中国精装房的质量难题 我在日本找到了答案(图)
日本新房没有漏水问题，这是房地产商和建筑公司最起码的保证。（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2020年8月2日讯】近年来，中国的新房兴起了“精装交房”，不管是小开发商还是有名有脸的大开发商，纷纷做起了精装修。但是，批量精装随之而来的质量问题也不叫人省心。小开发商有问题可能说是因为资金不足，但大开发商也频繁出问题，那就让人心里发怵了。
精装房，你就不能真的精心装修吗？房屋集体漏水、电梯下坠、承重墙开裂、消费者维权要求退房……关于新房精装修出问题的新闻这段时间可没少看。
比如业主拉着央视记者去看他们那堪比“水帘洞”的新房。根据央视财经的报道，这是2018年底广州的业主验房时看到的情景，楼上做蓄水试验时，楼下卫生间漏水的惨状，而且还不是个别几户的情况，最先收房的201户中，竟有146户出现这样的漏水情况，问题可谓相当普遍。
2019年初，在业主们的强烈要求下，开发商勉强给出了一个解决方案：在整体卫浴下方安装7厘米的不锈钢踢脚线，打胶固定，并在卫生间增加建筑防水层。
然而谁也没想到，住进去没多久又出事了。一位业主对记者表示，在入住的三个月里，家里就出现了三次漏水情况，有从插座里滴水的，还有从墙壁里渗出水来的，更令业主崩溃的是，渗漏出来的是排粪水，臭味刺鼻。
出现问题的不仅是这一家，一栋楼就出现十几户类似问题。
排粪水……自己开开心心买了新房，结果住进了漏粪水的屋子，想想画面都想吐啊。在记者暗访该楼盘的客户关系中心经理，得到的回复却更让人作呕：大家都想把事情全部做好的话，根本就不用搞售后部门了。
售后就是为了更好地服务业主、保障消费者权益而设立的。你这粗制滥造还美其名曰“精装房”，我交了全款就要求找售后，想当初给我看的样板房，那是一个轻奢又高级，现在买家秀却天花板开天窗、地上全是臭水……这不就是消费欺诈吗？还推脱责任找售后？
让人更无法接受的是，签约时，精装修的价格还算的是每平米一万到一万三千元。这只是撕开了中国“精装房不精装”这个现象的一个口子，接二连三的问题才刚刚开始。
这是中国国内所谓的“精装房”的现状：漏水是标配，墙壁渗水、木地板被浸泡、窗户生锈、配套衣橱大面积木板发霉、大理石断裂……都是小问题，有的房屋还有钢筋结构问题，地下停车场的承重柱开裂5厘米！
这样的新房精装修，出现在咱们中国知名房产商的新房项目中，让人不禁背脊发凉。
中国人真难做，已经被房价压得喘不过气，政府打压新房价，还不得不跟开发商签双合同，这合同里把一部分房价变成了房屋精装修的打包价格。然而最终收楼后，居然发现当时合同上写的几十上百万的精装修费用，装出来了个问题百出的问题房。
好一点的开发商，问题可能少点，但是后续返工修补，也是长期拉锯战，从来不让人省心。
中国不存在精装房！
这个说法还是我在国外看房时，听当地的中国员工说的。当时在柬埔寨，正好预约看一个日本开发商在金边机场边上建的新房项目，对方的销售负责人正是个在柬埔寨生活了十几年的中国女性。
她给我们展示项目的样板房，这个样板房并不像中国在柬埔寨开发商那样装饰得富丽堂皇，各种炫目的软装，甚至连灯都另外装上好看的水晶灯。但是，当你问中国开发商的销售代表，这些软装包括在房价里吗？多数会给出否定答案。
日本这个项目的样板房只展示交房时会给的各种配套：松下的抽油烟机、洗碗机，TOTO的马桶、浴霸，还有一系列收纳的柜子，整体就看起来要“空虚”许多，没有中国开发商那边的饱满。
但这位女士听了我们的感慨之后，露出了轻蔑的笑容：“本地人都更喜欢买日本开发商的房子。一来它结实，是按照100年使用年限去装修的，中国的房子能用那么久吗？房屋内的那些配件保修最多给你10年不错了，你看那些中国90年代的房子，现在都怎么样了？日本的房子住起来踏实。
再者，就是这精装房收房时，日本这房的问题率是很低的。在柬埔寨，当地人都不选中国人建的房，因为中国根本不存在精装房。 他们跟你承诺的，后面都要打折的。”
也就是说，即使出海，中国的开发商也在丢人。中国房产质量差的评价，早已从国内跨越到了海外，连同胞都嫌弃。
日本=质量保证，在水电问题上也是如此。中国不论是精装修还是毛坯房，水电都是让人长期诟病的痼疾。
但日本的新房几乎没有漏水的问题，这在日本是房地产商和建筑公司对住宅的最起码的保证。《西洋参考》中，就有这么一段描述日本处理水电路的方法：
日本住宅的厨房与洗手间施工时大部分采用整体厨房、整体卫生间，这是高度工业化之下的必然结果。首先是管线产品由专业的设计公司设计，标准化、自动化程度高，产检极其严格，品控做得相当好。
其二，日本人施工时的认真和专业程度，恐怕在全球都无出其右。高度标准的工业制成品，再经过高度专业的施工与安装，想出问题恐怕都很难。国内卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来，不利于检修。日本的做法是铺设完管道后，作架空防水楼板预留检修口，出现问题检修就十分方便。
日本开发商对“漏水”的定义，有这么个有趣的插曲。
关于漏水保修与房产中介公司主管的对话：
日本主管：什么是漏水保修？
我：我买了房子在一定期间内，假设漏水的话，就有人帮忙修缮。
主管：好好的房子，为什么会漏水？
我：可能因为老化或者外墙有渗水进来。
日本主管：啊，我懂了，那个不叫漏水，那叫施工不良。
在中国新楼交房随处可见的角阀不好、漏水问题，在日本人眼里，那不叫漏水，日本人所谓的漏水可能是施工时挖破水管漏到人家楼下。所以不要问日本的房子为什么没有漏水保固，因为房子本就不应该漏水。
日本在新房交房时，也有一个跟中国交楼一样的验收过程。这过程中，可以聘请一个持有证书的“住宅診断士”跟房主一起去验房。这个证书需要考试，是民间机构发放的，不过这个机构有政府国土交通省（相当于国务院部长级别的部门）背景，是半权威的认证。
中国国内也有“验房师”，不过更多是公司性质的个人组织，也没有考试不需要持证，相对日本的严谨，就有点“随意”了。
而日本交房，还有一个保护消费者的“王炸”程序设定，是直接甩中国知名开发商几条街的，那就是：只有在买家确认房屋没有问题、交房以后，才付首付以外的尾款的。
日本又是一个对刚需自住非常扶持的国家，日本本国人经常能0首付买房，这就表明，只有在房子完全交接之后，才交买房的钱！贷款才开始算利息！相应的，各类税费也是从这时才开始算。
因为开发商在交房之前都拿不到钱，他们对于最后交房时的房屋质量就会很上心，而且一旦交房开发商们也想快点结款，房主在检查时出现任何问题，开发商们就会希望快点解决。往往从交房到修补结束，2周时间可以搞定。
想想中国，因为老早交了钱，最后统一收楼时，开发商和物业对问题就比较怠慢了。之前一个著名开发商的新房，就有人房子收了半年，问题还解决不了入住不进去。
当然并不是说日本的新房就完全没问题，不然他们房主也不需要做收楼检查，住宅診断士这个职位也就不会存在。
但比起中国，日本新房的问题基本很少，特别是大开发商，新房问题就更少。再加上有消费者保护机制，房款在收房后才交，有持证上岗的验房师一起追查房屋的问题……
有位在日本买新房的朋友跟我分享她的验房经验，重复说了好多次“那是在鸡蛋里挑骨头”。
早在1980年，日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指，一是建筑结构寿命100年，二是100年内可以让家庭几代人安居。
对比之下，中国住建部副部长仇保兴曾公开表示，中国的建筑寿命只能维持25到30年。
新房的问题还没考虑完，过了10年又要考虑保养房子的问题……
啊，中国的刚需们，真的好苦！
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