上海政府的賣地陰謀

說起上海樓市，朋友們最關心的莫過於二個問題，房價會漲還是會跌，我買的房子會升值嗎。 這個問題不好答，尤其是房產升值的問題，因為這要詳細解析，開發商報價，買入價，賣出價，實際賣出價，等各種因素。篇幅所限，今天只討論房價會漲會跌的問題。

一句話概括，房價繼續會漲，但你買的房子永遠是跌。

朋友們也許奇怪了，為何房漲我跌，其實這是一個板塊的概念。
假設一下，到了2007年，上海人均GDP達到7500美金。當時的房價分布，會是怎麼樣一個情況。以人民廣 場為中心，最市中心的一圈20000，其次的一圈(內環)15000，到中環10000，外環7000。

如果這樣的話，現在買市中心的人豈不是大發特發，只要買下坐等升值就行了。 可惜的是，市政府永遠都比你聰明。而且說難聽一點，投資生財，在目前中國仍是一件非常忌諱的事情，是政府非常不願意看見發生的事。所以目前市政府採取的策略是，根本不拋出市中心的土地，由外而內，板塊開發。在每一個時間段，將該板塊賣足價錢。

別看這二年徐匯，閔行，普陀房產開發熱火朝天，與之形成強烈對比的是，黃浦(原)，盧灣，靜安，幾乎沒有新建樓盤。以新閘路和建國西路為界，界內僅有中凱城市之光，國際麗都城，上海壹街區等幾個
屈指可數的新建樓盤。我更願解釋為，象徵標點。 這二年的新建樓盤，幾乎全都分布在長壽路沿線，徐家匯周邊，以及莘莊閔行地區。這難道是巧合麼。其實是有預謀的。在2000年，居民的購買力約為4000~5000。政府暗自定下了大戰略，使用板塊規劃。批地的情形是，如果 想買房，你別無選擇，4500只有普陀莘莊，高檔的8000~10000，只有徐家匯和蘇州河。當到了2004年，居民的購買力上升至5000~8000。政府再放開虹口閘北，改唱虹閘楊。想想對呀，普陀區的7000我們都買了，虹口閘北賣9000，實在是很合理的事，於是購買力再被引去虹口閘北。到2006年，政府可能會放開靜安寺和老西門，作為新一區的高檔住宅區。憑靜安寺的品質，橫向比較，賣15000很合理的。靜安寺這二年故意沒什麼動作，後發優勢，一拆起來就不得了。最後到2008年，政府才最終放開南外灘，南京西路(南側)，淮海中路，南京東路，憑著當時人們的購買力，再稍微輿論烘托一下，打浦橋都賣12000了，憑什麼市中心不賣25000......整個上海樓市，完成了一個循環。這個循環最大的奧妙，就在於板塊開發。每一區政府賣給你的，都是最高價。政府吃進所有利益，購房者幾乎沒剩房產升值空間。普陀2002年賣8000？閘北2004賣10000？簡直用完了10年的升值值。 都說徐匡迪做科學院院長，剛正不阿。其實徐匡迪最大的舉動，是在他的任期內，完成了上海樓市大戰略的奠基工作。整個大戰略，最難辦的是第一步，如何勸服人們用8000買普陀區。此步完成，以後9000，10000買虹口閘北，順理成章。如果蘇州河都能賣10000，黃浦江18000是毫無疑問的。 所以說，上海的樓市，永遠會漲，分板塊漲。徐匯普陀開發完了，政府就會掀起閘北虹口的開發熱潮。 看看最近的趨勢，前一陣子輿論猛攻長壽路曹家渡。而閘北虹口幾乎沒什麼土地開發。只有些95，96年的房子，賣4000~5000。而現在可好，普陀告一段落，政府開始拋出閘北的地皮，新開幾個樓盤，很容易 賣到了7000~8000。橫向比較，虹口公園沒理由不好過曹楊的。各位目前手裡的房子，永遠不漲。政府由外而
內的大戰略，決定了賣完一個板塊，轉炒一個板塊，永不會幫襯你買下的，過氣熱點。更慘的是，我明明知道政府下一步會炒什麼，明明看好某些熱點，附近轉轉，卻沒有可投資的樓盤。 你們別不相信政府的能力。商人的決心是相對的，散漫的。而政府幾乎操控著100的輿論媒體，而且大戰略第一步已經完成。以後要說服大眾，靜安寺好過徐家匯，不夜城好過曹家渡，真太容易了。