2009年10月24日，在加拿大阿爾伯塔省油砂資源豐富的繁榮小鎮麥克默里堡，一處新建住宅區正在出售房屋。（MARK RALSTON/AFP via Getty Images）
【看中国2026年2月14日讯】随着2026年初加拿大房产市场进入深度调整期，一场针对房地产信贷造假的“飓风”正在揭开这个市场最隐秘的疮痍。调查机构《The Bureau》对“影子收入”的持续曝光，配合监管机构对“内鬼”经纪人的重拳出击，正将一个长期隐藏在繁荣表象下的造假产业链彻底撕碎。
HSBC泄密文件揭开“虚假收入”骗局
这场风暴的导火索源于调查记者库珀（Sam Cooper）（《The Bureau》创始人）对汇丰银行（HSBC）内部泄露文件的深度披露。报道揭示，在温哥华和多伦多的房产交易中，存在一个组织严密的“造假工厂”。
根据《The Bureau》的报道，大量买家通过提交伪造的海外收入证明获取巨额贷款。这些申请人表面上受雇于境外的科技公司，坐拥高薪，但在加拿大税务局（CRA）的记录中，其报税收入往往不足一万加元，甚至常年领取政府福利。
报道指称，地下钱庄与房贷造假高度合流。部分买家通过非法渠道转移资金，由职业造假团队提供全套“包装”服务，将未经审计的资金转化为房贷抵押资产。
泄露文件显示，仅在部分热点分行中，涉及此类可疑海外收入的贷款总额就高达数十亿加元，直接推高了当地房价，损害了诚实纳税人的利益。
行业“内鬼”的覆灭——Karimloo及共犯的终极审判
如果说虚假材料是诈骗的工具，那么部分持牌房产经纪就是这些工具的“供应商”。2025年至2026年初，BC省金融监管局（BCFSA）发布了一系列震撼业界的处罚决定，将一批与职业造假者密切勾结的经纪人逐出市场。
其中，Homayoun Haji Karimloo的案例极具警示意义。监管部门认定，Karimloo在代理西温哥华一处房产交易时，存在严重的道德缺失。他不仅知晓客户财务状况不达标，更直接协助伪造雇主信和收入证明以误导金融机构。
BCFSA官方处罚纪录
Homayoun Haji Karimloo：被永久吊销执照，终身禁入地产行业；并被课以50,000加元的行政罚款及5,000加元的调查费用。
Molenia Golshani：作为同类案件中的典型，她因协助客户利用“影子经纪”Chaudhary伪造税单，被永久吊销执照，并重罚75,000加元。
Inderjit Johal与Seyed Milad Ghafari：分别因违规提交不实财务数据被判停职18个月或永久注销执照，并处以数万加元不等的罚款。
这些裁决向业界传递了一个明确信号：在2026年的监管环境下，协助造假等同于“职业自杀”。
从“财务谎言”到“刑事犯罪”
许多买家曾误以为“按时还款便无罪”。然而，根据《加拿大刑法》（Criminal Code of Canada），房贷造假是后果极其严重的刑事犯罪。
据司法部官方条文第380(1)条（诈骗罪），任何通过欺骗、虚假陈述手段骗取财产的行为均构成诈骗。
由于房贷金额通常远超5,000加元，此类行为被定性为重度诈骗，最高可判处14年监禁。
至于强制最低刑期，据《刑法》第380(1.1)条，若诈骗总额超过100万加元（在多、温两地极易达标），法院必须判处至少2年的监禁，且不可缓刑或通过社区服务替代。
2026监管铁拳——CRA与银行的直连清算
进入2026年，造假者的逃避空间被技术手段彻底封死。联邦政府在2025年预算中正式落实了加拿大税务局（CRA）数字化收入核验系统。
技术清算的两个维度：
1.实时阻断：现在银行在审批贷款时，可直接调取税务局数据库。任何伪造的NOA（税单）在系统比对下会瞬间现形，经纪人再无“操作空间”。
2.追溯性审计：2026年初，主要商业银行针对过往三年内的海外收入贷款启动了回溯审计。一旦查实造假，银行有权立即宣布贷款违约，并发出Power of Sale（强制收屋）通知。
重建市场公平的代价
这场由《The Bureau》揭开序幕、监管部门接力完成的大规模清算，正在重塑加拿大的地产信心。
“房贷造假不是‘没有受害者的犯罪’，它正在变相掠夺那些辛勤工作的加拿大人的购房梦想。”一位参与调查的警官表示。2026年的这场风暴证明：在透明度日益提高的体系下，靠虚假文书构建的房产沙堡，终将在法律的潮汐下土崩瓦解。
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