房屋貸款按揭保險規則改變，誰將獲益

加拿大經濟發達、生活水平高，這裡不僅綠地成蔭，而且自然景觀優美，是真正適合人類居住的地方。記得當我初抵加拿大時，一進入風景如畫的住宅小區，就看到三兩松鼠在樹間草地上穿梭，耳邊有不知名但悅耳的鳥鳴聲，抬頭是藍天白雲，再搭配上週圍造型別緻的房屋，真以為自己進入了愛麗絲的仙境。

其實世界上沒有真正的仙境，任何國家都不例外。雖然加拿大屬於發達國家，人們收入水平也偏高，但連續多年上漲的物價、房價及總體生活指數，還是讓絕大多數的加拿大人只能依靠貸款來滿足擁有一個屬於自己的家的願望。

在加拿大，如果一個家庭想貸款購買住房時，必須要向金融貸款機構提出借款申請，填寫按揭申請表。然後，金融貸款機構會有專人對借款人進行一系列的信用評估。貸款機構在進行信用評估時主要考慮兩個因素：一是按揭申請人(或借款人)的定期(通常以月為單位)還款數額與定期家庭收入之間的比率(償還率)；二是借款人的借款總額與住房的市場評估價格之間的比率(抵押率)。

這兩個比率中，償還率是用於衡量申請人的月還款能力，其計算方法是：月還款額＋房地產稅÷申請人家庭稅前月收入。償還率越小，說明申請人的還款能力越強，反之則越弱。一般申請人的償還率應在24%左右，超過32%就很難拿到貸款。抵押率是用於衡量在申請人不能按期如數償還按揭本息的情況下，其抵押房產為貸款機構提供的保障程度。在加拿大，抵押率計算方法是：借款總額÷房產市場評估價值。房產市場評估價值不等同於實際買入價格，而是由貸款機構委託專業人士估算出一個價值，它可能高於實際買價，也可能低於實際買價。抵押率越低，貸款機構收回貸款的安全性就越高，反之安全性就越低。一般來說，金融貸款機構認為75%的抵押率為安全界限，而抵押率高於75%的按揭則被視為高風險按揭。

在早期的加拿大房地產市場，人們通常需要支付50%，甚至是更高的首付款才能獲得金融貸款機構的按揭，並隨之誕生了房產按揭保險。加拿大的按揭保險是承保人收取一定金額的保險費為貸款機構提供按揭貸款保險，貸款機構通過按揭保險可以避免遭受因貸款人拖欠還款而造成的經濟損失。

加拿大現行的按揭保險制度是由聯邦政府於1954年開始推行的，以方便國民置業，特別是針對年輕人，房產按揭保險可以幫助他們應對高昂的首付門檻，但他們也需為此支付一筆可觀的保險費用。

1954年，聯邦政府正式授權加拿大抵押貸款和房屋公司（CMHC）建立抵押貸款擔保制度，向首付款低於30％的抵押貸款提供100％的擔保，並鼓勵金融機構發放低首付款的抵押貸款，以此來擴大住房需求，促進住宅業的發展。抵押貸款的保險一般是由兩個供應商提供：政府方面是CMHC，他們控制了加拿大約70%的市場；私營方面的是Genworth Financial。建立專門貸款擔保機構是為了降低銀行按揭風險，保障銀行利益，而貸款擔保制度的出臺也使得客戶必須通過銀行購買，而且由客戶來付保金及手續費，銀行才會批出按揭。

這個規定在數年前被更改為首期低於25%以下時，借款申請人需要購買貸款抵押保險費。時至今日，在4月20日，聯邦法案第C-37文件宣布將會再次降低按揭貸款的首付比例以此減少按揭保險，而此次法案將購房首期的貸款抵押保險標準降低到20%。即購房者只需支付20%的首期就可以不必購買貸款抵押保險，預計此次的調整至少會為購房者節省2000元或者更多。

我們以35萬的購房款為例，原先購買者如果只支付首期20%，那麼需要購買大約7500元的貸款按揭保險，現在首期依然是支付20%，而貸款按揭保險將會被免除，省下的約7500元保險費用將可以用於房款或家庭其他支出。

來自銀行方面的信息顯示，銀行業者普遍認為，此法案實施後，至少有10%的購房者不必繳納按揭保險了，而降低首付的比例必然將催生出更多的潛在購房客戶，銀行專家預測將有20%的觀望購房者可能因此而進入房地產買賣市場。

而在購房者方面，此次法案也受到大眾的歡迎，尤其是一些初次購房者和工作不久的年輕加拿大人，因為他們的資金並不寬裕，之前為了避免繳納按揭保險，要拚命的湊足25%的首付，首付支出之後，他們將不得不面對信用卡的超支問題。對於有購房需要的工薪家庭，法案所帶來的好處也顯而易見，他們不必將資金全部投入到買房的首期中去，也不必擔心因為首付達不到25%而需要多支出幾千元的貸款保險費用，這樣他們就會有更多的錢投入到家庭其他投資或孩子的教育上。即使是對加拿大的富裕階層，法案也一樣使他們受益，因為在加拿大，人們已經習慣以貸款的手段支付買房或買車這樣的大筆消費支出，現在他們可以將首付減少至20%，從而有更充裕的資金用於商業投資或家庭消費。

法案的出臺對於加拿大房地產行業來說更是一個利好消息，近十年加拿大房地產市場一直持續高速增長的局面，進入2007年，美國房市動盪雖然並未對加拿大房市產生明顯影響，但消費者的信心動搖是無可避免的，再加上各方都認為從今年開始，加拿大房地產市場將進入一個緩慢下降通道，即使不會出現大跌，也難以維持之前的上升趨勢。而此項法案的實施不僅擴大了潛在買房者的範圍，更減輕了購房者一定的經濟壓力，因此有理由相信這是聯邦政府希望繼續保持房地產市場繁榮而採取的新舉措。

專業地產經紀認為，新法案即使不會刺激房地產市場的大幅上揚，至少會減小市場降溫的幅度，讓加拿大房地產市場實現從高速增長到平穩發展的軟著陸。他們相信這一規定會促進地產市場的進一步繁榮、健康地發展，而且新法案也有助於地產經紀幫更多的客戶買到滿意的房屋（價格上選擇的餘地更大），同時，也會有更多的客人考慮二次置業（換更大、更好的房子），而這些變化都會給地產經紀帶來更多的Listing，從而使市場購銷兩旺，均衡發展。

此次法案的頒布緊步3月份加拿大按揭及房屋公司(CMHC)推出30年期按揭保險計畫及Genworth Financial Canada推出30和35年期的按揭保險計畫的後塵。在此之前，兩大按揭保險機構所提供的最長按揭保險計畫期限均為25年。CMHC對此的解釋是，加拿大房價上漲屢破記錄，而央行利率又不斷上調，即使是最長25年的按揭貸款計畫，也無法讓一些人滿足擁有自己房產的要求。30及35年計畫的出臺，可以讓初次購屋者，在房價飆升時仍有能力負擔貸款。這和專家的分析不謀而合，專家認為這兩家公司延長房屋按揭保險計畫期限的主要原因是加拿大房屋價格不斷上漲，導致購房者負擔日重，延長期限可減輕購房者的月還款負擔。

無論新法案出臺的最終目的為何，廣大購房者和相關房地產行業受益是不言而喻的，雖然有意見認為這是加拿大房地產市場降溫和即將進入蕭條期的最好證明，但我們仍然希望加拿大房地產市場可以持續平穩的發展。一個穩定的市場是一個國家經濟穩定的最好體現，房地產市場的急速衰退都是以所在國家的經濟大蕭條及衰退為前提的，希望這樣的情況不要出現在加拿大。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)