地方政府将利用银行贷款去楼市库存，最终全民买单。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2024年5月15日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）5月15日消息，地方政府将利用银行贷款去楼市库存。中国房地产开发商陆续爆发债务危机，留下遍地烂尾楼，此前有消息指中南海经济决策层正考虑建立“国家队”--一个全国性公司收购烂尾楼。
地方政府利用银行贷款去楼市库存
自2021年下半年开始，中国楼市在诸多房企爆雷中掉头下挫，此后跌跌不休。各部门、各地救市政策层出不穷，但收效往往只是短暂回暖。全国商品房销量持续下降，库存攀升。据中国国家统计局4月中旬发布的数据，截至3月，全国商品房待售面积达到7.48亿平方米，创下历史纪录。
4月30日，中共政治局会议在本轮房地产调整以来首次提出，“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”
房地产市场不断萎缩，中南海经济决策层考虑楼市去库存，最新消息指正考虑让各地方政府利用银行贷款，购买数百万套未售出的住房，以缓解房屋过剩的问题。
彭博社5月15日引述知情名人士报道，各个地方国有企业将被要求利用国有银行提供的贷款，从陷入困境的房地产开发商手中以大幅折扣的价格收购未售出的房屋，这些房产大多将被改造成经济适用房。
知情人士说，虽然过去中央政府曾尝试推行几个试点项目，在国家资金的帮助下清理过剩的住房库存，但这些措施收效甚微，最新计划的规模可能要比这些试点项目大得多。
知情人士说，中国国务院正在征求几个省份和政府机构对这项初步方案的反馈意见。如果中南海经济决策层最终决定推进这项计划，可能需要数月时间才能最终敲定。
财经分析人士指出，地方政府利用银行贷款去楼市库存，相当于帮助房地产开发商将风险转嫁给银行，进而由全民买单。房地产发展到现在，责任完全在中共政府，正是其政策创造了房地产飞速发展的时代，也积累了大量的金融风险。
中国央行去年1月曾推出总额1000亿元（人民币，下同）的租赁住房贷款支持计划，引导工商银行、建设银行等全国性金融机构在2023年底前向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津八个试点城市发放租赁住房购房贷款，以减少存量闲置房、扩大租赁住房供应。
中国《经济观察报》今年1月报道称，这八个城市已获得来自央行的低息贷款，以购买存量闲置房用作租赁住房。
不过，中国央行最新季度数据显示，截至今年3月份，各地金融机构只发放了20亿元贷款，反映银行和地方政府仍抱持谨慎态度。
房地产市场研究机构克而瑞4月30日发布的数据显示，今年前四个月，中国百强房企的累计销售额同比下降46.8%，降幅收窄0.7个百分点。
中国天风证券日前发文估算，截至今年3月，空置二手房面积约有44亿平方米，政策通过收储将住房去化周期压缩至18个月以内，大约需要约7万亿元的资金（在空置二手房中仅有25%为有效供给的乐观假设下）。这些资金大概率只能通过继续举债获得，即收储会直接提升地方政府或城投平台的资产负债率。
建立全国性公司收购烂尾楼？
中国房地产开发商陆续爆发债务危机，留下遍地烂尾楼。根据中国大陆财新传媒4月中旬报道，中央政府正在考虑建立一个全国性的房地产平台公司，负责收购各地烂尾楼，然后将其转变为保障性住房。不过，这种方案也面临财政资金等一连串挑战。
据悉，该方案是在4月访问中国的美国财长耶伦（Janet Yellen）与中国国务院副总理何立峰会谈结束后披露的，中国将采取“重大举措”解决房地产问题。
报道说，所谓重大举措，除了今年1月初推出的“城市房地产融资协调机制”（俗称房地产“白名单”），也可能包括考虑借鉴日本经验，建立一个全国性的房地产平台公司，负责收购各地烂尾楼。这些购来的房子将被打造为保障性住房（社会住宅），对外出售或出租。
报道引述金融机构人士说，当前中国的房价仍处于下行通道，房价何时能见底还是未知数；“国家队”此时如果能够下场收购，一定程度上利于稳定房价。
这名人士并认为，相较于地方政府自行引入政府平台公司或地方国资参与收购，会面临由哪个主管部门定出规则或做出判断、要接收哪些房企的建案等一系列问题，成立全国性平台公司来运作，至少有统一的机构可以直接确定各项事宜。
不过，也有业内人士表示，这个全国性平台公司一旦成立，介入收购烂尾楼将遭遇一连串挑战，比如：钱从哪来、如何制定收购标准、后续如何运营收购来的房源，实务中又该如何把控好各环节中潜藏的道德风险等。
报道说，在“保交楼”的压力之下，已有地方政府设立纾困平台设法化解当地烂尾楼的风险。譬如深圳市政府已经成立深圳市安居建业投资运营有限公司，作为市属平台承接问题建案交付任务。
不过，有知情人士表示，深圳安居建业注册资金不多，更多是透过“代建代管”的方式参与问题建案的开发建设，不太可能采用收并购模式。国资平台的进场，主要是提供信用背书并撮合融资，这会让债务机构的态度有所不同。
有关由政府“收购”烂尾楼转作保障房的做法，今年以来在中国不乏有经济学者呼应。
中国社科院金融研究所副所长张明此前在中国《财经》杂志撰文，谈如何化解房地产风险，其中建议，在三四线城市有到大量房屋卖不出去，同时也有大量保障性住房需求，可以考虑由地方政府出资设立基金，用较低价格从开发商手中收购过剩住房，将其转变为保障性住房来满足新市民居住需求。
他表示，考虑到地方政府财政资金大多捉襟见肘，这种住房基金的资金可由中央政府发行特别国债来提供。至于这种做法是否会引发寻租行为与道德风险，他认为可以透过引入市场化拍卖机制来解决，让开发商根据政府的条件投标。
不过，安邦智库的一份报告指出，尽管二手房市场有了积极的变化，但整个房地产市场逐渐下沉的大趋势，已经很难改变，房地产市场的寒冬还远未过去。
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