一個溫州炒房者的經驗與忠告

黃東升1996年就開始投資房地產，在溫州人中間也算得上是比較早的。

　　在北京，他主要是投資寫字樓，然後出租。2001年，他和十幾個老鄉在中關村聯手買了一層寫字樓，專門出租給剛畢業的大學生。為此，他還花了10萬塊錢專門委託了一家網站做市場調查。調查結果是北大和清華的學生畢業出來是5千塊錢的工資，但是要1千塊錢租房子，1千塊錢租寫字樓。

　　黃東升把這些寫字樓隔成8平方米左右的小間，

　　配備好生活和工作設施，專門出租給剛畢業的大學生，結果，在許多寫字樓都租不出去的情況下，他的寫字樓被排隊搶租。黃東升對記者說：「回報率那時候是15%，現在將近18%左右。」

　　黃東升給自己總結了一套買房的經驗，投資一處房產必須具備3個條件：租金一定要抵得上銀行的利息；第二是出手要快；第三個才是增值。 「3個必須符合兩個，要麼你出手慢一點，租金抵了銀行利息，增值快；要麼就是出手方便、增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就會虧死！」

　　黃東升告訴記者，投資房產，升值空間最少要達到百分之六才可以完成原始積累的百分之十二，如果達不到就會虧本。為此，黃東升給自己計算出一套投資房產的盈利公式。

　　他說：「投資回報要達到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來的平均數，比如存款2厘７，貸款5—6厘，加起來除二，一年要達到6%，而且房子一定要增值在6以上，一年有10%的投資回報，這就是屬於一般的投資、穩健的，買過來比如說是50萬元，明年租金2萬5，明年價值55、56萬元左右，要不然你這個投資是虧本的。」

　　黃先生說，他與其他投資者的不同之處，就是把投資房地產專門當作生意來經營，先進行前期考察，把市場環境摸清楚了，再做出決斷。

　　他還向工薪階層的房產投資者提出了自己的忠告：

　　第一、首次置業千萬不要超過承受能力。

　　由於很多工薪階層，大多首付還要靠父母贊助，再加上很多不確定的因素，購房前首付款的籌備與購房後貸款的負擔，對家庭現金流量與生活水準的影響長達一二十年，因此不適宜選擇房價過高的房子。更不能陷入低首付款的陷阱，買自己負擔不起的房子。

　　一般來說要考慮目前家庭的淨資產、收入增長率、收入用於還貸的比率、房貸利率等因素來概算房屋總價負擔能力。總的來說，一般人以房貸負擔計算房價的上限，約為年收入的5倍－8倍；月供款佔收入的30%左右比較合理，這樣在家庭財務安排上才具有一定的自由度。

　　第二、在沒有更好的投資渠道時，首先選擇還房貸。

　　如果投資不太專業，在沒有更好的投資渠道時，首先是還住房貸款。中國現在的銀行利率不斷攀升，房貸利率也越來越高，很多投資項目的回報率都不及銀行住房貸款利率高，所以建議首選歸還房貸。

　　第三、 制定可行的換房計畫。

　　很多人往往不是一次置業，第一次買房都是過渡性的，在制定換房計畫時首先需要計算換房能力，要計算新房價值、

首付、售舊房收入所得及剩餘的房屋貸款等因素，還要考慮裝修費用、中介費用以及換房期間的住房問題。同時，應該考慮購房的機會成本，可以將購房錢款用於投資回報率更高的產品。

　　購房不是理財的唯一目標，若把家庭所有的資金全部用來支付購房或是滿足換房需求，會耽擱子女教育金或退休金的籌措時機，可能會降低生活水平，建議可在資金準備充分前暫時租房。

　　第四、對於投資房產來說，不要根據自己的喜好買房，而是根據投資前景來買。

　　許多人在投資時總是購買居家型的房產或者過於豪華的房產，這樣的房子已經沒有多大的價格上升空間，利潤不大。

　　有些房產易於出租，但是不會有太大的升值潛力，而另外一些房產恰好相反。因此，決定投資以前，必須確定投資策略，以防被套牢。

　　要通過中介公司等瞭解周邊的市場以及成交量實際情況，要多跑動，觀察真實狀況。(文章僅代表作者個人立場和觀點)