李强召开国务院常务会议讨论房地产。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2024年3月23日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国国务院总理李强3月22日主持国务院常务会议，讨论房地产市场的问题。央企和国企市场份额超六成，但经济学家指出，中国楼市萎缩趋势将至少持续到2025年底。
李强召开国务院常务会议讨论房地产
据中国官媒报道，中国国务院总理李强3月22日主持国务院常务会议，会议包括听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报等。
会议提出，房地产产业链条长、涉及面广，事关经济社会发展大局。
会议决定，“要进一步优化房地产政策....进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效....促进房地产市场平稳健康发展。”
央企和国企在房地产市场的份额超六成
近年来，中国房地产发生重大变化，房地产开发商陆续爆发债务危机。目前，房地产业仍在持续洗牌，由央企和国企组成的“国家队”在抢占房地产市场份额。
3月21日，中国房地产权威研究机构--中指研究院发布《2024百强企业研究报告》显示，刚过去的2023年，百强房企格局持续生变，央企国企市场份额提升，行业盈利持续下滑等。
报告显示，2023年，全国商品房销售额进一步降至11.7万亿元（人民币，下同）；百强企业销售总额、销售面积分别达53896.0亿元、26131.6万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%。
销售不振，行业盈利空间也持续收缩，去年百强房企营业收入均值395.1亿元，同比增长7.4%；但受结转成本等因素影响，净利润均值同比下降16.7%至21.4亿元；同期净利润率、净资产收益率均值分别为5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。
一个鲜明特点是，央企国企市场份额不断提升。因央企国企集中布局在一二线城市，加上融资成本低等优势，2023年百强房企中，央企国企销售额占比提升至66.5%，较上年提升3.3个百分点。近两年，央企国企拿地同样较为积极，后续市场份额有望继续提升。
虽然销售格局不尽相同，但在投资风格、产品打造等方面，各大房企特征趋同。报告显示，去年百强企业进一步向一二线核心城市聚集，新增土储权益面积中二线城市占比达到64.8%，一线城市占比21.0%，三四线城市占比则减少1.8个百分点至14.3%。
不同房企的偿债能力也出现分化，部分央企国企、民企受益于销售融资俱佳，流动性持续改善；部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击现金减少较快。2024年，百强房企到期债券余额超7700亿元，其中信用债占比69%、海外债占比31%，流动性压力仍在。
中长期来看，受新房增量规模见顶、房地产去金融化影响，房企单纯依靠开发业务收入很难保持一定收入规模，利润率在市场回暖后的提升幅度仍存在天花板。未来，面向新周期如何维持有利润的发展，成为百强企业必须面对的课题。
楼市萎缩趋势将至少持续到2025年底
中国楼市不振继续拖累中国经济复苏步伐，有经济学家预测，中国楼市将在今年进一步萎缩，幅度将超过去年，这样的趋势将至少持续到2025年底。
据新加坡《联合早报》3月21日报道，恒生银行首席经济学家王丹3月20日在国际金融论坛一场线上学术对话会上称，住房问题给中国经济挖了一个大坑，而这将成为中国今年拉动消费的最大阻力之一。
中国国家统计局数据显示，中国2023年全年房屋竣工面积同比增长17%，但同期的商品房销售额下降6.5%，房地产开发投资下降9.6%。
王丹指出，房屋竣工面积的增长远远高于住宅新投资和销售，是房地产投资和销售萎缩的关键指标。她说，这样的形势过去两年一直存在，预计今年的收缩幅度会扩大。房地产开发项目在过去一年竣工进度加快，导致市场住宅库存量过剩，特别是在三四线城市。“当房地产陷入低迷时，价格预期已经相当疲软，再加上市场供过于求，我真的很难看到有什么办法可以扭转这种局面。”
王丹预测，受抑制的住房需求可能在2025年底出现拐点，超过住房供应量。
出席同场活动的瑞银投资银行首席中国经济学家汪涛，认同房地产是中国经济今年面临的最大逆风。
汪涛指出，中国今年前两个月的经济数据强于预期，但一些市场高频数据，如整车货运流量、建筑项目复工率等并不那么乐观，表明中国新年假期后经济增长势头已开始放缓。
她说，中国新年假期后至3月以来的高频数据显示，中国房地产销售比一年前下降约45%至50%。“我认为房地产的下行压力，和对其他经济领域的负面影响仍然非常严峻。”
汪涛认为，中国的政府政策更侧重于供给端，而不是需求端。消费仍应该是今年中国经济的主要引擎，房地产市场持续低迷将削弱民众消费信心，过剩储蓄无法被释放，拖累经济复苏的动力，要实现5%左右的增长目标相对来说雄心勃勃。
汪涛指出，要达到目标不是不可能，前提是房地产短期内必须趋稳，销量和价格跌幅分别维持在5%和10%以内。“如果这样，消费者信心可能会继续疲软，但不至于跌下悬崖。劳动力市场和家庭收入的适度增长，消费才有望温和复苏。”
国际货币基金组织（IMF）驻中国首席代表巴奈特（Steven Barnnet）在对话会上指出，中国房地产市场过去几年的规模调整是必要的，但由于房地产是中国经济的一大支柱，上下游产业占经济总量的五分之一，当局如何在调整过程中将成本降到最低至关重要。
主要的70个大中城市房价仍继续下跌
中国国家统计局3月15日发布数据显示，2月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比和同比继续下降。
新房方面，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上涨0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。
二手房方面，2月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
从房价变化个数看，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有59个和68个，新建商品住宅房价下降城市数量比上月增加3个，二手住宅房价下降城市数量与上月持平。
据路透社报道，中原地产分析师张大伟表示：“今年需求、购房者收入和信心的恢复需要时间。”他预计3月份一线城市的房价将小幅上涨。
中国官方1月份启动了“白名单”机制，要求国有银行增加对住宅项目的贷款。上海和深圳等更多大城市也放松了限购措施以吸引购房者。但是，尽管有救市措施支持，房地产市场仍在萎缩。
ING大中华区首席经济学家Lynn Song表示：“房价下跌将产生负面财富效应，对消费构成阻力。”
“包括取消限购、房地产项目白名单以及2月份下调5年期贷款优惠利率以帮助降低抵押贷款利率等措施，都是朝着正确方向迈出的一步，但可能仍需要进一步的支持政策。”
中国上个月宣布有史以来最大幅度的基准抵押贷款利率下调，以支撑陷入困境的房地产市场。
李强总理在3月初作政府工作报告时承诺，要采取有针对性的措施稳定房地产业，同时为“合理”项目提供融资。
华宝信托经济学家聂文表示，3月份一线城市销售将有所改善，但整体房地产销售能否触底仍有待观察。
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