀行都急於出脫這些貸款。

全盤的房地產指標已顯示山雨欲來的跡象，穆迪/REAL房地產價格指數已從去年10月的最高點回跌近12%。全國房地產投資受託人協會（NCREIF）編纂的較保守指數，顯示第二季的價格上漲減緩到0.5%，低於第一季的4%。

商業房地產貸款通常被認為最安全，因為建築物可當作擔保品，且大型房地產開發商可從投資創造收入，提高償債可能性。

但去年問題開始浮現，摩根士丹利報告註銷4億美元的商業抵押貸款相關虧損。今年第一季，美國最大商業房地產放款銀行之一的美聯銀行也說，為2007年下半年提列逾10億美元的商業房地產貸款資產減值，原因是投資人停止買進由這類債券擔保的證券。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)