伍凡分析中國房地產價格為何居高不下

中共國務院建設部等九個部門聯合推出進一步抑制房屋價格的15項措施，其中最主要的內容包括：為控制房價過快上漲，個人住房貸款的首付款比例由目前的20%提高到30%；為抑制投機和投資性購房需求，對於購買住房不足五年轉手交易的，銷售時按其所得的售房收入全額徵收的營業稅由目前的 2%提高到5.5%。新政策還包括限制豪華住房建設，重點發展普通商品住房的措施，包括從6月1號起，凡新審批、新開工的商品房建設，建築面積90平方米以下的住房所佔的比重必須達到開發建設總面積的70%以上。

中國國家發改委經濟研究所經濟形勢研究室主任王小廣六月六日在上海舉行的國際地產大會國際城市政府論壇上表示，中國的房地產市場缺乏消費稅收制度，應該對房地產交易所產生的收益徵收百分之二十至五十的所得稅，對於豪宅消費則另外收稅，才是解決房地產投資過度的最好方式。

伍凡對此分析表示：第一，房地產的價格實際上是政府炒起來的，而不是根據市場價格走啦。因為地方政府包括中央部委一部分人希望房價不要跌，房價一跌，就會影響到銀行貸款的回收；第二，會影響到中共政府整個GDP的下降，因為中國政府一切都為了GDP，GDP高了它稅收也高了，那麼老百姓怎麼死活它不管，它先把稅收收回來，它現在要想用稅收這個辦法來抑制房地產，正好它走的是相反的道路。人家也看準了，政府不希望房地產下跌，而希望房地產起碼維持這個現狀。所以很多人就看準了這個，你政府所做的和所想的不是一回事情。政府一再希望這個經濟不要跌，其中經濟不要跌的最主要的因素就是房地產，房地產牽扯很多方面，牽涉了你的土地，牽涉了你的材料，包括水泥啊，鋼鐵啊，鋁門哪，還包括勞力的投入，所以整個牽涉到國民經濟相當大的一塊，它怎麼能希望它跌呢？再加上它現在地方政府的稅收，地方政府的收入，房地產開發商的收入，所以總的來講不希望它跌，再用這麼小小的措施去抑制啊，人家不聽的，它還得維持那個價格，維持的高高的，因為有人在拱啊，地方政府在拱啊。所以你中央政府再怎麼做，地方政府不聽你的，所以呢相反的效果出來了。

房地產價格上漲過快是中共政權擔心經濟過熱發展的一個主要因素。官方統計數字顯示，今年第一季度深圳房價比去年上漲了35%，北京上漲了15%，大連市的住房價格上漲了10%。國務院向地方政府下發的簡報說，房屋價格在各類生活資料消費價格上漲過程中佔有突出地位，民眾開始報怨住房價格的上漲已經超出了普通老百姓所能承受的水平，房價過高正在威脅著中國社會和金融的穩定。那麼，造成房地產價格猛漲的主要因素和主要原因有哪些？

伍凡對此分析說道：主要因素主要原因還是那些地方政府和聯手開發商要從中獲利，而這個地方政府呢又不聽中央的。中央呢也不完完全全希望這個房地產完全破滅，完全turndown，它也希望維持一定的高價水位，但是不要太高，因為太高引起社會的矛盾非常嚴重，窮人，沒有錢的人，生活不夠高的人買不起房子，而那些利潤呢都給誰拿去了？政府拿去了，中央政府、地方政府和開發商，農民得不到利益，所以他們希望地方政府尤其地方這一大批啊，他們維持相當高的程度，你不賣，不賣我就放在那裡，房子放在那裡它還不爛，總有人要來買。中國人不買，我想辦法招商讓外國人來買，來維持這麼個高價，所以它就一直下不來，一直在往上推，那麼它推出的土地，徵收的土地每年限量，土地一限量房價就高了，如果大批的土地出來，房價就會跌。它始終在這裡玩這個把戲，那麼保持GDP的增長。表面GDP增長保持稅收增長，它就達到這麼個好處啊。

伍凡進一步從稅收的角度分析道：國家今年一月到四月的稅收比去年同期增加了百分之二十二，四個月已經達到1.5萬億的稅收，相當於去年的3萬億的一半，四個月就達到去年六個月的稅收了，你再這麼往上升，作為中央政府，它不敢想這是非常好的事情，因為它這樣的稅收，大大超出了 GDP的增長兩三倍，它知道一定是要挨罵的，可是呢他們也喜歡實實在在有錢進來，地方政府樂哈哈的：有錢進來，所以它要保持這個勢頭啊，你不保持怎麼養這些官員？怎麼養這些政府？怎麼讓他們拚命的貪污腐化花錢？所以這是一個根本厲害利益所在，所以它不喜歡往下跌。可是中央政府看到，長期這樣下去的話，你不可能永遠這麼長期的上漲啊，並且土地資源是有限的，所以它心裏很慌很毛，它是很矛盾的，所以它政策也很矛盾，就在這裡。

有文章指出：今年頭四個月，城鎮固定資產投資完成投資額1.8萬億元，比去年同期增長將近30％.

大量投資最終落在土地上面，而其中很大一部分項目用地是違法用地，嚴重的土地違法問題幾乎都與地方政府有關。

土地資源是有限的，房地產市場的畸形發展，造成大量的農民失去土地，從相關統計數據來看，實際上違法用地的百分之九十都是地方政府，那麼，房地產和政府之間，官商之間、商民之間和官官之間是什麼關係？

伍凡對此分析表示：誰有權來控制土地？政府。因為中國的土地制度啊，所有的土地屬於國家的，現在所謂的國家就是共產黨了，共產黨管著國家，完全共產黨說了算，那麼共產黨裡說了算的就是那幾個人，縣委書記，省委書記，中央的總書記，這些人說了算。那麼好，他們有權決定這個土地，比如說一個省，它一個省裡邊決定著土地開發，哪個地區決定開發多少，我要征多少土地，向誰征，誰來徵購，誰來買誰出錢買，買的中間大部分誰出錢？大部分是銀行出錢，那麼誰有權指揮銀行出錢？又是那幾個決定政策決定事情的幾個官員，所以官員裡邊得到最大的好處，政府得到好處，官商勾結的那些商家得到好處，銀行裡邊撥款的那些辦事人員得到好處，所以這一連串的，反正得到好處的成一半，不得到好處的你沾不了邊，你也沒有權來管。

近年來中國豪華住房和大型基本建設的快速增長，使得許多農民失去土地，許多城市居民住房也被強行拆遷。開發商專注於建造豪華住宅，滿足了一小部分白領階層和社會精英的需求，但是卻在中國城鄉各地引發了許多民眾抗議事件。

伍凡進一分析道：最慘的是農民，第二個慘的就是買房子的人，你要背那個三十年的債，一輩子你就奔那個房子吧，甚至是就為了房子服務，所以這些人最苦。所以那些得到了好處的人決定了這個事情走向，以及要征多少土地。這個土地是有限的，不能永遠無限制的這麼徵用，中國可耕地面積又少，能夠住房子的地方又少，所以今後中國的土地資源是越來越緊，越來越會造成更多的麻煩，越來越多的麻煩。為什麼？土地價格這麼漲上去，就會變的有價無市了，誰都買不起，現在百分之七十的房子是賣不掉的。現在還有更大問題，房子賣不掉以後，貸款借出去了，就跟著泡沫化了，資金積壓在那裡了。現在雲南貸出去的款項一半以上是搞房地產，這個房地產不是一個高科技生產性的錢滾錢，製造更多實實在在的利潤的一個產業，而是積壓資金的一個產業。一積壓就是二三十年呢，並不能裡邊利滾利，不是一個創造性的東西，不像一個科技有附加價值很多的一個產業，它是一個大量勞力、資產、物質，投進去的一個產業，所以產業多了變成泡沫化了，賣不掉了就積壓在那裡，就死掉了。所以中國的錢啊，國庫的錢，相當多的放在裡邊，這非常非常不合理。為什麼中國很多銀行壞帳？其中一個原因之一就是貸出去收不回來了，貸給這些房地產。房地產就是官商勾結，我給你官員有好處，你批給我錢，我貸進去。最後房地產他賣了土地，蓋了房子賣不掉，他把利潤拿走了，他宣布破產他走掉了，結果倒霉的就是銀行，銀行誰揹債？中央政府。中央政府和地方政府有著很大的矛盾，銀行是中央政府的，得到利益的是地方政府，所以這個矛盾非常大。我不知道它這個問題怎麼解決，現在一而再，再而三的國六條啊，國十五條啊一再出來，房價不肯跌，就是向那個拱嘛，它不讓跌嘛，就這麼個原因。

據中國人民銀行的數據顯示，2005年底中國房地產貸款達到3.07萬億元,佔金融機構人民幣各項貸款餘額的14.84%，佔GDP的比率為近17％。

中國的房地產市場是否已經形成泡沫？它是否會挑戰在流動資金過剩的環境中控制金融系統的系統，帶來崩潰的危險。

伍凡表示：實際上中國銀行已經崩潰了，中國政府在撐著，現在是大部分人藉著房地產，百分之六七十的新房子賣不出你這不是破產嗎？已經是泡沫化了。但是它不宣布，拚命讓銀行撐著，有這個政府撐著，因為這個銀行是國家的。講是國家的，（實際是）全國老百姓的負擔。你存進去的錢它不給你用了，存進去的錢利息又那麼低，根本銀行是賠本的生意，這個政府不得不維持這個局面，你不維持這個局面，表面上GDP沒有了，經濟活動沒有了，所以它拚命要把這個錢撐在裡頭，但是撐呢，最後要撐死啊。土地有限，資金有限，尤其資金有限，現在銀行資金不夠就賣銀行，向外國集資，到香港集資，到美國集資。現在不來美國了，就在香港集資。可是集資也是有限的，不是無限無底，永遠給你這麼用，不可能的。房地產不是創造性的，是個低級累積型投資型的一個產業，所以中國養不起的，總有一天要垮的。現在為什麼中央政府對這個房地產這麼著急？一而再，再而三的下這個指示這個規則？我覺得沒有用。因為你上面下的命令下面不聽啊，下面不給你配合，所以為什麼溫家寶非常著急啊，也沒用啊，憋到現在就等於拖，拖到什麼地方呢？就用一句話講，踩到西瓜一滑，滑到哪裡算哪裡。你再出任何措施都沒有用，我不認為有用。五月份已經出了兩條，國六條、國十五條，希望壓制房地產，結果不但壓不住還往上升。人家看準了，你中央政府並不希望完全要它死嘛，所以它就在裡邊鑽空子啊，我就給你讓它維持住啊，你有好處我有好處大家分，倒霉的是老百姓，倒霉的是農民。

對於怎麼才能從根本上解決這些問題，伍凡認為，我不認為有解決辦法，現在銀行是破產的，現在是硬撐著，最後房地產也會破產，誰來撐嗎？誰來墊這個底？沒有人來墊底。老百姓拿不出錢，靠國家銀行，國家銀行是有限的，要不你印鈔票？那變得更不值錢了，現在就得向外國貸款，向外國賣銀行，希望外資投進來，外資投進來也是有限的，不是好生意的地方人家就走，一定會走的，資本家比誰都精。那麼這攤誰來承擔？誰告訴我一個好辦法來承擔這個房子？賣不出去的房子誰來承擔？房價這麼高誰來買？就出現這個問題了。現在它走到死胡同了。我看不出現在共產黨這麼一個方針下去，沒救了，我不認為有救。

林保華在《中國房地產業泡沫難破》一文中指出：為什麼會出現這個情況？最重要原因，房地產業是暴利行業，也是地方政府官員最容易插手與獲益的行業（土地價格、市政規劃等），所以最不願意房價掉下。

（轉自希望之聲中國經濟評述欄目，是由希望之聲記者蔡紅、齊月報導）(文章僅代表作者個人立場和觀點)