華爾街日報：美國房地產投資者悄然撤退

華爾街日報中文網路版12月8日報導，個人投資者正在從美國房屋和公寓投資中悄然退出，此舉可能會加快住房市場的降溫。

房地產經紀人和住房市場分析師表示，在拉斯維加斯、邁阿密、鳳凰城、聖地牙哥和哥倫比亞特區等房地產投資一度火爆的地區，以投資為目的購房者已經越來越少。部分掌握在投資者手中的房地產正在待價而沽。隨著房價的上漲速度逐漸放緩，某些期待短期獲利的投資者已經被陸續擠出市場。

投資者全身而退的跡象在近期顯露無遺，並且已經體現在全國各地的數據中。很多地區直到最近還一直是投資者活動的溫床，然而目前也出現明顯的冷卻跡象。例如，據跟蹤聖地牙哥住房市場的 MarketPointe Realty Advisors的總裁魯斯•瓦隆(Russ Valone)估計，隨著該地區投機者逐漸撤出市場，投資買房者已經減少近半。

在鳳凰城，亞利桑那州立大學(Arizona State University)亞利桑那房地產研究中心主任傑伊•巴特勒(Jay Butler)說，這裡多達30%的待售地產為投資者持有。而6個月以前，多數投資者還在積極買進，他說。據Arizona Regional Multiple Listing Service的數據，這種轉變導致鳳凰城地區10月份待售房屋庫存從4月份的8,600套驟升至22,340套。

彰顯房地產市場冷卻的另一跡象是，全美地產經紀商協會(National Association of Realtors)週二公布，10月份待完成房屋銷售指數下降3.2%，為3月份以來的最低水平。

投資者的撤出是否會影響整個住房市場，目前還難下定論。但他們對房地產的繁榮產生了巨大的影響。據First American Corp的子公司LoanPerformance的數據顯示，今年前9個月投資者佔據住房抵押貸款總額的9.6%，遠高於2002年6.7%的水平。但該公司表示，第三季度以來投資者的所佔比例開始下降。該數據不包括可能帶來租金收入並以投資形式存在的二手房。

聯邦國民抵押貸款協會 (Fannie Mae, 簡稱：房利美)首席經濟學家大衛•博森(David Berson)表示，投資者需求疲軟可能會使房屋銷售雪上加霜。他估計未來兩年房屋銷售將下降10.4%，主要原因是投資者購房量及二手房的購買量下降。博森還指出，若不是受到最近這輪買房熱的推動，房屋銷售已在過去兩年中就會各自下降7.3%。這一估計數據是基於對投資性地產和二手房的購買量佔房地產總銷售10%的假設得出。

另一個令人擔憂的問題是，如果房價繼續走軟，投資者可能加快售房步伐，進而加劇房地產市場的回落，特別是在投機活動較為活躍的地區。瑞士信貸第一波士頓 (Credit Suisse First Boston)分析師丹尼斯•麥基爾(Dennis McGill)表示，佛羅里達州的地托納、拉斯維加斯、鳳凰城、弗雷斯諾和加州的貝克斯菲爾德都將成為波動最大的市場。

即便投資者並不都忙著立即撤出，今後幾年裡也可能會有更多投資者擁有的房產回流市場。原因之一是，許多投資者購買的是預售屋，需要一兩年之後才能入住。

勿庸置疑，在美國部分地區，投資者需求仍然保持強勁，因為投資者在那些房價實現兩位數上漲的市場獲利了結，然後進軍達拉斯等漲幅還不太劇烈的地區。雖然投機人士要想迅速獲利變得越來越困難，但經紀人們稱，對於那些打算持有房產幾年的投資者來說，獲利機會依然存在。

今年早些時候，加利福尼亞州索諾瑪縣的經紀人桑德•蓋瑞(Sandra Geary)舉辦了一連串的講座，吸引了多達200名有意向的投資者參加。她還帶加州投資者參加亞利桑那、愛達荷、內華達和俄勒岡等州的購房之旅，光她自己就買了30多套用於出租的房屋。不過最近幾個月，她的投資者交易額已經下滑了75%以上。「如今市場不斷下滑，把投資者都嚇跑了，」她說。

一些經紀人建議投機者放好他們的支票簿。弗吉尼亞州的房地產經紀人勞薩(Frank Borges LLosa)說，他告誡那些打算購買房產漁利的人們說風險正在上升。

去年，佛羅里達州的房地產經紀人麥克•摩根(Mike Morgan)設立了一個網站，旨在吸引通過網際網路搜索預售屋項目的投資者. 但是，隨著市場的走軟，摩根已不再熱衷推廣他的網站了。目前，他只與尋求「購買和持有」房產的投資者打交道。「從6月以來，我從未向希望購房投資的人士賣出過一套房屋，」他說。

一些投資者也放棄了他們的預售屋購買權。聖地牙哥縣建築行業協會(Building Industry Association)的數據顯示，在聖地牙哥，第三季度新單元住宅預售的撤銷率較第二季度上升了47%，部分原因是越來越多的投資者開始打退堂鼓。

全美住宅建築商協會(National Association of Home Builders)的資料顯示，單元住宅的撤銷率在其他許多市場也不斷上升，如佛羅里達州和華盛頓等。該協會常務副總裁卡柏爾•阿魯瓦列(Gopal Ahluwalia)說，主要原因是投資者撤出房地產市場，「很多住宅處於空置狀態。」一個購房者能否輕易退出交易取決於很多因素，如建築商的政策和購房人簽訂的合約條款等。

隨著房價漲勢放緩，欲從房產投資中迅速獲利的人們越來越難以得到足夠的回報以彌補經紀佣金、按揭成本和其他費用。全美地產經紀商協會預計，成屋銷售價格今年將上漲12.4%，大大高於1990年以來5.3%的年均漲幅。

一些投資者已經深受打擊。某公司的財務經理百利•費斯奇(Barry Fiske)和朋友一起購買了馬薩諸塞州沿海城市欣厄姆的一套小木屋。此後，他們將其拆除建造了一套三層的維多利亞式房屋，10月份上市出售，標價 889,000美元。在三次降價之後，目前的要價為799,000美元。費斯奇說，賺錢的空間十分有限，而且我們花的錢比我們起初打算的可能還要多。

電腦程序員羅伯特•凱洛蒂(Robert Cayouette)花積蓄在佛羅里達州購買了10套在建住宅，本打算迅速脫手之後每套賺上3萬美元。他購買的其中一套三居室住宅預計本月完工。但是，凱洛蒂得知，如果這套房子能賣285,000美元或比他最初的購買價少1萬美元他就算很幸運了。他說，即使我想賣也沒法賣了。

由於住宅價格的漲幅超過出租價格的漲幅，決定出租而不是出售房屋的投資者常常無法獲得足夠的收入來彌補按揭款、稅收和其他成本。信息技術資訊師阿拉奇•亞茨帝 (Arash Yazdi)原本想出售他花465,000美元購買的弗吉尼亞州的聯排別墅，但在出售無望後決定將其出租。他說，他每月虧損1,000美元左右。