撤辣效果不佳 香港楼市低迷 港人宁租不买(图)


港府今年2月宣布楼市撤辣后,楼市短暂反弹后又再度下跌。在楼价跌势未止下,市民宁租不买。图为香港城市风光。(摄影:庞大卫/看中国)

【看中国2024年6月20日讯】(看中国记者张信燕、李净瑶采访报导)港府今年2月宣布楼市撤辣后,楼市短暂反弹后又再度下跌。在楼价跌势未止下,市民宁租不买。《看中国》就此采访经济学家罗家聪博士。他表示,许多港人移民后,港府敞开大门让大陆人进来香港,但大陆人大多趋向于租房,所以租房的需求才会上升。租金处于高位将导致房子难以出租,他预测将来租金和楼价会慢慢接轨。

香港楼市在港府2月底撤辣后,出现短暂“小阳春”,上升近2-3%,成交宗数倍增。但反弹势头后颈不足,中原指数在4月开始下跌,创了七周低位。

楼价指数连跌六星期,撤辣之后的反弹升幅几乎全部蒸发,楼价是2017年以来最低,由高位计跌幅逾24%。

据悉,香港去年售出了1.1万个单位。截至去年底,发展商的一手房存货有2.3万个,创下20年新高。加上今年的2.8万个新盘,存量高达5万个单位。

根据摩根大通的分析,今年预计可出售约2.2万个,需要2年半时间才可以消化完潜在的库存。

罗家聪表示,撤辣是政府刺激楼市的一个措施。之前,地产商不满楼市的辣招,但辣招撤掉后,楼价的方向也不见得有大改变。始终资产价格有其背后的因素,这些因素和行政措施的关系不是很大。“你可以在制度上改变游戏规则,你也可以摧毁市场,但价格的运行,背后有一些基本因素,这和撤辣没有关系。”

撤辣之后,市场的发展都在我们的掌握之中,没有很大的变化。地产商最关注的是卖不卖出,这和价格有关系。“价格在上升,个个都追着买;价格在下跌,就很难吸引人买。我们可以估计,接下来地产商会要求政府托市,希望政府有新的干预。”

如今香港楼市出现一个现象,市民宁租不买。根据香港差估署统计,香港的楼价指数和租金指数在过去大致相同。但2020年过后,楼价指数和租金指数渐渐脱轨。今年4月份楼价指数较2020年1月下跌18.7%,同期租金却微升0.7%。在过去,楼价和租金本应同步下跌,但租金却微升,这显示部分人转买为租。

对此,罗家聪认为这现象有点怪异,“有一段时间我们看到租金在上升,但楼价却下跌。”

他分析指,香港有一批人离开了,而港府也敞开大门让大批内地人进来香港。对一些大陆人来说,香港很有吸引力,因为香港是第一步离开大陆的地方。

“这将托住香港的租金,所以租房有需求。大陆人不想买房子,因为他们未必想长期留在这里。有些想留在这里,但却没钱买房;有钱的却觉得现在的市价买不过,很多原因使到入市兴趣减低。

人们想住这里却未必付得起租金,这个问题令香港出现一个情况,租房的需求很大,但未必付得起租金。香港的通胀其实不高,租金不升,通胀就会低。如果付不起租金,租金最终将下跌。我想慢慢地租金会跟楼价接轨,一起下跌。”

香港自2020年实施《港版国安法》后,基本自由与人权受到压制。如今加上23条,香港的法治更加受到挑战,预计移民潮将持续。香港的政治环境变化,也是导致大量投资撤出,经济进一步衰退的因素。港人都对前景感到不乐观。

据《自由亚洲电台》报导,美国投资银行摩根史丹利前首席经济学家及亚洲区主席罗奇(Stephen Roach)再次评论中国及香港的现况。

罗奇说,在过去一周曾在北京和香港度过,与大陆的企业家、大学生、前港府官员,以及恒隆集团董事长陈启宗等人见面,观察到两座城市“火花消失了”(the spark is gone),弥漫着越来越沉重的气氛。北京和香港两地年轻一代几乎陷入绝望边缘,昔日的积极进取的正能量已被一种“放弃感”(sense of resignation)取代。

本文留言

相关文章


近期读者推荐