圈內人談房地產：黑夜有多黑 我就有多黑

一個多年涉足深圳及國內房地產市場研究和諮詢的半個「圈內」人，今天終於想與消費者說一說在那些高樓大廈下陽光綠地上的「陰謀」

　　陽光下的陰謀

　　大約從1999年開始，以深圳為代表的中國樓市開始「陽光明媚」，消費者似乎突然沐浴在「陽光」之中，許多房地產老闆不約而同地把自己的項目取名為「陽光××」。

　　地產開發商不但有建造居所的功能，似乎還有向市民播撒陽光的魔力。房地產市場果真有如此陽光嗎？事實是，「黑夜有多黑，我就有多黑」。筆者作為一個多年涉足深圳及國內房地產市場研究和諮詢的半個「圈內」人，今天終於想與消費者說一說在那些高樓大廈下的 「陰影」和陽光綠地上的「陰謀」。之所以有這個勇氣，不過是想找個機會幫中小投資者說幾句真話，說到底也是出於一個專業人士起碼的良知與道德。

　　自1997年以後，從各地消費者投訴和法院經濟案件看，房地產消費者投訴幾乎佔據一半以上，且有不斷上升趨勢。當然，我們看到的市場如面積縮水、房屋滲漏、虛假廣告、延遲交樓、拖延辦證、反租騙局、零風險投資等消費者和小業主吃虧上當的事，儘管殘忍(多數人是用一生的積蓄來買房子甚至負債來置業)，但只能算是小騙而已。大、中騙子更多是騙政府、騙銀行。

　　可以用很少的定金(甚至不用錢)，就可取得優惠的協議地價，剩下的地價款先欠著，從而一轉眼就成了「地主」，並開始融資、合作和賣樓花

　　空手道

　　地產界的「英雄」大多是「空手道」的高手。我們可以簡單分析一下他們行騙的套路。

　　一般人都知道，進入房地產開發行業，首先得有雄厚的資本和能取得較好的土地資源，而這些前提條件，地產界的大騙子根本不屑一顧，他們可以用很少的定金(甚至不用錢)，就可取得優惠的協議地價，剩下的地價款先欠著，從而一轉眼就成了地主，並開始融資、合作和賣樓花。儘管房地產法規上對土地使用權的取得和房地產預售有嚴格的規定，但他們自有辦法順利地通過各種關節。

　　中國的農民多，於是建築公司多，在生存法則下，建築商墊資開發便成了公開的秘密。筆者的一位房地產老闆朋友曾得意地告訴我，你以為蓋房子要花錢嗎？對我來說融資從建築商開始，他們不但要先幫我把樓蓋到封頂，還要交我幾百萬的保證金。就這樣他們哭著喊著都要跟我合作。於是一塊地很快就成了一個大坑。

　　規劃設計單位在競爭壓力下，在收到一點「出場費」後，便拿出來一個個「港式」、「 英式」或「美式」的設計方案。

　　通常銀行的項目開發貸款可解燃眉之急，可先用於發工資、做設計、交房租等等，或應付一下眼前的債務。腳手架搭起來後，所謂賣「樓花」或眼下時髦的「內部認購」(一般政府規定賣樓需拿「預售許可證」，而沒有這個證明時，「內部認購」可先迴避一下這個問題)工作便開始了。

　　這時候市場上的大小媒體、寫手、廣告精英、地產經紀老手等早已迫不急待。如炒作得手，白花花的銀子就已經進各自的腰包了。政府的地價可以慢慢還，所有債務都可以慢慢來了。

　　然而，隨著買方市場的到來，賣樓也非易事。一旦失手，也很麻煩。大騙子們自有高招，還是銀行的錢好騙。眼下國家不是鼓勵購房按揭嗎，市場上沒人買，我可以自己買，發動員工買，找一堆身份證填進合同不就OK了，反正銀行也不知道，誰是張三、李四和王二麻子。

目前，國內銀行的房地產按揭成數至少有7成，這樣，按合同70%的資金就可以收回了。萬一沒錢還貸，也沒錢「供樓」，就來個「釜底抽薪」，索性讓銀行當一回「房東」吧，這樣給法院也可帶來可觀的生意。

這種「關聯交易」和「假按揭」還有一個好處，就是可以填高成交價格，1萬元／平方米的商鋪可填成2萬元、3萬元(完全看膽量)，4000元／平方米的住宅可以填成5000元／平方米、60 00元／平方米，因為銀行通常對一手樓的價格不需評估(即使要評估也有大把「評估師」來) ，所以弄不好170%的資金都能「套」回來。如果還有剩餘的房子，可以折算為施工隊的房款、報紙所欠的廣告費、設計公司的設計費，策劃家的策劃費……。於是一個流程完成了。「 英雄」們可以去做報告了。

　　膽子不夠大騙術不夠高的「中騙」往往只能騙騙同行和小業主。拿到「空頭」的項目，就可以找人「合作合作」了，在「考察」了一批批被地產神話激動得摩拳擦掌的「意向」單位後，他們最終選擇了一兩個既有「實力」又「沒經驗」的投資人做合作夥伴。

由於深圳等城市的國土部門規定「合作建房」(指一方出地，一方出資)需經審批，而目前又明令停止審批，於是乎許多真正的投資人都成了「黑戶」，成了砧板上的肉。我今天要補多少多少地價，投資人被割上一刀；我今天要去政府改變用地功能、調高容積率，割上兩刀；我要去政府提前拿《投資許可證》、《規劃許可證》、《開工許可證》、《預售許可證》，割上三刀；工程隊來要錢了，再割一刀；法院送傳票來了，也要割一刀……。

許多與「土地方」合作的投資人曾淚流滿面地對筆者說：「現在，我終於知道什麼是房地產了。」當然，如果合同簽得不好，情況也會倒過來，「投資人」騙「地主」的例子也不少，原理一樣。

　　至於小業主，那就太好騙了，連小騙子也駕輕就熟。中國人在長期的公有制的熏陶下，當市場經濟的大門敞開後，似乎比哪個國家的人都熱衷於投資，更何況是實實在在的不動產。正如我一個在深圳投資房地產而深度套牢的朋友的一句悔言：「嗨，真不該聽我爺爺的，他在我們兒時就教導，你們以後發達了買地買房肯定沒錯」。這是騙子的群眾基礎。

　　買房子的人當然不帶尺子，也不懂「得房率」是怎麼計算出來的，騙子們想，如果在每人身手黑他1平方米，一個項目加起來也是個好大的數；

　　小業主當然不是學材料和搞建築的，所以買的都是美國、義大利和香港的原裝進口門窗、塗料和大理石；地價是可以先「欠」著政府的，買房的哪裡知道，不交完地價也可以賣房子，於是房產證一拖再拖；

　　買家有多少人瞭解變來變去的土地規劃(也沒法瞭解)，於是窗前的「海景」幾年後就消逝了，或者第二年立交橋就架上了樓頂；

　　你去告吧，騙子們說，我是「發展商」，我怕誰？你們是一盤散沙，骼膊還想擰大腿？

　　有沒有輸家呢？只有一個，那就是廣大的中小業主，他們不但買房子、買環境，也買了這部高價的「多贏」機器

　　贏家和輸家

　　近幾年，「雙贏」一詞在商界十分時髦，現在是新經濟時代，經濟全球化、一體化的時代，是合作時代，而合作雙方都應該有利可圖才行，用一句通俗的廣東話，應該是「做生意嘛，你賺你的，我賺我的」。這恐怕就是所謂「雙贏」吧。筆者認為，在所有的行業中，可能房地產發展商最懂雙贏，甚至是多贏。因此，他們也最具號召力，因為所有服務商都願意圍著房地產商轉，以求雙贏機會。現在，我們來研究一下「大、中、小騙子」行騙的傳導機制－－雙贏機器吧。

　　一種遊戲要能玩下去，參與者就必須有利可圖或有良好的預期。所以房地產價格的曲線必須像股市裡的「莊股」那樣，應「穩定」上升，這樣才能吸引場外的投資。也就是股市中說的「拉高出貨」吧，這樣才有暴利可圖，於是作為大眾獲取信息的傳媒，就起著關鍵性的作用。媒體，尤其是報紙顯得十分關鍵。

　　據統計，目前中國的幾大城市的地方報紙廣告收入高達數億，其中一半以上來自於地產商

　　中國的房地產已進入「品牌」時代，發展商的榮譽感比誰都強。筆者曾在一個「明星樓盤」的售樓中心看到13個大大小小的獎盃和獎牌，不但有部優、國優還有國際獎。

　　房地產「記者」也成了搶手貨，個個是造市的天才。一個項目如果「開盤」(上市)效果不好，而為了激發人氣，在「房記」們的筆下會被報導成：「××樓盤開盤第一週狂銷200套 」，或「××樓盤風暴，今日登陸我市，再掀樓市狂飈，首期內部認購的200個單位，當天被搶購一空」。當然，這些故事往往配有感人的圖片。

　　「有錢能使鬼推磨」、「瘦死的駱駝比馬大」，發展商需要的不止是雙贏，而是多贏。

　　發展商說：設計大師們，如果你有比今年法國更時髦的設計方案，我就給你幹；職業吹鼓手們，能不能把稻草說成金條，寫吧，我是「明星」，我們只會製造「明星樓盤」，5000 大洋一篇；

　　廣告人，畫吧說吧，我們的樓比畫的說的更美，陽光有多好，我就有多好；

　　地產代理人和策劃大師們，還有沒有更新的「概念」可以包裝？什麼智能、生態、綠色、教育、現代、國際，這些概念已不好用了，還有沒有附加值可以挖掘？否則扣你們錢。
　　萬一人氣還不夠怎麼辦？那我們公司的員工包括建築工人都統統去扮演買家角色，針對中國消費者的羊群效應，我們的「開盤」需要的人越多越好，每個人可以發50元一天的補貼。

　　這就是騙子們創造的雙贏和多贏機器，它製造了一個又一個的地產神話，銷售了一個又一個的「莊盤」。

　　有沒有輸家呢？只有一個，那就是廣大的中小業主，他們不但買房子、買環境，也買了這部高價的「多贏」機器。

　　騙子們還有數不清的促銷之術，他們精通心理學，所以定的價叫「起價」，一個均價每平方米6000元的住宅樓，可能「起價」是每平方米3988元，但是從來沒人買到過那套房；他們大方得送你全套進口高級裝修和家電價值總計20萬元，但假如你不要他送時，他只能給你退5萬元；他們也很強調服務品牌總是請「××國際知名物業公司」擔綱管家，但實際上是他老婆的公司一手操辦，只不過是挂羊頭賣狗肉而已；他們也會用法律來捍衛自己的權利，明明是晚交了一年樓，但他們總能開出證明，系由「不可抗力因素」造成工期拖延，故不需承擔責任；他們更是比爾．蓋茨，所有的樓都是數碼社區、智能大廈；許多地產銷售高手可以日進千金，如果你特別看中了哪個單位的話，他肯定說昨天剛被人定走了，當然如果你給他錢，他肯定可以圓你的夢……

　　由於房地產的學問如此之深，於是傳經送寶的人也大受歡(文章僅代表作者個人立場和觀點)