中国房地产暴利下的真相－－制造了富豪失去了什么?

2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。

　　●在中国，房地产被公认为是造就富人最多的暴利行业，也是引发民众上访最多、损害国家利益最多的行业。

　　●一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头，这样解释了他的职业转换：“建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100-200%。”

　　●在房价高涨的大背景下，通过房地产获利过百亿的地产巨头在北京、上海绝不少于百人。然而令人困惑的是，这一暴利行业存在着普遍的偷税漏税行为。

　　●每个城市在把房产价格推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破灭时，所有的资本都会争先恐后地出逃，对当地经济的打击，用十年衰败来形容都不为过。

　　地方政府是头号受益者

　　20世纪90年代以来，房地产商迎来了无限美好的幸福时光。房地产一轮又一轮的开发热潮席卷全国，房地产商疯狂圈地、拼命上项目、极力炒概念、火热卖房子已成为各地经济的一大亮点。

　　1990年代中期之后，中央政府钢铁般的宏观调控如愿以偿。作为此次宏观调控的一个重要后果，地方政府手中的金融权力被几乎悉数上收。地方政府对银行的支配权，在1990年代初期的经济过热中，险些酿成了一场致命的金融危机。如此，地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。正是这个漏洞，为这一次的经济过热埋下了关键的伏笔。在房地产热的起步阶段，地方政府似乎并没有意识到土地要素的神奇之处，这一是因为银行尚未从上一次的坏帐打击中恢复元气，另外一个原因则是，地方官员对中央政府的铁腕及其对房地产的真正意图仍然心有余悸。所以，当时地方政府的注意力仍然集中在引进外资，鼓励地方企业在股市融资圈钱等边缘性的金融手段上，以期维护本地的经济增长速度。然而，随着时间的推移，不仅中央政府的意图越来越明确，房地产本身也逐渐显示出其无与伦比的优越性。于是，各地方政府开始陆续出台种种刺激房地产交易甚至鼓励炒作的政策，颇有要将房地产热进行到底的架势。到这个时候，一场难以控制的房地产牛市实际上已经无法避免。

　　在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中，地方政府无疑是头号受益者。这首先表现在土地收入中。根据全国人大副委员长盛华仁提供的数据，2001 年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。由此可见土地出让之热。可供比较的是，在实施积极财政政策的1998-2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40%左右。如果再加上占房地产价格20～40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80%。在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20%左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的利益，难怪地方政府要对房地产业趋之若骛。

　　中国的土地过去一直是通过权力进行划拨和转让的，这为“权利寻租”提供了广阔的空间，也为房地产商创造了惊人的财富。

　　成本不是支撑房价的借口

　　房地产开发与投机催生了一批又一批强大的受益者。90年代初期，小小的海南岛就上演了这样一台“好戏”，一夜之间，诞生了数百位千万富豪乃至亿万富豪。在那个辉煌时刻，近千亿资金涌向海南，掀起了声势浩大的房地产开发与投机高潮。海南岛几乎所有的土地都被炒过，到处是工地，房子没有盖，仅仅凭着一张图纸就可以被人们击鼓传花式的炒来炒去，最后房价像断了线的风筝飘向遥远的天际。少数人的暴富，最终是以金融机构的巨额坏账为代价，金融机构在海南房地产的喧嚣中损失了600多亿元。

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