【且付笑谈】中国的房地产泡沫已经在爆破中(图)
分析认为中国的房地产泡沫已经在爆破中。（图片来源：Getty Images）
过去一年多，中国地产龙头企业恒大的债务问题一直困扰着中国的经济。一方面是其规模大得共产党不能让他倒。但恒大面对的问题也复杂到令中共难以整理出有效的解决办法。到最近，除了在经营上继续无法摆脱困境之外，其涉及的债务问题的复杂性进一步暴露，看来已经是病入膏肓，除非有奇迹，否则倒下似乎已经是无可避免的结局了。问题只是究竟要拖到几时，这样的拖延又能否把其造成的附带损害降低。
事实上，除了恒大之外，其他内房企业也不见得好到哪里。规模也是十分大的碧桂园，近期也出了问题，一些与碧桂园关连的企业已经倒下。看来碧桂园很有可能会成为恒大的翻版，最终也很有可能难以挽救。
过去20多年，各种复杂因素造成的局面，曾经令中国大陆的房地产业务急速增长，也成为多年来推动经济增长的主要动力。楼价不断上升造成的财富效果，也令整个国家充满景气，经济增长仿佛没有上限；房地产作为投资及投机的工具，也仿佛有赚无蚀。加上对海外金融产业的处处设防，令人民累积起来的财富没有几多个既容易理解及容易参与的投资渠道，投资房地产便成为最利便的金钱游戏了。
这一种越来越单元的经济发展路径，其实并不健康，但当年年都有6%至7％的经济增长，房地产升极都有的情况下，整个社会便产生了一种盲目乐观的情绪，无可避免令房地产经济的泡沫越吹越大。
几年前高峰期时，中国有超过十万家房地产发展商。这是一个很荒谬的数字。莫说是前总理李克强三年前便揭穿了中国还有6亿人民的月收入只是1000元上下，就算人人都有资格买楼，以14亿的人口基数来计算，每一个地产发展商就只是面对14,000个国民，当中实际上有几多个有能力成为潜在的销售对象？可想而知，投机及不按经济规律来投资房地产的情况有几严重。
像恒大、碧桂园这些龙头房企，为了不断扩展版图，往往与地方的政府互通声气。地方政府就利用他们的权力去收地，又利用中国特色的裙带关系经济，向地方的金融机构作出风险极高的融资来作收地赔偿。之后就与大地产商合作，或者索性与地产发展商或其他利益关系人等成立新的地产发展公司，再融资瞓身参与房地产建设。
这一个方程式，在过去20多年曾经一度可以说是无往而不利。地方政府的政治权力，与塘水滚塘鱼式的融资方法，结合地产发展商的生产力，再渡引出人性中的贪婪与无知，只要那个房地产泡沫继续吹大，便仿佛人人都必然会成为赢家，而且可以赢到尽，可以赢到千秋万代。
但现实是经济发展有其规律，房地产也会有升跌周期。无论上升的波浪有几长，总会有向下调整的一日。而且残酷的经验清楚告诉全世界，上升浪越长，上升的幅度越大，下降的波浪也肯定不会短，下降的幅度也会与上升幅度相关。
当地方政府，特别是农村政府也盲目、胡乱地投入房地产投资，除了违反中央政府的农业用地保护政策之外，也造成了严重的腐败问题。更严重的是当每一个省，大量的城镇，大量的村政府，都投入这个房地产热潮的时候，泡沫爆破就变得越来越难以避免，问题是没有多少人留意到这个爆破会来得很急，也很有可能来得很快。
就算在武汉肺炎发生之前，中国的房地产已经明显出现了疲态，特别是在村镇地区。早在2017年至2019年之间，很多地方政府已经发觉投资在房地产的项目出现销售疲劳，建成的房屋很多卖不出去。建成的楼房卖不出去，或者销售缓慢的后果，就是资金回不了笼，除了令村政府出现财政困难，无法承担其他政策责任之外，还会拖累向村政府提供融资的地方金融机构。村政府如果无法如期向金融机构还款及支付利息，金融机构就会出现流通危机，最坏的结果就是连存户的钱都无法兑现。这样的事，不正是造成去年河南村镇金融危机的其中一个原因吗？
2018及2019年间，笔者曾经走访西南部份地区。在昆明、在贵阳等地的乡郊，都明显看到有大量村政府投资发展的房地产项目无人问津。为了收回资金，发展商及村政府唯有硬着头皮卖大包。他们把销售处搞得美轮美奂，有专车接送往现场睇楼，睇楼现场又提供自助餐之外，有些发展商甚至提供买一送一的优惠。曾经见过买一尺送一尺的大赠送购买条款；也见过买别墅半价；买一幢别墅，就多送一个多层大厦单位的优惠方案。也有付了首期之后，余款可以分五年甚至七年无息供款。那种辉煌，那种豪爽，其实只是说明了村政府及那些所谓发展商如热锅蚂蚁的焦虑。
到2019年底武汉肺炎爆发，跟着三年那种完全不理性的抗疫措施，加上在国际社会摆出来的战狼姿态，在新疆及香港的胡作非为，再加上中央政府种种倒行逆施、自己左脚拌右脚的经济政策，期望房地产泡沫能够软着陆的幻想就只能向泡沫爆破让路了。很多小型的发展商，已经无法撑下去而倒下，地方金融机构也因而无可避免要为部份项目撇帐。恒大、碧桂园这些，就算难以挽救，都要拖得就拖。但更多不为人察觉的泡沫幻化，其实早已是无日无之。
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