【專稿】膨脹的中國泡沫，潛在的金融危機 (一)

2007-03-21 23:12 作者:簡天倫
1997年，當亞洲金融危機爆發的時候，危機所涉及的國家都存在房地產泡沫和股市泡沫。有證據顯示中國的房地產泡沫已經持續了三年。全中國的房地產價格都快速上漲，尤其是像北京和上海這樣的大城市。

房子是中國人的流行的話題。我最近去了趟中國，我見了許多親戚、朋友、老師、醫生、科學家、專業人士和政府官員。不論我遇見誰，房子一定是談話中的主題。「三年前我在天通苑買房真買對了。現在比當時的價格漲了50%。」「我想買個大點的房子然後把現在的房子租出去。」「你裝修花了多少錢？」（中國市場上的房子多數是毛胚房，買主往往要花比自己預料得多的錢來裝修房頂和牆。）

我在北京時，看到一幢又一幢，一片接一片的高層住宅大樓，從市中心到郊區，這些地區10年前仍是荒蕪人煙，我開始懷疑：要多少人才能裝滿這些高樓大廈？他們要花多少錢？北京人能支付得起嗎？我簡直是問了所有我遇見的人，不論在出租車上還是餐館，咖啡廳，或等飛機時。我驚詫地發現北京房子的價格真是太高了，甚至比曼哈頓的房價都高。

然而，當人們一談到「房地產泡沫」的問題，許多中國人和外面的觀察家們都會不相信，或持反對意見。但房地產泡沫是什麼？中國現在有房地產泡沫嗎？我們如何衡量房地產泡沫？僅僅因為中國房地產價格上漲太快，遠高於歷史水平，就把此現象稱為房地產泡沫嗎？多高才算高？價格高低都是相對的，相對購買力而言，相對需求而言，相對其他地區和國家的價格而言。通過調查，我們在中國官方網站和報紙上發現以下的數據，或許可以幫助我們瞭解中國房地產價格。

首先讓我們看看北京的住房價格。北京的房價在每平方米5000到50000元（人民幣）之間（有的甚至高達每平米8萬元）。2006年北京的房價平均每平米1萬元（註：此指建築面積。一平米建築面積等於0.8平米居住面積）。因此，北京住宅裡平均每平方英尺要花150美元（=10000/0.8/7.75/10.76）,比美國的平均148美元還要高。（2006年第四季度，美國新售房產的平均價格是296，300美元。美國平均每所房子約2000平方英尺。）而那些北京每平方米5萬元的高端住宅，相當於住房內每平方英尺達750美元，是曼哈頓房價的1.5-2倍。

現在北京到處都是建築工地。全北京大約有1萬處建築工地。2005年，北京消耗的鋼材與全歐洲的消耗量相若。有那麼多的新的建築,空房率是多少呢？雖然我們沒有北京空房率的數據，根據新華網2006年5月的報導，中國空房率超過30%。根據中國房地產信息網，北京高端房子的空房率要高得多。2006年，北京有197個建築項目是高級住房，每平方米售價超過1萬2千元。這些項目在2006年為北京提供了1千6百萬平方米的住房，但2006年僅賣出12%，即1百90萬平方米的住房。即使我們加上2005年預售的1百10萬平方，空房率依然高達81%。但是，在如此高的空房率下，房價依然上漲了20-30%。對高檔住宅而言，價格上漲了40-45%。

另外一個衡量房價的機制是房價與房租之比。一般情況下，此比率為200，低於此值就意味著買房是物有所值的，高於此值意味著房價過高。然而上海的比率是408，杭州的比率是404，遠遠高於200的正常水平。

所以，從平均價格，相對於曼哈頓房價，相對於紐約收入，通過房價和租金的比率，幾個方面來衡量，北京的房價確實很高。因此懷疑中國有房地產泡沫是有根據的。

但是在中國，仍然有很多人等著買房。2月，網路上對19000人做的周調查顯示，67%的人計畫在未來12個月內買房。很多人說他們計畫買每平米8000元的房子。他們認為：「即使價格很高，我們也沒得選擇。不這樣，我們將來就買不起房子了,因為價格在不斷上漲。」


（未完待續）



簡天倫先生為美國波士頓大學經濟學博士，畢業後在美國哈佛大學任研究員，現為伊頓公司資深經濟分析師。他曾在中國中央銀行——人民銀行工作，參與人民幣匯率改革和外資政策的研究。本文是簡博士就「中國的房地產泡沫」問題發表的觀點

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