溫州炒房團資金鏈調查

劉波(化名)在溫州從事一種稱為「中間人」的生意。最近胡先生給他介紹了一個項目:一位溫州老闆在江西低價拿下一個商鋪項目,啟動資金需600萬元,已到位資金200萬元,劉波的任務是通過民間借貸的方式幫他籌集其餘400萬元。

  劉波此前在保險公司工作過,熟識不少中小企業的老闆。像他這樣的「中間人」,往往能夠在較短時間籌集數百萬元甚至上千萬元資金。劉波通常的做法是,以月利率2分(年息24%)向多位熟人、朋友借貸,每處借50萬~100萬元,以月利率3分(年息36%)借出,賺一進一出的利率差。在目前操作的江西商鋪項目中,他不賺利率差,但約定的回報也非常豐厚。

  在溫州人「炒房」的資金來源中,民間借貸是主要籌資方式之一,少量項目會出現劉波這種「中間人」的身影。房產投資者的資金主要有三個來源:自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。使用最後一種籌資方式的往往是一些大項目,不是「炒」一套或幾套房子,而可能是買下一整幢樓。

自有閑置資金

  溫州的民間閑置資金是最早進入房產投資領域的。1999年前後,一些溫州人開始用「閑錢」炒房,當時以投資溫州本地為主,對外地樓市的投資初具規模則是在2001年,並在2003年達到鼎盛狀態。購房團成員通常使用自己手中的幾十萬、數百萬元「閑錢」,把投資房產當作一種理財方式。

  溫州瑞安的林小姐是其中比較典型的一個。她今年40歲,業餘作家,在上海有7套房產。

  2003年夏天,林小姐和幾個同學一塊到上海,坐出租車看盤。幾個月下來,她一共購進7套房產。每套房子首付都是二成,總投入為120萬元。買完7套房子,林小姐手中還有50萬元,她就「停手」了。她的想法是,7套房子每年的按揭費用需30萬元,這50萬元加上她的工資收入,供兩年按揭沒有問題,不會因為資金問題處於被動。

  「溫州人投資房產還是比較保守的,基本上是自有資金、閑錢,跟朋友借來投資的很少,一般手裡都會留幾十萬元流動。」林小姐說。購入至今不到兩年,她的7套房子一共增值300萬元。她表示自己做的是長線投資,做短線的話需要經常在溫州、上海之間跑來跑去,她嫌麻煩。

  林小姐投資房產的資金,來自於她前幾年做生意的積累。此前她做過各種小生意,包括投資出租車,後來在瑞安買了一塊地基,為她帶來60萬元的盈利。

  當她手中握有近200萬元資金的時候,林小姐開始認真琢磨該怎麼理財。思前想後,她認為投資房產仍是最好的選擇。目前,除投資房產外,她還在不同企業投資有股份,這為她每年帶來近二三十萬元的收入。最近,由於調控政策陸續出臺,她感覺「壓力比較大」,已經打算把手中的房子出售一套。

企業資金

  房產投資的豐厚回報,除了吸引林小姐這樣的個人閑散資金入市,還使得越來越多的企業資金流向這個領域。

  林小姐有三個同學,都是所謂「太太炒房團」的成員,每人的家裡各經營著一家小企業。去年,她們三人各從企業調出幾百萬元資金,合在一起剛好是1000萬元,合作在上海「短炒」。一年下來,每個人都已賺了幾百萬元。

  調用企業資金炒房,資金成本顯然比「閑錢」高得多。林小姐說:「資金拿去炒房後,有的企業經營受到影響。但一年下來,企業沒賺錢,投資房產這塊業務賺錢了,也是一樣的,對有些人來說也許還更划算。」

  另一位不願透露姓名的投資者,資金使用的「招數」出人意料。他本人經營一家生產月餅包裝盒的小企業。產品生產在上半年集中進行,拿到銷售回款,下半年企業不再生產,他就把資金全都投入房產投資。

  去年下半年,企業資金流向炒房相當明顯。這些企業的數量與資金規模無法統計,但業內人士感到,這批新加入者「來勢洶湧」。溫州成明房產代理有限公司總經理胡冬明表示,去年9月、10月,溫州房價迅猛上漲,吸引了不少中小企業主加入炒房行業。「他們的資金實力都非常雄厚,可能短時間買入七八套房子。」這些企業主可調用的資金往往上千萬元,在溫州本地樓市投資後,他們也把目光轉向上海等外地樓市。

民間借貸或股權集資

  一些「大手筆」的炒房項目,需要通過民間借貸或股權集資的方式,才能籌集足夠的資金。

  一位不願透露姓名的業內人士介紹如下:在開發商資金短缺的情況下介入,以較低的價格買進整幢樓,打進部分預付款,通常金額在幾千萬元左右。如果市場價在 9000元/平方米上下,他們就可能以低於30%的價格買入,而開發成本可能在5000元/平方米左右,開發商仍有盈利,獲得資金後,項目就可以繼續運作。

  通常,這樣的項目投資者不會單兵作戰,而是聯絡幾個朋友對項目的風險、收益進行討論後,再決定是否投資。一旦開始行動,他們就各自負責籌集一定量的資金。項目的運作由一家房產營銷代理公司出面進行,內部有自己的約定,實際股東可能是多位。一個人負責籌集的資金額可能是幾百萬元或上千萬元,有的投資者從自己的企業調用資金,有的向親戚朋友借貸,有的則通過「中間人」以民間借貸的方式籌資。
  不久前,一個溫州投資者在上海買入了一幢住宅樓,其「炒房」資金就是通過民間借貸籌集。該投資者以2億元的價格整體買下這幢樓,對方要求一個星期內打進預付款2000萬元。這筆相當大的資金竟然在一個晚上就籌足了。2000萬元全部是以月利息3分(年息36%)借入。在這個過程中,「中間人」劉波負責籌集了500萬元。他向一些朋友以月利率2分借貸,每處借50萬元或100萬元,借給項目投資者的利息是月利率3分。這個項目所需的其餘資金,也以類似的方式籌集。

  儘管借貸利息很高,但一個多月後,整幢樓售出,除去兩個月利息120萬元和其他費用,該投資者淨賺2000多萬元。但這其中的風險也相當大,投資者關鍵在於判斷:一是這幢樓的市場價格能賣多少,二是能不能較快賣出去。

  通常,以月利息3分籌集的民間借貸資金,都是用來短期使用,以「炒」整幢樓為主。

風險

  在房產投資領域,溫州有多少資金流入,任何機構都沒有準確的統計數據,而資金來源主要是以上三個方面。而在房地產開發領域,溫州各行業規模最大的企業幾乎都會從事開發業務。

  由於部分區域房價上漲過快、投資率過高,政府陸續出臺各項調控政策。很多溫州投資者都感受了政策信號帶來的壓力,感覺投資風險在增大。

  溫州一位從事了6年房地產報導的資深記者表示:「現在看來,市場的階段性調整勢在必行。」若出現調整,溫州資金進入市場如此之多,也將承擔同樣多的風險。

  溫州經濟學會會長馬津龍表示:「說溫州人炒房賺了很多錢,這話其實不對。現在很多房子還在溫州人手中。」

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