美、德、墨 讓低收入者安居的經驗

文匯報4月26日報導，列舉了美國、德國與墨西哥三個國家所採取的措施。 分別反映了發達國家和發展中國家的經驗。

美國：
　　
雖然美國家庭自有住房率約為68%，但許多年收入低於2萬美元的家庭都沒有自己的住房，為此各地方政府定期對當地房屋租金進行綜合調查，向低收入人群發布適合他們的住房信息。通常政府只允許希望獲得房租補貼的低收入家庭租住月租金低於700美元的房屋，根據相關法律規定，租房家庭只支付其收入的1/3左右作為房租，剩餘部分由政府付給房東，享受房租補貼的低收入者，只要年齡在18到62歲之間，如果沒有工作或者不是全時制在大學深造，必須每個月參加社區服務至少8小時。

為了幫助美國超過30%的無房戶盡早擺脫租房住的現狀，政府近年來出臺了多項鼓勵和資助無房戶購買新房的政策，其中比較著名的是「美國夢首付款法」。法案規定政府每年撥款2億美元資助至少4萬個低收入家庭購買住房，同時使5500萬新少數族裔家庭在未來10年內擁有住房。根據該法案，凡能夠支付月供房屋抵押貸款、但沒有足夠的錢支付房屋首付款的美國家庭，可向地方相關機構申請低收入家庭特別資助，政府將幫助購房者交齊首付款和辦理房屋過戶手續時的有關費用。此外，政府還會通過利率補貼的形式，使低收入家庭從銀行獲得低於市場利率的抵押貸款。

對已經購房的低收入家庭，還可以申請政府的住房修繕資金援助。由於美國勞動力成本高，對此政府和很多社區組織都鼓勵年輕的志願者無償幫助低收入者進行房屋修繕，志願者們可以藉此得到較好的履歷記錄，在今後的就業過程中受到用人單位的優先錄取，而接受援助的居民也有義務以社區義工等形式回報社會。

　　德國：
　　
德國政府採取的措施中最為重要的一個手段就是建造「福利住房」。即由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。1950年，德國就制定了第一部《住房建設法》，據統計，戰後60年來，德國先後建造了近1000萬套「福利房」。

在德國，政府鼓勵住房開發公司建造「福利住房」，為此它們可在地皮審批、地價以及選擇地段等方面得到不少優惠。同時，還可向政府申請無息或低息貸款，甚至直接資助。為了避免人為地造成兩極分化，形成富人區和貧民窟。政府要求房地產商要興建一個住宅區，它必須用20%的面積用來建造「福利住房」。根據規定， 「福利住房」一經建成，一般在30年內交政府「掌管」，由住房局統一分配。「福利住房」的月租要便宜得多。例如：在慕尼黑的住房市場，新房的月租平均為每平米13歐元，而「福利住房」每平米只有七八歐元。

福利住房首先分給無房戶。其次，收入低也是一個重要的參考因素。再有，失業者、多子女家庭、孕婦、單身母親、殘疾人、病人、社會弱勢群體，以及原住房條件惡劣等等。目前福利住房申請者成功概率35% 。

　　墨西哥：
　　
墨西哥的住房體制完全是建立在私有基礎之上。這裡基本上沒國家性質的廉價租房。墨西哥房屋市場已經相當成熟，商品房和出租房價格由供求關係決定。

自上世紀70年代中期，墨西哥政府組建了三個主要的金融福利機構：服務於參加社會保險的私營勞動者的「勞動者住房全國基金委員會」、國家工作人員社會保險住房基金和人民住房全國信託基金、住房經濟支持全國基金。

勞動者的社會保險資金來源是：政府有關撥款、私營企業主為勞動者支付的福利費以及勞動者工資中繳納的福利費。這些款項其中都含有一定比例的住房基金。該機構為獨立法人，他的基金除來自以上外，還從機構貸款利息獲得。
　　
凡是參加社會保險的人都享有獲取貸款的權利。它的經濟支持一般分4個層次：最低收入階層、中等收入家庭、有能力從其他途徑得到貸款的中等收入家庭、相對收入較高的家庭。截至今年，已經運作了30餘年的「勞動者住房全國基金委員會」已經貸款達300多萬筆，使980萬家庭受惠@