楼市寒冬里的无解题：一边打胰岛素一边喝奶茶……(图)
【看中国2021年10月15日讯】六年前，一位房产老板接到父亲的电话，说香港媒体怎么又报道你了。这位老板的回答，让老父亲在电话那头翻白眼：咱对于咱家族的作用，相当于王思聪之于万达。
六年过去了，思聪对于万达到底是什么作用，已经不太能看清了。这位“娱乐圈纪委”现在很少发微博。上一次上热搜，还是被湖南常德妹子孙一宁送上去的。经营多年的“国民老公”人设，也彻底翻车。
而六年后，那个以毒舌闻名的房产老板又一次接到了老父亲的电话。这一次，老父亲嫌她丢脸了。她嘴上还是很倔强，说我没偷没抢没杀人放火：高低起落沉浮，都是我经历与应得的。
“丢脸”的事，是一笔债违约了。前几天，花样年集团曾小姐办公室发了一份文件。文件解释了公司遭遇黑天鹅事件，标普突然下调公司评级，导致美元债违约了。
文件名字叫“宝爷家书”。开头是“各位花花”，家书里还是用了“不躺平”、“也能支棱” 等性情和可爱的字眼。宝宝还是那个特立独行的宝宝，只是花样年已不再让人放心了。
为了救公司，花样年刚把物业公司作价33个小目标，卖给了碧桂园。先期的23亿交易款和7亿元贷款，“十一”前就打过去了。账面上似乎还趴着大量现金，但这家中型房企还是选择暴雷了。
宝宝后来在微博发了一张《至暗时刻》的电影海报。
迎来至暗时刻的，不仅仅是花样年。国内借新还旧的渠道被锁死，再是恒大事件冲击，境外债券市场杯弓蛇影。
近些天，另外一家中型房企当代置业，也宣布2亿美元的债券余额延期兑付。
他们似乎没有像花样年、新力那般躺平。当代置业的老板张雷和总裁张鹏正在处置自己个人资产，向公司提供8亿元股东贷款。
当代置业的物业公司第一服务也暂时停牌。据说正在谈判出售股权。
看到当代置业延期兑付，一家销售额前十的房企董事长给我打电话感慨，当代置业在房地产行业产品口碑不错，过去也相对稳健，但连他们都发生了流动性危机。“我给你打电话就想说一件事，得有多少企业在悬崖边上呀！……”
债券，是过去几年房企们狂飙突进的重要助力器。但当年饮下的这杯醇酒，正逐渐变成另外一种液体。
很多朋友很关心在接下来的美元债偿还高峰中，有哪些房企会步恒大的后尘。我做了几个表格，研究了下上市房企的美元债，发现天台还是挺挤的。
10月份接下来的日子，有6家房企需要偿还美元债。而从11月到明年一季度，有38家。这些还不包括一年内到期的800多亿人民币债券。
过去一周，有40多只地产美元债跌幅超过20%。像当代置业这种拒绝躺平的，后续怎么自救值得关注。
1
“十一”假期后，碧桂园总裁莫斌把自己这段时间的工作感受，传达给了所有员工：“现在难，太难了。”
就在九月下旬，莫斌刚刚召开过总裁会议，宣布了要誓保8000亿的年度销售目标，9月份至少要实现640亿，10月目标是卖掉960亿。上个月，碧桂园就算使出包括降价在内的浑身解数，完成539亿，距离目标还差超过100亿。
所以短短十几天时间，莫斌的态度就变了。从总裁会议上乐观表态的行业基本面没问题，变成了最新指示中的“太难了”：已无继续高速大规模增长的基础；加速出清和暴雷，由量向质转变。
莫斌为做这两层面论断，拿出了四条论据：
套户比超过了1；人口老龄化趋势明显；城镇化率已达到相对高点；市场信息不对称改善，购房者决策不易“被误导”。
莫总裁说的第四条依据，让我思考了很久——原来这么多年来，我就是“被误导”的那位。
碧桂园曾经透露过，他们已经进入了1334个区县。而全中国加起来的县级行政区域一共是：2846个。
这轮楼市调控中，碧桂园很幸运，他们躲过了一二线城市的土地两集中政策的打击。但在另外一个战场，碧桂园感到了寒冷。
莫总裁重新把市场分为人口流入和人口流出两种。从此，人口将成为碧桂园考量市场的第一要素，人口流入的地方，核心地段和好产品，不能贱卖；差地段和差产品，要坚决出货。而人口流出城市，要按供需分类，供需失衡地区要：坚定出清，暂不进入。
莫斌告诉手下的一百来个区域，首要原则是能养活自己，牺牲部分市场和项目利润，也要保核心资产。这一百多个区域，每天都要给他发信息，汇报工作。
碧桂园发展历史上的一个重要转折点，是2018年7月安徽六安工地坍塌事件。那次惨剧以及之后的发布会，让他们成为众矢之的。后来，他们主动做了调整，包括投资和销售。
一位碧桂园高管跟我说，六安事件反而救了他们。他们在2018年下半年的投资收缩，让他们幸免成为另一个恒大。
莫总裁工作感受中还有一句话，让熟悉碧桂园的朋友们会有恍惚之感：回归行业本质了，研究市场、尊重规律，回归商品本质，做好产品和服务。
才几年，房地产的底层逻辑都变了：购房者开始不容易“被误导”了；房企竟然开始想“做好产品和服务”了。
还有地方政府，现在发文不再是禁止房价上涨，而是禁止降价扰乱市场了。
茨威格在《人类群星闪耀时》的序言里写到，那些平时依序和并列发生的事，都压缩在一个需要决定一切的短暂时刻表现出来。就像避雷针的尖端集中了整个大气层的电流。
对于房地产行业来说，那个时刻似乎来了……
2
这几天，哈尔滨的房地产销售都激动坏了。熬了一年，他们的朋友圈，终于有拿得出手的文案了：哈市新政，重磅利好；楼市涨声起，安家正当时。
10月9日，哈尔滨住建局联合8个部门，共同发布了稳定楼市的16条政策。包叔说，这是开发商在寒冬喝到的第一杯“奶茶”。
10月9日，哈尔滨出台“十六条”楼市新政，率先救市（网络图片）
去年年底进入下行通道后，哈尔滨的地产商们就开始了煎熬。最惨的还是恒大。今年5月，哈尔滨恒大云锦华庭开盘，均价一万元，一个月后，均价就降到了七千元。
恒大时代广场的备案价是一万元出头，直接降到了六千多。因为降价太多，业主发现他们的房子无法备案、无法网签。降价最狠的，是恒大文旅城。去年开盘时，单价是六千多，今年直接打了对折。个别房源，甚至是2字头。
恒大的问题，当然不只是在哈尔滨，他们在全国掀起了降价潮。这种示范作用，是地方政府不愿看到的。后来，恒大取消了降价，恢复了原来的价格体系。比如，降价最狠的文旅城又恢复到了7700元左右。
当前楼市就像一个剧场，当前排观众站起来的时候，后排观众也不得不这样做。很快，宝能、绿地、富力，乃至万科，都跟上了恒大的步伐，加入降价大军。万科金域华府的业主甚至去网上给领导留言：备案价140万，实际销售价70万。
2018年5月，住建部约谈了12个城市的负责人们，强调要认真落实调控目标，遏制投机炒作。12个城市里，就有哈尔滨。
从控市到救市，不过三年多时间。
有意思的是，哈尔滨的十六条救市政策是在10月9日公布的，但政策开始施行的日期，其实是10月1日。
我们应该理解哈尔滨的这种小心翼翼。去年，开封、海南、青岛等很多城市，都尝试了下放松调控政策，无一例外，每个城市的政策，都只是“一日游”。而哈尔滨的救市政策，现在已经好几天了。
除了给购房者发购房补贴，开发商也有优惠政策，预售证门槛大幅降低，土地出让金也可以分期半年支付。字里行间，全是卖地的急迫心情。
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10月11日是北京二轮集中供地最后一天报价。报价结果用一个地产商的话说，这是北京土拍历史上未有之大变局：43宗土地，有26宗延期。
延期地块最多的区，是之前的香饽饽朝阳。前段时间，据说朝阳向一些开发商发出过邀请，希望他们能参与朝阳11宗土地竞拍。最后站出来的，只有北京市属国企金隅集团，他们联合朝阳区属企业昆泰，报名了朝阳区十八里店693地块。这是朝阳区唯一没有延期的一块地。
这段时间的第二轮集中供地，8个城市没有顺利出让出去的土地，总数超过100宗。
之前土地出让金三年全国第一的杭州，也在10月11日晚间发布公告，宣布二轮土拍推出的31幅地块，有17宗地块终止出让。就连上海，也有10宗土地终止出让。而一线城市的体面，是被深圳护住的：21宗土地，他们只流拍了一块。
在北京，开发商们真正认清市场，只用了7天的时间。
“十一”前，有开发商找到一家大渠道商，提出了分销合作需求，给到的渠道费率，是不到1%。被恒大坑了的渠道商说，这个点位，这个付款方式，是不能给予经纪人有效激励的。开发商想了想，拒绝了。
但仅仅过了一个节日，开发商的态度就变了。他们又回来找到渠道，渠道费翻了三倍。
这样的过程持续一段时间，开发商们给了大渠道商一个绰号：ICU。
现在，开发商有项目遇到销售问题，就送到“ICU”治疗10天——之所以是10天，是因为项目营销费用，不够11天。
南方一家销售额排名40的开发商算了算，过去几年有点躺平的他们，今年很有可能进入中国30强：不是自己多努力，是同行倒下了。
都挺好。有网友说，人生本来就是一边打着胰岛素，一边喝奶茶……
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