沒有高利潤誰做房地產?地產商自曝黑幕

１０％、１５％、３０％、５０％，房地產的利潤究竟有多大？政府部門、開發商、購房者、炒房者各方莫衷一是。除了開發商，誰也說不清楚房地產的利潤有多少，而開發商公開聲稱的１０－１５％的利潤率，似乎也與火爆的房市、節節攀高的房價不相吻合。

房地產業的水究竟有多深？利潤究竟有多大？房價走勢何時會出現拐點？房地產開發商如是說……

沒有２５％的利潤，開發商難以生存為了平抑房價，國務院先後於今年３月、４月相繼出臺了被媒體稱之為「平抑房價組合拳」的新舊「國八條」共１６條指導性措施。然而對以「平抑房價、調控房市」為主要目標的「國八條」，許多房地產開發商並不以為然。他們中很多人認為，「國八條」能否取得實效取決於能否有力地實施，而作為實施其措施的主要力量 －－地方政府是不願意看到自己轄區內的房價下跌。１９９７年，成都一位小老闆懷揣著一百萬殺進四川房地產界，成立了一家房產公司，四年之後，該公司資產就已經逾６億元，成為成都著名房產公司。

該公司發家史被成都一家媒體披露之後，不少市民驚嘆：「真是難以置信，做房地產這麼容易發財！」

川內一位資深房地產開發商告訴記者：「一般來說，房地產商公開的利潤是８％－１５％，實際上真正的利潤都在２５％以上。」他拿起自己抽了半包軟中華的香菸，接著說：「不是暴利，我們怎麼抽得起這種菸。」

２５％的利潤，意味著房價的四分之一被開發商揣進了腰包。據中央統戰部和全國工商聯的調查表明，房地產業的稅後淨利潤在各行各業中為第一位，比平均水平高５倍，比處於第二的電力煤氣行業的利潤高１倍。

另一位開發商則很委屈地告訴記者，做不到這麼高的利潤，開發商根本就別想活下來。他說：「開發一個項目，前前後後就要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，何況還有那麼多不明不白的稅外費。」

一位開發商告訴記者，沒有幾個地方政府希望自己轄區內的房市冷清，而越火爆越好。要維持房市的火爆，就要不斷地製造對住房的大量需求，不斷地以改善城市環境為由進行大量拆遷，以產生相當對房產的被動需求。據他介紹，開發商做一個樓盤，需要經過國土局、規劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門，逢年過節的時候，每一關的大小菩薩都要拜。尤其是春節和中秋國慶等傳統節日，就是與官員聯絡感情的最佳時機。各個城市的經濟情況不同，官員所處位置與幫助自己的程度不同，打點關係的好處費也有不同的晴雨表。

他說：「那些幹部都很清楚，我們把錢用報紙一包，放到檔案袋裡，單獨約個時候，電話裡說有個急件報批，對方就明白了。見面把文件袋給對方就完事了，一般送錢的當天不會另外安排什麼活動。有時遇到嫩一點的幹部，還會友情提示他不要把錢的事透露給老婆孩子，也不要馬上存銀行，因為紀檢監察部門往往是從這些環節打開缺口的。」

這位開發商點上一隻煙感嘆地說：「有的開發商送錢大方，有的則比較小氣。如果送少了，不但達不到公關效果，可能還會起反作用。有的幹部收到一兩千的紅包，直接交給紀檢部門換取政績了，而收得多往往捨不得交，這也叫抓大放小嘛。」

據他透露，出手大方的開發商辦事一般都特別順利，和主管部門經常往來、私交熟的開發商，上午送去的報批件下午就能批下來，而關係不硬的開發商就得按規矩到窗口排隊，比如說７個工作日或者１５個工作日批下來。在房地產界，時間往往就意味著金錢和利潤。主管部門越早批下來，銀行的按揭款和相關貸款就回籠得快，才有資金做下一步的投入。報批得慢，資金就相當於被套住了，要承擔相當大的融資風險。所以，開發商圈子裡常說的一句話是，「捨不得孩子套不著狼。對幹部要捨得，對老百姓要哭窮」。「實際上，樓盤利潤如果少於３０％，沒人願意做！」

三大手法撐起房產高利潤近兩年來，成都的房價上漲１０％左右，而成都市房管局認為成都市的房價不高，房價上漲較快只是因為前幾年起點很低。房價何時能出現「停漲」的拐點？顯然，目前的房地產已經成了一個暴利行業，然而這種高利潤是如何做起來的呢？據瞭解，開發商維護自己高利潤的「手法」通常有以下三種：

調高樓盤容積率　調高容積率是壓縮樓盤成本的重要法碼。據一位李姓的房地產商介紹，目前規劃和城建部門批准的市區內樓盤的容積率一般不超過２。也就是說房地產商可以開發不超過２倍於土地面積的商品房。而有「實力」的房地產商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關係，以「做城市標誌性建築、政府重點工程或其它多種理由」把樓盤的容積率調高到３或者５，有的甚至調到９或１０，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發３倍、５倍甚至１０倍於土地面積的商品房。「平地拔高樓，利潤馬上呈現幾何基數的增長。」

這位開發商對記者說，當然，能做到調高容積率的房地產商必須是很有「實力」，往往都是和政府相關主管部門相當熟絡的「業內通天大腕」。其中的環節大都是暗箱操作，不為外人所知。

他說：「要看哪個房地產商做得成功，看他的繁忙程度就知道了，有的週末節假日也忙得見不到人，去哪兒了？很多時候陪領導幹部釣魚去了，旅遊去了。關係不到位、實力不夠雄厚的開發商想陪也輪不上呢。」

　　做假賬、巧避稅　一些開發商對記者說，房地產商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計，深諳開發商做假賬的需要，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一個億的樓盤，可以處理成只賺四千萬或者更低，給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價的假象。

一些開發商還告訴記者，房地產商還很善於利用城市高新區、開發新區的稅收優惠政策，在銷售新的樓盤往往都會在這些地方註冊一個新的公司，以享受高新區、開發區招商引資的新企業稅收減免等優惠政策。他們說，做一個樓盤也就幾年時間，恰好和新企業減兔稅收的優惠週期相一致，「僅這一項就可以省下數百萬甚至上千萬元。」

差價空轉　按照國家的政策，土地必需先進入各地的「土地儲備中心」，然後再掛牌拍賣。有的房地產商會與當地政府事先達成私下協議，許諾如果得到這塊土地，將會如何回報，如無償替政府承擔一些公益性建設為市民修建一個廣場或是修路架橋，而政府將給於適當比例的土地優惠。於是地方政府往往會在土地掛牌拍賣之前有針對性地設置門檻，以阻斷其他的競拍者。

當事先做了工作的開發商如願以償拿下土地標的後，賬目上按對外拍賣的價格將錢劃到地方財政，緊接著又會給地方財政打一份報告，說明自己無償修建市政公益設施，希望政府給予價差補貼或優惠。然後就像企業出口創匯、外貿退稅的形式一樣，財政會通過土地局返還開發商約定比例的款項。這樣開發商實際上是以折扣價買到了好地塊，如果管理和控制建築成本有效，返還的款項除了修建公益設施還可能有剩餘。而房地產開發商還會以「樓盤周圍環境綠化好、公益市政設施齊全」為由抬高房價。這樣，修建市政設施的成本通過高漲的房價最終還是攤到了老百姓頭上，開發商自然穩賺不賠。

「國八條」面臨執行考驗　地方政府會希望房價下跌嗎？

為了平抑房價，國務院先後於今年３月、４月相繼出臺了被媒體稱之為「平抑房價組合拳」的新舊「國八條」共１６條指導性措施。然而對以「平抑房價、調控房市」為主要目標的「國八條」，許多房地產開發商認為，「國八條」要取得預計實效將取決於能否有力地得到執行和實施，而作為執行、實施其措施的主要力量－－ 地方政府是不願意看到自己轄區內的房價下跌。

一位開發商告訴記者，現在全國各地都在搞「經營城市」，城市怎麼經營？說白了，就是征地、拆遷、炒熱房地產。地方政府然後從炒熱的地價中賺取大量資金。所以沒有幾個地方政府希望自己轄區內的房市冷清，而越火爆越好。要維持房市的火爆，就要不斷地製造對住房的大量需求，不斷地以改善城市環境為由進行大量拆遷，以產生相當對房產的被動需求。

由於房地產業作為國民經濟中的重要產業部門，既具有先導性又是一個基礎性的行業，它的發展既對國民經濟有巨大的帶動作用又受制於國民經濟發展的水平，所以房市和股市往往都被看作是一個地方經濟發展的「晴雨表」。這種情況下，地方政府會希望房價下跌嗎？

一位開發商對記者說，近兩年來，成都的房價上漲１０％左右，而成都市房管局仍然覺得成都市的房價不高，房價上漲較快只是因為前幾年起點很低。就在國務院連續出臺兩個平抑房價的「國八條」之後不久，成都市房管局就召開新聞發布會，告訴媒體，「成都的房價水平基本合理」。

記者打電話到成都房管局預約採訪，其負責新聞宣傳的工作人員告訴記者說：「成都的房價不高，談不上抑制，對於調控房市來說，我們正在研究相關政策。」

一位內業人士告訴記者，根據世界銀行的一項調查結果表明，一套住房的價格如果是一個家庭年收入的３－６倍時是合適的。依照這個比例，按２００４年成都住宅五城區均價３２４１元／平方米、全年城市居民人均可支配收入１０３９４元的數據計算，三口之家購買一套７０平方米住宅需要７．３年，房價收入比為７．３：１，高於世界銀行調查的標準。

「但問題還不僅在於此，」這位業內人士強調說，「全年城市人均可支配收入，抹煞了大量低收入階層與目前房市的巨大鴻溝。成都作為整個中國社會的一個縮影，遠遠沒有形成一個兩頭小中間大的契型社會，大量低收入者的年可支配收入是低於平均數的。而根據聯合國人居中心出版的《世界人居報告》，如果住房價格與大多數家庭的收入比超過了５倍，則說明房地產市場出現了問題，因為這時大多數人都買不起房子了。」

來源：四川頻道(2005年05月25日)