近日,知名財經評論家葉檀對今年樓市的走勢發表了看法,她認為,今年的房地產市場不會大漲也不會大降,但與其他商品的價格上漲相比,房價正在變相下跌。
房地產市場已明顯供過於求
「如果相信供求關係,就趕緊離開房地產市場。」葉檀說,當前樓市的庫存量已超過2008年高峰時的庫存量,按目前的銷售進度,要4—5年才能消化完,更可怕的是,今年依舊是房地產市場的「大年」,因為開發商前兩年囤的地已陸續開建,一個明顯供過於求的市場不適合繼續投資。
2008—2009年期間,樓市也一度遭遇低谷,隨後卻迅速增溫,今年會不會像之前那樣迎來樓市的又一個春天?葉檀認為不會,因為現在的市場條件和當年差別很大,2008—2009年期間,為了應對全球金融危機,政府出臺了4萬億的經濟刺激政策,隨後市場開始急劇通脹,帶動了房價上漲。但這一次,類似的刺激政策不會再有。現在,房地產正逐漸褪去投資品的光環,恢復消費品的真身。
房價難跌但實質上正在貶值
「房價不會大漲,但也沒有太大的下跌空間。」葉檀認為,中國房地產市場的特殊性決定其不會暴跌。
「如果中國的樓市出現大規模暴跌,實體經濟就會崩潰。」她說,實體經濟90%以上的貸款抵押物都是房產,國家要想維持經濟的穩定發展,房地產價格最多只能是有序平穩地下跌。
雖然房價不會大跌,但房產卻正在變相貶值。不久前國家統計局剛剛公布了3月份的CPI數據,同比上漲3.6%,但老百姓的實際生活感受卻遠高於3.6%,這是因為此番領漲的都是日用品、食用油等與生活密切相關的必需品,老百姓生活的剛性成本上升了,導致了房價的變相下跌。
現在買房產主要看租金
現在買房子該買什麼樣的?葉檀說,房地產最適合投資的時期已經過去,今後買房的群體將以剛性需求為主,而衡量一項房產是否值得出手的一個重要指標就是看租金。
根據國家統計局數據分析,從房地產走向市場化的1998年開始到2009年,房租價格上漲較為溫和,與之相反,房屋銷售價格指數明顯高於租賃價格指數。而近兩年,這一情況出現逆轉,房屋銷售價格受到抑制,租金卻開始迅猛上升。她預計,多數城市在未來5—10年可以恢復正常的租售比。此外,購買房產還要充分考量當地的規劃、發展前景和吸納能力。
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