地皮都是黑的：中國房地產業的「絕對」黑幕

2002年3月下旬，一資深房地產策劃人李丁（化名）告訴記者：「這些都是表象，房地產商有著自己的生存邏輯，而且從房地產在中國興起的那一天就開始了，黑幕層出不窮，生生不息……」在得到不透露姓名的承諾後，李丁點燃了一支香菸，在煙霧繚繞中，他向記者描述了真實的房地產界。

我從來沒有在正規渠道批到過地皮。"李丁說，"誰不想光明正大掙錢？實在是弄不到手。"征地是開發樓盤的第一個環節。按規定，房地產開發商具有相應資質就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事。

「地皮早就被有關係的人瓜分了，他們神通廣大也膽大包天。比如幾年前深圳寶安土地分局的一個負責人（事發後畏罪自殺）獨自一人就把城區的土地賣光了。」 「一開始，我的報告總是被挑三揀四，批評得一無是處，不是達不到要求就是已經規劃完畢，沒地方了。三天兩頭修改，他們總能挑出毛病。最後，我弄懂了，找到國土局辦公室的一個秘書，通過她牽線搭橋和局長見了一面，然後專門到他家裡拜訪了一次，地很快批下來，而且土地出讓金可以先欠著，'賺了錢再說！」

記者：」沒人查？」

李丁：「誰查，他能查自己嗎？」

按照李丁提供的信息，只要賄金及時交上，至於國家的土地出讓金，可以具體問題具體解決。"很多地方制定了若乾土地優惠政策，至於如何優惠就看官員的臉色了。「他特別提到他所供職的公司有個秘密賬本，裡面記錄了所有見不得人的開銷，」他們的嫖娼費也記在裡面，這些費用我們要列入樓盤開發總成本的。「權錢交易成了樓盤開發的第一塊基石，由此衍生的地下土地交易市場，」在每個城市都存在，凡是大權在握者基本上都握著幾張緊俏批文，即使手頭沒有，他也會通過一些渠道弄到手。為了印證他的說法，記者查閱了幾年來關於貪官的近百篇報導，發現幾乎每個貪官都與房地產腐敗有關，而所謂的陽光拍賣「不到10%。」

據權威資料，1999年以前，90%的土地實行的是非市場價格的協議出讓。如此大的「空白地帶」自然成了「尋租」的沃土。其中的典型莫過於前廣東省副省長于飛，他利用職權為女兒的皮包公司（用 9998元港幣在香港註冊）批地3500畝，一轉手，狂賺2800萬元人民幣。「這件事是在于飛倒臺後才被曝光的。」要是他沒有倒臺呢？記者不敢深想。

銀行，銀行，我愛你

記者：「多少錢可以操作一個樓盤？」

李丁：「一個號稱總成本1億元的樓盤，開發商的實際總成本不超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出，他們自有辦法。」

拿到批文後，開發商開始到銀行融資。「我們的成本和外界所瞭解的成本不一樣，對於一個開發商，他們的實際成本主要由兩部分組成，公關費和關係，二者缺一不可。」其它成本如何解決？「銀行貸款。」

為了鼓勵投資，國家金融政策曾對房地產大幅傾斜，但這種政策傾斜成了房地產商投機的最佳途徑。按規定，銀行貸款的前提是開發商前期投入25%的資金，但「他們才沒那麼傻。」

一房地產公司副總告訴記者，銀行的人會對開發商進行指點。比如向開發商透露只有銀行內部才知道的「打分制度」，這是對開發商資質認定的一個重要指標，不允許向外透露，但"我們會先打聽誰是經辦人，然後通過特殊渠道把他們請來。他們會告訴我們分數是否達標，並指導如何修改資產負債表以提高分數便於貸款。這樣，我們就神不知鬼不覺地成了資產優良的公司。

「這個環節最關鍵，一旦打通就意味著成功了一半。」

開發商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金後，接下來就是用「假按揭」套取更多資金。其典型操作手法是，蒐集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然後和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。

記者：「銀行不會懷疑？」

李丁：「說句實話，所謂無商不姦。我們這套把戲他們清楚得很。但'拿人手短'，只要能騙過國家，他們自然會睜隻眼閉隻眼。一個樓盤如果運作順利，一般兩年半就可以賣完。隨著銷售結束，這些見不得人的東西自然煙消雲散。」

對此，記者採訪了銀行界有關人士，並梳理了一下房地產公司的資金流向，發現樓盤銷售實際上在"假按揭"階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開發商的資金退出來，而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤，後期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關係在這個過程中悄悄發生了轉移，而建築成本和樓盤風險實際上由銀行承擔，這就是房地產商津津樂道的「空手套白狼」.這也不難解釋諸多房地產老闆為什麼能夠"攜款潛逃".

「如果銷售不理想怎麼辦？""抵押給銀行，按市價評估。」

據瞭解，西部某城市一銀行支行行長是箇中高手，她和開發商串通一氣瘋狂貸款，短短几年，違規貸出資金幾個億。事發後，她迅速和開發商達成攻守同盟，補辦抵押手續，對抵押樓盤高額評估，結果抵押的樓盤價值高於貸出資金，該行長毫髮無傷，甚至要求"官復原職"！

以上違規操作的後果是：銀行的呆賬，房地產開發商欠款曾在其中佔了24%，與之相比，老百姓按揭欠款只佔了0.4%.如此巨大的落差只能用機制缺陷來解釋。

媒體：地產商的吹鼓手

"媒體靠我們養著呢！"談到媒體，李丁流露出一絲不屑。

樓盤開工後，開發商開始策劃包裝上市。李丁向記者展示了週末的時間安排：上午接受某新報記者採訪，中午和某時報房地產專刊主編吃飯，下午在某咖啡廳和某電視臺廣告部主任喝茶，晚上則和某晨報副主編共進晚餐，"他們只有一個目的－－廣告。"

按規定，樓盤必須具有"五證兩書"才能銷售，但媒體的眼睛"似乎突然出現了盲點".據一份媒體研究報告，2001年房地產廣告佔了媒體全年廣告量的55.67%以上，相當多的報紙都有房地產專刊，"我們是他們的米飯班主，他們敢說什麼！"

媒體炒作的花樣很多，"陽光、綠地、海景，污水四流的地方可以被說成天堂。"李丁說，"開發商都培養了一些記者，形成一個內部圈子，他們定期寫吹捧新聞，製造概念。"比如最近報導的北京的一條臭水溝居然被說成水晶樓盤。

在媒體與房地產商的合作中，最具影響力和最有效的莫過於明星樓盤評選。"明星樓盤是媒體的絕妙發明。看起來很堂皇，很現代，實際上，一樣見不得人！"

李丁說，明星樓盤評比的一個重要指標就是廣告投放量，昆明某報的十大明星樓盤幾乎就是廣告投放量排名。一般而言，省級明星樓盤的標準是50萬元，國家級明星樓盤的標準是200萬元。"10個明星樓盤加上若干推薦樓盤，粗粗一算就是上千萬純利潤！"

冠名"明星樓盤"後，灰姑娘往往變成金鳳凰。"昆明某樓盤參加明星樓盤評比前，幾百套房子只銷了70多套，評上'明星樓盤'後，不到一個月只剩了幾套，開發商臉都笑歪了。"而與之對應的是北京美麗園剛剛評上明星樓盤就因樓板裂縫被告上法庭，"把這種樓盤評為明星，媒體是不是應該負誤導之責？"

同時，媒體的過度競爭也給房地產商帶來相當大的壓力。李丁表示"鋪天蓋地的房地產專刊讓我們不得不上，媒體是公信力的象徵，如果誰缺席了他們的評比，幾乎等於自動放棄了市場。"如此一來，媒體的利益和開發商的利益緊緊捆綁在一起，"他們能公正嗎？"

據調查，一個樓盤的廣告投放量從50萬元∼500萬元不等，佔開發商實際投資的30%∼40%."現在的房地產公司太多，廣告效果相對於幾年前大打折扣，惟一的辦法是加大廣告投入。"

開發商的資本以關係和貸款為主，但廣告卻需要現金投入，"媒體不是傻子，沒錢想上廣告或評明星樓盤，門都沒有！"因此，開發商只有將後期建設資金投入廣告窟窿。"很多樓盤出現配套設施不完善的問題，在這裡就埋了病根。從某種角度而言，房地產廣告繁榮是以透支樓盤質量為代價的。"

地產商：如何洗刷自己的"原罪"？

洗刷"原罪"

記者："炒地皮、騙貸款、虛假廣告、偷工減料……這麼多問題，開發商不怕法律懲治？"

李丁："這些隱患是開發商揮之不去的陰影，惟一的辦法是洗刷'原罪'，物管公司就應運而生。物管公司一般建立於樓盤建設尾期，這個期間也是前期積累問題的集中爆發期。"

按常理，物業管理是開發商吸引業主的一個重要手段，而實際操作中卻往往成了開發商的替罪羊。李丁認為："如果按正常程序運作，物業管理由開發商負責可以讓業主得到更多的實惠，開發商對小區的建設理念和社區理念可以得到很好的貫徹。但實際上，物管公司成了開發商的擋箭牌。開發商故意混淆開發商和物管公司的關係，看起來是同根所生，實際上並沒有隸屬關係，但樓盤問題的實際責任承擔人卻張冠李戴到了物管頭上。"

記者查閱了最近關於房地產糾紛的報導，發現物管和業主的衝突成了主流，而作為第一責任人的開發商卻置身事外。"他們早開溜了！開發商一般在交樓後期就逐漸從樓盤中淡出，把問題全甩給物管，從而輕輕巧巧把自己的'原罪'洗刷了。更有甚者，他們還反過來譴責物管公司，簡直是賊喊捉賊！即使業主把開發商告上法庭，他們也會想辦法擺脫糾纏，盡量把問題推向物管，而法院怎麼判還很難說。法制不健全是眾所周知的事實。"這真是房地產界一道奇異的風景。

記者："另外，質檢部門為什麼放水？按照規定，完工的樓盤必須經質檢部門驗收合格方可交樓。"

李丁："檢查的人就是給我們發開工證的人。樓盤封頂後，我們會請領導剪綵，至於問題，你覺得他們會說嗎？他們大權在握，誰敢追究他們的責任！"

誰來懲罰

所有問題都在一系列暗箱運作中產生，業主總是最後一個知道真相。等到他們發現自己的房產問題百出時，會突然發現"居然找不到任何一方承擔責任。只有受害者，沒有肇事者。"

物管公司沒有這個義務，房子不是他們建的；開發商早已人間蒸發，即使還"健在"，也多半是個空殼；向媒體索賠？"好像從來沒有聽說過。"況且，他們對財神爺負責還是對小業主負責？告職能部門監督不力？"那更不可能。"

記者瞭解到，目前流行的解決辦法有兩種：對於大公司，他們為了維持品牌和信譽，一般會給予一定賠償，操作方式是和業主達成和解協議，大事化小，小事化了。對於小公司，他們的做法是破產。冉