中国楼市一夜入秋，多地楼市打折促销。（图片来源：Yuttana Studio/Adobe stock）
【看中国2018年10月8日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国楼市一夜入秋，多地楼市打折促销。大型房企纷纷更名，房地产开发商万科甚至喊出“活下去”。10月8日，李克强主持召开国务院常务会议，关于楼市却有更惊人的消息。
李克强召开国常会 三四线城市的楼市麻烦了
10月8日，中国国务院总理李克强主持召开国务院常务会议称，将研究完善出口退税政策，加快退税进度；调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足，房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。
官媒报道援引会议内容称，从11月1号起，将现行货物出口退税率为15%的和部分13%的提至16%；9%的提至10%，其中部分提至13%；5%的提至6%，部分提至10%；对高耗能、高污染、资源性产品和面临去产能任务等产品出口退税率维持不变。进一步简化税制，退税率由原来的七档减为五档。
不过，此次国常会更受舆论关注的是关于尽快取消货币化安置的表述。近年来，随着棚改货币化进度提速，三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式，大量资金进入房地产开发商手中，在去库存的同时形成了新的住房供给能力，获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力，从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面，部分城市房地产市场呈现房价飙涨的态势。
中国的棚改（棚户区改造）原是一项重要的民生工程，被官方称为是构建房地产市场长效机制的重要组成部分。数据显示，从2014年到2017年，棚户区改造货币化安置比例从最初的仅9%左右大幅提升至接近60%，部分省市甚至高达70%甚至90%以上。货币化安置比例明显上升后，尤其对众多的小城市房地产销售、房价和地价起到了明显的助推作用。
货币化安置的出现，慢慢让棚改走了样、变了味儿。棚改货币化安置被指是造成广大三四线城市房价暴涨的元凶，也是政府的一个缺德发明，如果棚改货币化停止楼市就将发生逆转。
房地产开发商最先感受寒意纷纷采取自保措施
房地产开发商处于楼市的上游，能最先感受到行业的变化。日前在9月底，万科召开的2018秋季例会，却在行业内掀起巨大波澜。原因是在会场大屏幕上的三个红底白色大字：活下去。
万科董事会主席郁亮强调：所有行为都聚焦到保证万科“活下去”。因此回款目标的达成变得非常重要，6,300亿元（人民币，下同）的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。
长期关注中国房地产的分析人士们一致认为，要是万科都活不下去，那就没几家房企能活下去了。因为上半年万科销售额达3,047亿元，持有现金1,595亿元。根据其公布的数据，1-8月万科销售额已达3,881亿元，位居中国房企销售额排行榜第二。
郁亮在9月8日对媒体说：“今天我们特别焦虑”；“过去的理论，没法告诉我们如何往前走。”如何找到新的发展渠道、路径、方法，是万科最大的问题。
正如郁亮讲话中所透露的那样，政策风险已经成为万科最大的风险。而李克强在8日的国常会上则释放出十分明确的政策信号。
据不完全统计，2018年已有12家房地产公司把自己企业名称里面的“地产”去掉了，目前中国国内排名前十的房企中，名称仍带有“地产”字样的只剩两家。即便是年销售数千亿元的大型房企，也毅然的“去地产化”。
9月25日，亿翰智库发布了一项研究报告。在2015年至2017年间，中国TOP100上市房企总资产增速始终高于净资产增速约10个百分点以上，这表明，2017年之前房企更倾向于利用增加财务杠杆的方式扩大规模。但2018年上半年，总资产和净资产两者增速有明显收窄。
这说明房企开始控制负债扩张速度，“活下去”和“安全第一”已经成为房企目前最主要的诉求。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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