中国大陆商品房预售制的前身：卖楼花(图)
【看中国2022年7月27日讯】1950年代，香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高。不过，大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。
在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造了“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时香港房地产市场的一大特色，纵观香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。
预售楼花模式推动了香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。
1949年以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。
港版“卖楼花”引入中国大陆后形成了中国地产行业最盛行的商品房预售制（图片来源：Getty Images）
1990年代，中国南方的广东等省份也面临住房需求大和供给量短缺问题，遂蜻蜓点水式地引入了“卖楼花”制度。从1994年起，中国内地也逐步引进香港预售商品房制度，先后出台多项文件，支持国内房地产市场改革。例如，1998年，中国国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。
房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此，中国内地开始房改货币化，中国央行等多方也迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。
引入香港“卖楼花”模式后，经调整形成了契合当时中国内地的商品房预售制度。其初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房开启了高周转、高杠杆的运作模式。
然而不可否认的是，预售制背后潜藏的风险确实存在，而当前的负面效应愈发凸显。
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