遍地烂尾楼怎么办？中南海筹划一个“国家队”(图)
中南海经济决策层正考虑建立全国性公司收购烂尾楼。（图片来源：Getty Images）
【看中国2024年4月17日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国房地产开发商陆续爆发债务危机，留下遍地烂尾楼，消息指中南海经济决策层正考虑建立全国性公司收购烂尾楼。中国经济前景不佳，楼市拖累经济。
建立全国性公司收购烂尾楼？
根据中国大陆财新传媒报道，中央政府正在考虑建立一个全国性的房地产平台公司，负责收购各地烂尾楼，然后将其转变为保障性住房。不过，这种方案也面临财政资金等一连串挑战。
据悉，该方案是日前访问中国的美国财长耶伦（Janet Yellen）与中国国务院副总理何立峰会谈结束后披露的，中国将采取“重大举措”解决房地产问题。
报道说，所谓重大举措，除了今年1月初推出的“城市房地产融资协调机制”（俗称房地产“白名单”），也可能包括考虑借鉴日本经验，建立一个全国性的房地产平台公司，负责收购各地烂尾楼。这些购来的房子将被打造为保障性住房（社会住宅），对外出售或出租。
报道引述金融机构人士说，当前中国的房价仍处于下行通道，房价何时能见底还是未知数；“国家队”此时如果能够下场收购，一定程度上利于稳定房价。
这名人士并认为，相较于地方政府自行引入政府平台公司或地方国资参与收购，会面临由哪个主管部门定出规则或做出判断、要接收哪些房企的建案等一系列问题，成立全国性平台公司来运作，至少有统一的机构可以直接确定各项事宜。
不过，也有业内人士表示，这个全国性平台公司一旦成立，介入收购烂尾楼将遭遇一连串挑战，比如：钱从哪来、如何制定收购标准、后续如何运营收购来的房源，实务中又该如何把控好各环节中潜藏的道德风险等。
报道说，在“保交楼”的压力之下，已有地方政府设立纾困平台设法化解当地烂尾楼的风险。譬如深圳市政府已经成立深圳市安居建业投资运营有限公司，作为市属平台承接问题建案交付任务。
不过，有知情人士表示，深圳安居建业注册资金不多，更多是透过“代建代管”的方式参与问题建案的开发建设，不太可能采用收并购模式。国资平台的进场，主要是提供信用背书并撮合融资，这会让债务机构的态度有所不同。截至2024年1月，深圳安居建业在当地已经盘活了15个建案，其中5个完成交付。
有关由政府“收购”烂尾楼转作保障房的做法，今年以来在中国不乏有经济学者呼应。
中国社科院金融研究所副所长张明日前在中国《财经》杂志撰文，谈如何化解房地产风险，其中建议，在三四线城市有到大量房屋卖不出去，同时也有大量保障性住房需求，可以考虑由地方政府出资设立基金，用较低价格从开发商手中收购过剩住房，将其转变为保障性住房来满足新市民居住需求。
他表示，考虑到地方政府财政资金大多捉襟见肘，这种住房基金的资金可由中央政府发行特别国债来提供。至于这种做法是否会引发寻租行为与道德风险，他认为可以透过引入市场化拍卖机制来解决，让开发商根据政府的条件投标。
经济前景堪忧 楼市依然疲软
4月16日，中国国家统计局公布一季度经济数据。数据显示，全国“规模以上”工业增加值一季度同比增长6.1%，其中高技术制造业增加值增长7.5%；服务业增加值同比也增长5.0%；社会消费品零售总额120327亿元，同比增长4.7%。
规模以上工业企业，指的是年主营业务收入达2000万元以上工业法人单位。
专注统计学研究的旅美经济学者程晓农对自由亚洲电台表示，“共产党制定的指标不能失败，所以不管怎么样都会把它算出来，证明它是成功的。失败的从来不公布，宣布的目标永远是实现的，因此不能够相信这个数据。”
他举例，在工业生产方面，中国官方统计仅有“规模以上”企业的产值，“规模以上”的含义很大程度上是规模较大的企业，主要是国有企业。例如，石油化工、造船等：“只统计大企业，数据比较高一些。现在中国倒闭的不是大企业，而是小企业，在中国的统计方法都被排除掉了。”
同时中国国家统计局的数据显示，作为经济支柱产业的楼市依然疲软，70城的二手住宅价格同比仍呈现下跌。中国的房地产开发投资已下降9.5%，全国新建商品房销售面积同比下降19.4%。
另有数据显示，中国3月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%，二、三线城市同比分别下降2%和3.4%。而二手房销售价格下滑幅度更大，一线城市同比下降7.3%，北、上、广、深降幅在6.4%到8.6%之间；二、三线城市同比分别下降5.9%和5.7%。
路透社指出，尽管中国一季度经济的官方数据增长强劲，但伴随而来的3月份数据，特别是房地产投资、零售和工业产出等指标依然不振，进一步加剧了经济所面临的挑战。
房地产还未触底
此外，前所未有的房地产危机和大型集团（恒大、碧桂园、万科等）的受挫，加剧了人们对这个长期占中国GDP四分之一以上的行业的不信任。国际金融研究所(IIF)分析师吉恩・马(Gene Ma)强调：“购房者仍然非常犹豫。”尤其是每平方米价格的下降，让人们失去了购房兴趣。
4月以来最令人瞩目的房地产新闻是中国龙头房企万科陷入困境。不同于恒大，万科是中国房企中的“好学生”，很早就预判风险，降低杠杆率，在寒潮来袭时没有倒下。但持续的市场低迷，让这家企业也开始求生。
3月28日，万科发布2023年报显示，去年净利润121.6亿元，同比2022年的226.9亿元下降了105.3亿元，降幅46.4%。在利润大幅减少的情况下，万科集团管理层已集体降薪。
安邦智库报告分析称，“万科、金地等‘优质’房企再次面临‘爆雷’危机，碧桂园、恒大等出险房企‘躺平’的情况下，市场的出清还远未实现。”这意味着中国房地产市场不仅软着陆的“春天”未到，供需失衡的寒冬也远没有过去。对于房地产市场持续下行的长期性需要有充足的准备。
瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛3月在一场媒体会上表示，短期房地产市场还是面临一定风险，瑞银预测在上半年开工和销售面积还会出现下跌。
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