房地产问题的本质让恒大危机给暴露了……(图)
【看中国2021年9月29日讯】结合下表的数据，我们来好好讨论一下以恒大为代表的中国房地产问题的本质。建议各位先好好看一看下表。
中国房地产企业宏观现金流及开发情况（亿元人民币。作者制表）
这句话我曾长期说，现在再说一次：中国的房地产公司的经营理念，一直以来都是唯规模论。
无论国有地产公司，比如保利、中海、华润，还是民营地产公司，比如融创、碧桂园、恒大，统统都以销售规模扩张为最高追求。公司挣到的每一分钱，都会拿去再买地再开发。就这样还不够，还要借债去买地开发，由此形成滚雪球似的销售业绩增长。这种奇特的经营理念也不知道怎么就成为了地产圈的政治正确，从2000年中国开始大规模搞商品房地产那一年开始，一直到现在，就没变过。
好吧，在这种经营理念之下，地产公司的经营净现金流在整体上从来就没变正过，一直都是负值，并且这个负值也一定会越来越惨。这种情况维持到2014年，当年度的房企经营净现金流高达负5.7万亿，这就到了极限。此后中国被迫启动地产去库存，为房地产公司整体改善现金流。老实说，地产去库存运动在开始的几年确实是非常成功的，到2018年，房企经营净现金流负3.8万亿，这已经比峰值的5.7万亿，改善了足足32.6%。
然而恶搞之处在于，房企在整体上完全没有吸取此前的教训。虽然有万科这一类极特殊的存在，富有真正的远见，喊出了“一切都为了活着”的口号，主动降低规模扩张要求，开始注重财务指标的稳健性。但是绝大部分的房企，依然以销售规模扩张为唯一经营理念。至于恒大这种胆子大到离谱的企业，则在2017年之后，一方面将扩张的视角放到了十八线的乡镇，另一方面则野心勃勃的搞旅游小镇，搞大片区开发，还顺带搞汽车搞环保搞各种看都看不懂的产业，以实现规模扩张的目的。这么一通骚操作下来，到2020年，地产行业的经营净现金又恶化到了负4.6万亿，今年1-8月则为负3.3万亿，预计今年全年又会超过5万亿。
对于这件事，这么说吧，不要说中国已经没办法让扛鼎老乡再支撑一次新一轮的涨价去库存，即便真有奇迹发生，老乡们真的掀起了第二波涨价去库存的高潮，对现在的房企来说，它们的经营理念依然不会变，依然还是会以规模扩张为唯一的经营理念。你要教育现在的房企，注重产品，注重住户的入住体验，比如进出车库的那个转弯能不能设计得人性一点，不要进出都是连续三个急转弯，把老司机都转到晕头转向，房企的操盘手们都要觉得你是不是神经病啊？我们规模扩张得好好的，为啥要在乎入住体验啊？入住体验是什么东西？能吃吗？资本市场认吗？
就这样的现状，所以，在我个人来看，不光是恒大，全中国的地产商，除了极个别的以外，全都可以死，也活该死。至于推动地产商群体形成唯规模论这种扯淡经营理念的幕后推手群体，包括银行券商资管信托，如果牵连进了以恒大为首的房企破产潮，同样也死掉的话，我也完全不觉得可惜，都活该。
这个行业从诞生至今超过20年了，连最基本的尊重客户体验的经营理念都没学会，活该推倒重来。