中國房地產暴利下的真相－－製造了富豪失去了什麼?

　　●在中國，房地產被公認為是造就富人最多的暴利行業，也是引發民眾上訪最多、損害國家利益最多的行業。

　　●一位在2002年急匆匆地搖身變為房地產商的前包工頭，這樣解釋了他的職業轉換：「建築的利潤在15%左右，房地產對於我來說，利潤在100-200%。」

　　●在房價高漲的大背景下，通過房地產獲利過百億的地產巨頭在北京、上海絕不少於百人。然而令人困惑的是，這一暴利行業存在著普遍的偷稅漏稅行為。

　　●每個城市在把房產價格推向一個又一個高潮時，無疑是在加快其挖掘墳墓的步伐，一旦房地產泡沫破滅時，所有的資本都會爭先恐後地出逃，對當地經濟的打擊，用十年衰敗來形容都不為過。

　　地方政府是頭號受益者

　　20世紀90年代以來，房地產商迎來了無限美好的幸福時光。房地產一輪又一輪的開發熱潮席捲全國，房地產商瘋狂圈地、拚命上項目、極力炒概念、火熱賣房子已成為各地經濟的一大亮點。

　　1990年代中期之後，中央政府鋼鐵般的宏觀調控如願以償。作為此次宏觀調控的一個重要後果，地方政府手中的金融權力被幾乎悉數上收。地方政府對銀行的支配權，在1990年代初期的經濟過熱中，險些釀成了一場致命的金融危機。如此，地方政府賴以主動推動經濟增長並能夠獨立支配的要素資源就只剩下土地一項。正是這個漏洞，為這一次的經濟過熱埋下了關鍵的伏筆。在房地產熱的起步階段，地方政府似乎並沒有意識到土地要素的神奇之處，這一是因為銀行尚未從上一次的壞帳打擊中恢復元氣，另外一個原因則是，地方官員對中央政府的鐵腕及其對房地產的真正意圖仍然心有餘悸。所以，當時地方政府的注意力仍然集中在引進外資，鼓勵地方企業在股市融資圈錢等邊緣性的金融手段上，以期維護本地的經濟增長速度。然而，隨著時間的推移，不僅中央政府的意圖越來越明確，房地產本身也逐漸顯示出其無與倫比的優越性。於是，各地方政府開始陸續出臺種種刺激房地產交易甚至鼓勵炒作的政策，頗有要將房地產熱進行到底的架勢。到這個時候，一場難以控制的房地產牛市實際上已經無法避免。

　　在中國房地產的這個令人眼熱心跳的巨大遊戲中，地方政府無疑是頭號受益者。這首先表現在土地收入中。根據全國人大副委員長盛華仁提供的數據，2001 年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個數據不過區區67億。由此可見土地出讓之熱。可供比較的是，在實施積極財政政策的1998-2003年5年間，全國發行國債也不過9300億元。這足以說明，土地，已經變成地方政府名副其實的第二財政。事實上，在許多地方，土地收入已經佔到地方財政收入的一半。地方政府在土地上的財政收益不僅表現在巨大的土地收益上，也同樣表現在房地產的交易過程中。統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅、費收入佔到了房地產價格的將近30∼40%左右。如果再加上佔房地產價格20∼40%的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近佔到整個房地產價格的50∼80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約只佔到住房價格的20%左右。而這些滾滾而來的財富大都流進地方政府以及房地產相關部門的口袋。如此誘人的利益，難怪地方政府要對房地產業趨之若騖。

　　中國的土地過去一直是通過權力進行劃撥和轉讓的，這為「權利尋租」提供了廣闊的空間，也為房地產商創造了驚人的財富。

　　成本不是支撐房價的藉口

　　房地產開發與投機催生了一批又一批強大的受益者。90年代初期，小小的海南島就上演了這樣一臺「好戲」，一夜之間，誕生了數百位千萬富豪乃至億萬富豪。在那個輝煌時刻，近千億資金湧向海南，掀起了聲勢浩大的房地產開發與投機高潮。海南島幾乎所有的土地都被炒過，到處是工地，房子沒有蓋，僅僅憑著一張圖紙就可以被人們擊鼓傳花式的炒來炒去，最後房價像斷了線的風箏飄向遙遠的天際。少數人的暴富，最終是以金融機構的巨額壞賬為代價，金融機構在海南房地產的喧囂中損失了600多億元。

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