不信走著瞧：中國樓市泡沫必將在2006年徹底破滅

一、土地：成也貪婪，敗也貪婪

土地為國家所有，人民是國家的主人，土地理應，可是在實際操作中，人民被排除在外。土地實際上被地方政府控制著。

由於土地被政府控制，由於政府希望樓市「百尺竿頭，更進一步」，於是，看漲的人說：政府是站在我們這一邊的，樓價只會升不會跌，樓價會創造一個又一個奇蹟。

看漲的人知道：開發商是貪婪的，不為百姓著想的地方政府必將也是貪婪的，可是他們不知道：貪婪的結果只有一個：撐死！許多百姓擔心，政府控制土地供應，這樣會導致地價高漲，這最終會反應到房價上。我們要說，這樣的擔心是多餘的。

對土地供應減少的擔心，本人也曾經有過，可是，前些日子到外面走了一圈才發現情況卻是相反。從汽車窗戶向外望：一個又一個的開發區令人目不暇接，開發區內大量的土地被閑置更是令人瞠目結舌。於是，本人得出這樣的結論：在樓市目前地價樓價均紅火的大環境裡，因為貪婪，地方政府想出售更多的土地，因為貪婪，開發商通過種種手段想得到更多的土地，這樣，土地供應速度在貪婪的驅使下只會漲不會跌，即使中央有政策要減少土地供給，下面的政策也會讓它得不到有效貫徹。所以，假使我們百姓想讓土地供應減少可能都難以如願。

土地供應的增加必將使樓市供應量增加，一般而言：重大工程的建設週期為28個月，普通住宅也就2年的樣子。前一兩年因為看到樓市紅火而搞到地皮的開發商必將在2006年底前向百姓推出樓盤大餐，到時，房價不跌才怪！

二、銀行：2006年12月11日

2001年12月11日，

中國正式成為世界貿易組織成員。

央行公布了入世之後銀行業對外開放的時間表，中國承諾將逐步取消對外資銀行的限制。 現在開放的速度是每年4個城市，2006年12月11日後人民幣市場完全放開。

2006年12月11日即將到來！

2004年，中國銀行業壞帳比例40%（數萬億元），其他方面同外資銀行相比是不堪一比。

插曲：國外銀行基本是私營的，他可以自行確定存貸款利率。例如，前不久央視說香港三個銀行調低利率，可其他銀行呢，沒說（實際情況自己去問吧）。

插曲：所謂到外資銀行存款交費的情況是不存在的，所交的只是一些額外服務的手續費用，且費用低廉還可以取消（不申請該項服務不就得了），自己的存款利息還是很正常的拿到的。

根據中國政府與WTO簽署的協議，中國人民幣業務將在2006年底向全球銀行全面開放，一旦外資銀行全面打進，中國銀行界的存貸款利率必將跟著市場跑，現在這種負利率的情況將不再存在。存款是銀行的生命，只有多吸收存款，才可能保持銀行本身的金融穩定，也才有錢貸給客戶（賺取存貸利率差）。而多吸收存款，則勢必要有一個正常的存款利率，現在這種不顧百姓死活由央行說了算的負利率時代即將會改變。當然，人民幣市場完全放開對中國的民營和私營企業是個天大的福音，因為他們求爹爹拜奶奶即使答應給銀行20%貸款利率也貸不到款的情況將徹底消失（銀行原則上只貸給國有企業，這是形成中國銀行巨大懷帳的重要原因）-他們可以到花旗或法蘭西銀行的中國分行貸款了。

另外，一旦外資銀行全面打進，人民幣匯率也將增值到正常水平，畢竟銀行市場向全球放開後人民幣會值它該值的價值。現在的一個外國洗碗工的年收入等於15個中國工程師的年收入的情況將會徹底改變。

利率匯率的變化勢必影響房市，影響有多大，多頭們自己去猜吧，畢竟誰都不能未卜先知。

2006年，外資銀行的全面進入對中國國有銀行也許不是好事，對老百姓也許是天大的好事！畢竟錢聚到了該聚的地方，錢也會花到該花的地方。

三、城市之間的競爭

房價房租的高昂不是一個城市是否現代化的標誌，

相反，這種局面的持續存在將影響一些公司和人才的進入。前些日子，本人的幾個校友想在上海發展，可面對高昂的房價他們最終去了廣州。所以，相對合理的城市房價比較高房價的城市而言會更加吸引人才。

四、民意不可違

「民為貴，社稷次之,君為輕。」幾千年前孟子的話一直被歷代統治者所深刻認識。而如今，房價高昂，民眾無法安居樂業，由征地引發的社會矛盾在一些地方發展到以死抗爭的地步。本人有理由相信，中央領導人的桌子上擺著的房價問題問題一定會引起他們的重視，因為誰都明白：得民心者得天下！

五、樓市的自我崩潰

沒有應有的正義、沒有起碼的公平、沒有牢固的根基，

中國的樓市有的只有貪婪腐敗加虛無。這樣的樓市何來健康的發展，又怎會不轟然倒塌。

孫子曰：不戰而屈人之兵，通俗地說：不攻自破。

樓市裡虛高的房價，混亂的信息只能使樓市更加不健康的發展，一旦這隻只知道往前狂奔的紙老虎碰到攔路的河流就只能一沉到底。

六、供給與需求

供給與需求是判斷樓市走向的硬指標。如果大家稍稍注意一點的話就發現現不少建築公司是24小時搞建設，這可能說明：房市前景堪憂，開發商抓緊建好房趕緊出手。

胡說是沒有用的，建設部不就講2020年前需求如何強勁，一位姓龍的大人也講中國房產會旺200年，另一位國務院的更講中國房產僅佔GDP1%（也就是800多億），這些人已到了撒謊不打草稿的地步，姑且不談。

還是用數據說話吧，全國的我們不清楚，還是以上海為例吧，畢竟一滴水可以映出太陽的光輝。另外，我們也不想談2020年如何，200年以後如何，那些太鉉虛。（以下數據可以從一些報刊雜誌瞭解到，由於是已經發生的事情的數據，應該有一定的可信度，另外本人就這些數據做了一點保守的推斷。）

上海人口

人口是反映潛在的購買力的，上海常住人口1700萬，流動人口400萬，上海市人口1300萬，遠郊人口（如金山等地）人口起碼300萬，因此我們說上海市區人口最多1000萬。

上海市新建房面積

國家從2000年1月1日正式實施房改，我們從2000年開始計算：

2000年 新房上市800萬平米 在建 無資料

2001年 新房上市1100萬平米 在建 無資料

2002年 新房上市2000萬平米 在建 無資料

2003年 新房上市2500萬平米 在建 約7500萬平米

2004年 新房已上市3000萬平米 在建 約8900萬平米

我們對2005、2006年做一個保守的預測並考慮到住宅建設週期一般不超過2年，也就是說2004年在建的房屋到2006年底肯定已建成，則：

2005年 新房上市4000萬平米 在建 約9400萬平米

2006年 新房上市5000萬平米 在建 約9900萬平米

這樣，我們得到這樣的數據：

到2006年底，上海共新建房：18400萬平米，在建9900萬平米，由於在建的房子開發商多半也會為了盡快回籠資金而將其對外銷售，則上海在2006年底可供居住用的新房保守估計為：18400＋9900×80%（按20%的在建房的開發商不急於銷售算）＝22640萬平米。

假如在上海是三口之家80平米，且買房時都買新房不買舊房，則共需要1000萬/3=333萬套新房，而這22640萬平米能提供283萬套新房，也就是說上海85%的家庭都得在2006年底前去把這22640萬平米的房子買了（還要買新房）才行。

問題是：

1、85%的家庭原有的房子怎麼辦？

2、上海在2000年時有約150萬套的福利房怎麼辦？

3、上海還有約300萬套的老房子怎麼辦？

另外，最新數據表明：二手房交易量超過新房，這只能說明房產投機成分遠超過50%，也就是說真想改善居住用來自住的人並不多，在目前房價高企的情況下更是如此。

　　七、近郊

中國是極少數存在戶籍制度的國家之一，

嚴酷的戶籍制度導致城市居民有一種虛榮心裏：越是城裡的越有面子，越靠近市中心越有面子。明明知道中國人口多，可居民還是想往人口密集的市中心跑。

可是，房子是用來住的不是用來湊熱鬧的。國外不少城市市郊住著富人，市中心住著窮人，我們卻相反！

在中國，市郊如果交通尚可的話，優美的環境，清新的空氣，寧靜的夜晚還有比市中心房價低得多的價格必將吸引越來越多的人們。

八、政府和銀行真的擔心樓市崩盤嗎？樓市崩盤會導致經濟崩潰嗎？

不少對樓市看漲的人以為政府是他們的靠山，

政府和銀行擔心樓市崩盤，而樓市崩盤會導致經濟崩潰。

有一點大家都知道的：那就是中國銀行裡的呆帳壞帳問題。國內銀行的混亂以及呆帳壞帳問題的簡單解決是其他國家望塵莫及的。每年千億萬億的收不回來的壞帳要麼輕輕一筆勾銷要麼用國庫來填，大家何曾見過政府和銀行擔心過？在觥籌交錯間，在談笑間，銀行壞帳已無。所以對政府和銀行擔心樓市崩盤的擔心有點小瞧我國官員處理銀行呆帳壞帳的能力了。

樓市崩盤會導致經濟崩潰嗎？

樓市崩盤，樓價下跌是眾望所歸，這是有民心基礎的，很難相信得民心的事情會導致經濟崩潰！更何況，民眾希望的崩盤只是希望其價格回歸理性回到百姓可承受的地步。這樣的價格回落也許是市場的正常選擇，何來經濟崩潰呢？房價如果不馬上下行而是仍舊一路瘋狂上揚經濟也許真的會崩潰。業不會是一個大國的支柱產業。樓市崩盤，中國會有更多的資金投向比房產更重要也更需要錢的地方。國家經濟結構會更好。

在澳門，如果說旅遊業和賭博業會影響其經濟根基還有點道理，可是中國是個不折不扣的大國，樓市崩盤則經濟崩潰的邏輯不知從何而來？歷史上沒有一個國家因為房地產價格高而強盛也沒有一個國家因為房地產價格低而衰敗。

九、通貨膨脹？買房保值？

一個國家的紙幣發行量應是隨待售商品的總量增加相應增加，

也就是說要跟上經濟發展的速度。如果增加過多，就會引起通貨膨脹。通貨膨脹造成的危害是巨大的：會損害老百姓的利益，造成人心和社會不穩；導致經濟關係混亂，價格信息失真；市場秩序被嚴重破壞；最為嚴重的是引起社會動盪和戰爭。所以一個政府也許會無意中造成通貨膨脹或維持一段時間的低通貨膨脹，但沒有一個政府會愚蠢到故意製造通貨膨脹的地步。

一些對樓市看漲的人居然認為政府會放任通貨膨脹以維持樓市的虛假繁榮是很可笑的想法。

退一萬步講，政府放任通貨膨脹而且將來（如10年後）有一天真的通貨膨脹了，情況會怎樣呢？

較嚴重的通貨膨脹幾乎無可例外地會導致社會動盪，我們暫且再退一萬步認為通貨膨脹除了導致物價飛漲外別無其他。那麼情況會怎樣呢？

1、您的房產很「貴」，但也同其他東西一樣不值錢了。

2、一般而言，通貨膨脹最大的標誌就是生活必需品昂貴，否則就不是通貨膨脹了，例如那時大米是100元一斤，在那樣的情況下，居住面積少一點不要緊，可是米缸裡的米少一點就是一件非常嚴肅的事情了。

3、真到那時，沒有人會關心房價，多頭不關心，空頭也不關心了。

總之，我始終覺得把保值寄託在通貨膨脹上是一件非常非常奇怪的事情！

十、堅持就是勝利！

1、不要相信一些所謂專家學者的言論，

他們已被收買了，他們的目的是通過不斷地製造謊言製造虛假數據混淆視聽以便渾水摸魚。

2、現在房價虛高，不到萬不得已不要出手。

3、真要買房，不要求大，房子大小不是關鍵，生活快樂才是關鍵。

4、盡量少貸款，我看過不少貸款買房的普通百姓，那個生活，真叫慘啊！

5、2006年底前，我國銀行不知是死是活，不要把定期存到2006年12月11日後。

6、堅持就是勝利！

附件：
商品房的真實成本：

上海的高房價是很多人都知道的，然而，很多人頭腦裡沒有其組成的較為準確的數字概念，本人請教了做工程預算的朋友後，才明白房價原來這麼黑，舉例如下：

高層（框架結構）真實成本為1000元/平米，加上正常情況下的利稅一共約為1200元/平米。

為什麼賣到12000元/平米？

答案：（單位：元/平米）

真實成本：1000

交給政府的土地出讓金：6000

交給政府的另外費用（如人防費、支持教育費、政府人員進行技術指導費等）：2000

給一些人好處：1000

自己賺：2000

21世紀經濟論壇
(文章僅代表作者個人立場和觀點)