中国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。（图片来源：Adobe stock）
【看中国2020年5月2日讯】4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。（以下简称《通知》），正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。基础设施REITs此次应用于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。
REITs（Real Estate Investment Trust）是什么，简单来说就是不动产信托基金，也有房地产投资信托、房地产信托基金的叫法。大家最为熟悉的产品就是房地产信托REITs，在欧美国家的运作方式是和基金一样发售，募集一笔资金后投资不动产市场，在交易、租金与增值过程中带给投资者收益。房地产投资信托的特点是信托主要收入来自租金，因此收益较为稳定，而信托亦必须将未来绝大部分的盈余用来派息。正因如此，房地产投资信托的派息率远高于市面一般股票。
官方解释称，基础设施REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，所以称为基础设施类REITs。
官方的这份《通知》明确了公募REITs试点的产品模式，即由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金，公开发售基金份额募集资金，并通过购买基础设施资产支持证券（ABS）的方式完成对标的基础设施资产的收购。这种模式，市场中称之为“公募基金+ABS”模式。
由于中国的基础设施资金投入量大，回报周期长，对于地方政府而言，大量的存量资产无法及时变现，通过将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，将风险转嫁出去。
地方政府债务不断扩大，其中较大比例用于基础设施建设，通过资产证券化的方式可以把存量资产变成能够流动的证券，以这种方式化解地方债务问题。
中国民众投资REITs之后，其收益率是变动的，因此收益也会有波动。从这个角度来说，REITs比较像是一个基建项目的股价，这个项目业绩好，投资者也就能有更好的收益。如果项目业绩不好，投资者也就会受到损失。
以前地方政府发债做项目，形成了很多的资源浪费，造了很多新城、新区、高速公路等利用率非常低。现在很多地方的土地很难卖掉了，地方政府的土地财政出了问题，于是就得想点别的办法融资才行。而投资REITs的资金可能来自于全国，所以会发生两极分化，富裕省份汇集的资金越来越多，穷乡僻壤则无人问津。
投资，那就得是自负盈亏，有的地方政府项目可能不赚钱，例如，建设了一个工业园区，结果没有企业入住，最后荒草丛生，那投资者就只能自己承担损失。之前地方政府借债基础设施建设的时候，就盖了很多鬼城，和没人入住的产业园。所以在投资项目的时候，投资者也要多思考一些，以后就是投资者来买单了。
这背后的根本原因是北京当局的财政有些难以为继。
4月20日，在中国财政部季度新闻发布会上发布的数据显示：1-3月累计，全国一般公共预算收入45,984亿元（人民币，下同），同比下降14.3%。其中，中央一般公共预算收入21,157亿元，同比下降16.5%；地方一般公共预算本级收入24,827亿元，同比下降12.3%。期内，全国税收收入39,029亿元，同比下降16.4%；非税收入6,955亿元，同比增长0.1%。
出席季度新闻发布会的中国财政部国库支付中心主任刘金云表示，展望二季度，受国际国内疫情形势发展变化影响，财政收入仍呈下降态势。
刘金云表示，一季度财政收入下降受多重因素叠加影响，主要是受疫情影响税基减少，以及为支持疫情防控的支出，截至4月19日，各级财政累计支出疫情防控资金1,452亿元。
2月10日，中国财政部公布的数据显示，2019年全国一般公共预算收入190,382亿元。
同天，中国财政部官员杨良初撰文强调，“单纯依靠政府财政，不足以保证疫情防控资金需求，需要动员全社会力量……积极捐资捐物，确保疫情防控的医疗物资与资金需求。”
疫情刚在美国爆发不久，美国政府拿出GDP的10%（2万亿美元）来应对疫情。从中国财政部公布的数据及官员发文来看，管理政府“钱袋子”的财政部，似乎不想拿出真金白银来救急，成为只拔一毛的“铁公鸡”。
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