【劉正竅門專欄】未來：租房還是買房？

2007-09-11 22:08 作者:劉正

「每天早上一睜眼，就想著還欠銀行100塊錢。」是朋友張程每日生活的寫照。

張程不敢去酒吧，也不敢去健身房，有1元的普通公交就堅決不上2元的空調車……用他自己的話來說，自從買房之後，他就再也瀟灑不起來了。成天憂心忡忡，生怕哪天突然失業下崗，還不上銀行貸款。張程的生活狀態勾勒出不堪高房價重壓的「房奴」的生活狀態。

與張程「花明天的錢圓今天的夢」不同，另一個朋友李剛更鍾情於相對寬鬆的生活。李剛月收入6000元左右，在市中心租了個1300元/月、家電齊全的一居室。除生活開支必需之外，很從容地四處旅遊，很瀟灑地陪女友逛街……

按照李剛的說法，「居者有其屋」並不等於居者一定要買其屋。如果租房有很大的選擇餘地：可以選擇交通便利的繁華地段，也可以選擇遠離鬧市的郊區，只是租金略有差異。最主要的是無債務負擔，生活自由選擇的空間較大。如果買房，不但拿走父母養老錢，而且還可能欠銀行的貸款，生活有了壓力，心裏也就不可能再輕鬆了。

但生活不能僅是率性而為，認真算一筆經濟賬還是很必要的。我們可以以一套總價60萬元的房產為例，仔細比較了買房和租房的利與弊。

買房：15年後擁有房產

在設定了房產的價值之外，為了便於計算，還可假定打算解決住房問題的該人士手上有20.4萬元現金，而且每個月可以自由支配3606元的閑錢。如果直接向開發商買房的話，購房者需首付18萬元，並辦理商業性貸款42萬，分15年還清。依據現有的利率7.38%並優惠15%計算，房貸的實際利率為 6.273%，每月月供為3606元，15年利息總額為22.9萬元。加上買入時支付的2%契稅和2%的物業維修基金，稅費共要支出 2.4萬。

將上述費用合計起來，買這套房子的成本包括現金20.4萬(含首付18萬、稅費2.4萬)，每月投入3606元，15年後便是64.9萬(相當於貸款42萬、利息22.9萬)。換言之，15年後，購房者花了85.3萬元擁有了一套住宅。

租房：15年後可擁資金76萬

如果用同樣的資金來租同一套房產的話，為便於計算，將租房人手上的20.4萬元用作儲蓄，並將每月3606元閑錢拆開，假設月租金為1706元，剩下的 1900元仍然用作儲蓄。其中，20.4萬元用於15次1年期的定期存款，按復利算，新存款利率為3.33%，15年的利潤為12.9萬元。此外，每月1900元仍按銀行存款，按單利計算，取平均的利率3.33%，15年下來，實際上存款利息約為8.5萬元。

歸結起來，租房者花費的總資金仍為85.3萬元不變，實際支出為每月房租1706元，15年後總額為30.7萬元，而增加的利潤為12.9萬加8.5萬等於21.4萬。換言之，租房者在15年後的資產為85.3萬-30.7萬+21.4萬=76萬。
比較：房價大漲買房才划算

在這個例子當中，買房與租房的區別在於：當投入同樣的資金，15年後買房者擁有了一套住房，而租房者則手握76萬元，因此要比較的是這套當年價值60萬的房子是否增值至76萬。如果漲幅持平，則買房者不划算；如果房價下跌，買房者虧得更多。讀者可以根據自己的具體情況，沿用類似思路，為租房還是買房的選擇提供依據。

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