北京樓市火爆難掩泡沫:空置率令人驚嘆

「現在小區的入住率不到30% ，房子空了不少，還有很多人沒有住進來。」家住朝陽旺角小區的梁小姐對記者說。據中北物業公司的統計數據顯示，朝陽旺角社區總戶數約 1300戶，現已經辦理交房約1215戶。但是到了黃昏，頂多隻有20%-30%的住戶燈光從這個小區裡隱隱透出，小區的高空置率令人驚嘆。

     在東花市大街不到一站地距離的45家商鋪中聚集了「中原地產」、「鏈家地產」、「我愛我家」等12家房產中介。「北京的房產中介市場很繁榮，鏈家地產在北京不同地段共有400多家分店。」鏈家地產置業顧問梁召峰先生在接受《中國產經新聞》記者採訪時說。據業內人士透露，北京共有8000多家房產中介公司，有些是直接租商鋪以店面的形式辦公，有些則是「隱居」在寫字樓裡。

　　北京眾多樓盤售出率高而入住率低，房產中介生意興隆，實際住房需求得不到滿足，房產投資卻助推房價一路飆升，高空置率、高租售比、溫州炒房團撤資離京，種種跡象表明，北京樓市泡沫已凸顯，房地產市場面臨巨大風險。

　　房價「一路高歌」

　　根據調查顯示， 8月北京房價同比上漲13.5%，其中新房房價上漲10.6%，房價創年內新高。

　　「目前房價高漲並不是住房實際需求在推動，而是投資在拉動。中高收入人群的住房需求已經滿足，現在真正缺房子的是中低收入人群。」北京市房地產業協會培訓中心溫主任在接受記者採訪時說。

　　2000∼2003年商品住宅平均售價基本在4450∼4750元/平方米之間波動，漲幅區間為-5%∼6%。2004年下半年開始，北京住房價格出現快速上漲，2005年和2006年新建商品住房價格漲幅分別為7.1%和 10.4%。2007年6月份北京市新建商品住宅價格同比上漲10%，在全國70個大中城市統計中位居第四。7月全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲8.1%，其中，北京漲幅高達11.6%。二季度北京新建商品住房銷售價格漲幅也高達10.3%。

　　空置率高於國際慣例

　　按照國際通行慣例，空置率在5%與10%之間為合理區，在10%與20%之間為空置危險區，在20%以上為商品房嚴重積壓區。據統計數據顯示，2007年第二季度，北京市中高檔住宅市場的整體空置率為24.42%，與上一季度相比略有下降。

　　一位不願透露姓名的房產中介工作人員在接受《中國產經新聞》記者採訪時說，要單看空置率的話一般不會超過50%，不過很大一部分都是租房子的，實際產權人的房屋入住率應該不會超過30%。北三環安貞橋附近的一個小區，房子很早以前就賣完了，但是到了晚上卻漆黑一片，沒住幾個人。

　　租售比「撞擊」國際警戒線

　　據最新數據顯示，8月份北京的房屋售價與租金比上漲趨勢迅猛，平均售租比已經達到315比1，超過了國際公認的300比1的警戒線。專家指出，房屋售租比過高，意味著房產投資收益正在下滑，房價存在著「虛高」的成分。

　　市場分析人士認為，售價租金比的高低更大程度受制於區域本身房產的升值動力，而房價的上升與租價的上漲之間存在的極大不對等現狀，更進一步拉高了售價租金比。如果不考慮房產市場快速增長帶動的房產升值部分，目前絕大多數區域的房產已經處於價值偏離狀態。

　　溫州炒房團逃離

　　「近幾個月來，從北京樓市撤出來的資金大約有上百億元。」溫州中小企業促進會會長周德文表示。

　　據業內人士估測，溫州地區擁有五千億元左右的民間資金，其中外流到全國各地的資金約三千億元左右。溫州炒房團向來以投資嗅覺敏銳在國內市場叱吒風雲，近來出現了大量拋售北京高價房跡象。

　　「政策調整之前，溫州人買房是為了降低投資成本，但當利率提高之後投資收益不斷下降，對投資者的心理影響較大。另一方面，南方很多省市出臺了優惠政策，吸引和鼓勵當地人回鄉投資購房。所以，溫州人撤資逃離北京也是符合市場規律的。」北京市房地產業協會培訓中心溫主任在接受記者採訪時說。

　　房價暴漲，政府出面調控。政府的政策出臺雖是一項接一項，但房價的暴漲速度卻是一次高過一次，不停地長江後浪推前浪。事實上，從政府的稅收調控、土地調控、金融調控來看，房價下跌的因素已經大於上漲的因素，高位宏觀調控緊迫的情況下存在泡沫破裂的危險。

　　萬科董事長王石公開表示：「中國房價漲得過快、升幅過大，已經出現泡沫，泡沫早晚都會破裂。」