中国房地产市场年度数据凸显一个事实(图)

经济复苏无力，房地产市场持续萎缩。（图片来源：Adobe Stock）

【看中国2024年1月20日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国官方发布的数据显示，房地产开发投资下降9.6%。经济复苏无力，房地产市场持续萎缩，库存不断增大，楼市前景低迷。

楼市仍没有触底迹象

中国国家统计局日前发布2023年度经济数据，其中，房地产开发投资下降9.6%。全国商品房销售面积111735万平方米，下降8.5%；商品房销售额116622亿元（人民币，下同），下降6.5%。

2023年12月，中国房地产销售额年降17%，与2023年11月份年降9%相比，降幅扩大。同时12月房地产销售量也进一步恶化，下降了13%。

房价也持续下跌，2023年12月，一线城市的二手房价格也较11月下跌1.1%。

数据低于预期，在中国大陆和香港上市的中国房地产商股票遭到拋售。追踪中国房地产商的恒生中国内地地产指数本周下跌9.5%。

虽然中国最近推出一系列刺激房地产市场措施，例如，北京及上海上月下调购房的首付款。同时中国央行净新增抵押补充贷款3500亿元，该贷款可用于建设保障性住房和城中村改造项目。

但是，目前仍没有迹象显示房地产业的基本面已经触底，需要持续的政策支持才能实现房地产市场软着陆。并且越来越明显的是，中国对陷入困境的房地产业推出的刺激措施，不足以在今年产生提振作用。令人失望的每月销售数据显示，房地产市场复苏尚需时间。

野村(Nomura)分析师董季舟和Riley Jin在一份研究报告中指出：“没有迹象表明房地产行业的基本面已经触底。”

据《华尔街日报》1月18日报道，华侨银行(OCBC Bank)大中华区研究与策略主管谢栋铭(Tommy Xie)补充说：“尽管政策有所放松，但住宅成交量仍处于较低水平。”

谢栋铭说，虽然需求仍然弱于预期，但供应激增也拖累了房地产市场。他补充说，由于收入预期恶化以及股市带来的负财富效应导致房屋止赎上升，今年的市场前景可能依然黯淡。房地产市场的发展轨迹表明，在止赎周期见顶之前，市场形势可能不会有彻底好转。

汇丰环球研究(HSBC Global Research)分析师在报告中写道，用于衡量未来房地产投资的关键指标住宅新开工面积同比下降了21%，预示该行业的需求持续疲软。

展望未来，汇丰分析师认为，更多的货币政策工具可能会支持房地产市场的转型。房地产仍是最具挑战性的行业，需要持续的政策支持才能实现软着陆。

世界媒体看中国房地产

随着中国一个接一个的房地产开发商陷入资不抵债和破产、成千上万的购房者陷入烂尾楼困境、通货收缩的威胁徘徊不去，中国国家统计局发布的2023年度经济数据也引起了世界媒体的关注。

英国《金融时报》发表报道说：“2023年，中国的人口下降速度加快，经济增速为数十年来最低之一，这表明这个世界第二大经济体将面临房地产放缓、通货紧缩和人口压力带来的持续挑战。”

美国彭博社发表报道说：“新年伊始，中国仍在与通货紧缩压力和房地产危机带来的重大挑战搏斗。迄今为止，投资者对中国当局维持经济增长势头的政策并不满意。”

法国主要报纸《世界报》报道的大标题是：《中国经济2023年依然疲乏不振》。副标题是，“尽管官方公布的增长率为5.2%，但中国经济增长去年令人失望，部分原因是房地产业危机持续，家庭对未来经济前景缺乏信心，出口下降”。

法国报道财经新闻的报纸《回声报》报道的大标题是：《中国经济增长率处于30年来最低水平》。副标题是：“在房地产业前所未有的危机和创纪录的失业率的背景之下，全世界的目光聚焦于不断放缓的中国经济增长率”。

楼市刺激政策难见效

中国央行1月2日在官网披露，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元，期末抵押补充贷款余额为32522亿元。

PSL（Pledged Supplementary Lending）即抵押补充贷款，是央行结构性货币政策工具之一。PSL工具创办于2014年4月，最初用途是为国家开发银行支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。

从2015年10月起，发放对象拓展为国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行，用途扩大至发放棚改、重大水利工程项目等特定领域贷款。

具体运作流程来看：央行向政策行投放PSL，政策性银行以该笔资金向地方政府发放棚改专项贷款，为地方政府棚改提供资金支持。地方政府取得资金后，通过棚改货币化安置手段，向棚户区居民提供货币补偿。地方政府拆迁可获得卖地收入，再以此偿还政策性银行借款。政策性银行通过该款项偿还央行发放的PSL，最终形成资金闭环。

值得一提的是，PSL兼具“准财政+宽货币”双重功能。

2008年金融危机后，“4万亿计划”刺激之下，棚户区改造全面启动。2008年-2013年，受制于地方政府的资金来源问题，棚改以实物化安置为主。2014年之后，经济增速放缓，房地产库存快速累积。中国央行推出PSL贷款，政府能够获得足够的资金支持棚改货币化安置，助力房地产去库存。从此，货币化安置逐渐取代实物化安置。

不过，国际评级机构标普此前发布的报告认为，中国楼市的下行已经演变为一场只有政府才能化解的信心危机。要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付，如果销售的下降导致更多开发商出险，情况会更加严峻。企业出险会导致更多预售楼盘停工，进一步打击消费者信心。化解楼市问题事关政府两大目标——经济及社会的稳定。楼市若持续下行，则有可能成为一个系统性的问题，打击各资产类别、各行业消费者和投资者的信心。

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