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房租暴涨,哪有表面看起来那么简单?!(图)

2018-08-24 09:30 桌面版 正體 0
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【看中国2018年8月24日讯】常识是个好东西,但我们往往忽略它。比如,我们用了十年的时间才搞清楚是谁推高了房价,如今房租也被推高了,人们归咎于中介,可事实真的是这样吗?

十年前,有人把高房价归咎于温州人,认为是他们把房价炒高了;七年前,庙堂也在呼吁,房地产商应该流着“道德的血液”,好像是房地产商故意把房子卖了个好价钱;这几年,我们才终于知道,真正推高房价的是那只看得见的手……

十年后,房价终于到了涨也不行,不涨也不行的尴尬地步,于是索性把流动性锁死了,房价就这么僵持了下来。

然后,房租起来了……

这一次,人们把矛头指租房中介,事实真的是这样吗?

关于房租上涨,很多人没有切身的体会。先上个数据吧:据统计,过去一年,在全国的一、二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。

过去一年里国内房租暴涨, 哪有表面看起来那么简单?
过去一年里国内房租暴涨,哪有表面看起来那么简单?(看中国摄影图/Wei Zou)

房租上涨的背后逻辑是什么?不妨来分析一下:

1、先从供给端分析:租房的房源变少了,比如整治群租房、隔断房、地下室,比如清理那什么,房源变少了,价格当然要上涨;

2、从资产回报率来分析:现在楼市被冻结了,房子要不就是卖不出去等着缴税,想卖出去就得割肉,除此之外,只剩下出租。从目前的租金回报率只有1%-2%,未来如果不涨房租,所以房东都要亏钱。

3、中介哄抬:租客房租到期,续租时房东涨了5000块,过了几天想商量一下,结果涨了7000,为什么?因为租房中介在抢房源,“自如”涨5000,“蛋壳”就涨7000,再来一家涨到一万,房租就这么涨起来了。

你可能会说,这些中介真可恶,把房子屯到手里,隔断精装一下,就可以坐地起价,炒起房租了。

那是你想得太简单了。

近日,作为踏空中国房地产、一直致力于地产租赁生意的潘石屹就说了:长租公寓根本不赚钱。

原因很简单,因为做这个业务一定会有银行贷款,银行贷款的基准利率是4.9%,实际成本会更高,把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。即使租金再翻一番,做这个行业依然亏本,这是不赚钱的生意。

难道租房中介“良心”发现,亏本赚吆喝?当然不是,下面要说的才是本文的重中之重。

大家还记不记得之前国家鼓励的ABS:资产证券化,没错,这一切商业逻辑都是围绕ABS展开的。

我们来理一下:

1、手里有房源,就可以通过ABS发行债券,进行融资,不需要通过银行就能拿到钱,再去高价拿房源占地盘;

2、房租提高了,没关系,租客加杠杆呗,中介通过ABS或者银行以及其他金融机构提供贷款给租客,做个一年的分期,房租一次性给到中介,剩下的租金和利息租客慢慢还,利息你懂的;

3、房租的差额和贷款的利息就是ABS的收益,以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划(魔方“ABS”)为例,三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。

看似是一个租房生意,其实赚的得是金融的钱,想不到吧,而且利润看来还不少。但是,这个模式非常容易走偏,为什么这么说?

像自如、蛋壳这些成熟的公司,如果未来上市了,就更加规范,通过发行ABS债券,监管更加严格,基本不会出大问题。但是,有一些小的中介如果加入进来,他们无法发行债券,只能小额贷款公司签订合作,非常容易变成金融骗局,等到规模做大了直接跑路,剩下房东和租客都会傻眼。

最近,杭州就有一家叫鼎家鼎寓的中介,跟房东签了托管合同,高价收房。然后,让租客去小贷公司,做分期,支付了一年的租金给中介,之后中介公司就卷钱逃了。

弄不好的话,可能就是下一个“匹凸匹”(P2P)。

正是为了ABS能融到更多的钱,所以中介不惜加价去抢优质的房源,直接推高了房租,最后这些都会转嫁到租客身上,而收益的是ABS。这背后其实是资本在操控。

而且你也不那么容易逃脱,你可以不去这些中介租房,那买理财也要注意了,因为一不小心可能你买的理财也有ABS在其中,这就等于在为它输送弹药。所以,希望政府能尽早监管起来,一是要防止出现金融骗局,二是要让房租保持在合理区间,毕竟租房的人和买房的不一样,他们貌似才是真正意义上的基本盘。

希望两只手可以协调起来,如果最后的情形是:看得见的手让人买不起房,看不见的手让人租不起房,那就只有一声叹息了。

2018年,我们遇到了一个住的问题,楼市被锁住了,无法炒作了,但是按下葫芦起了瓢,房租涨起来了。房租的上涨进一步说明了我们房地产面临的困境。

什么困境?

原先的设想是:通过房价和房租的背离,推高房价来拉动经济增长,转移债务杠杆,虽然房价高,但是有较低的房租来保证基本衣食住行和稳定。房价一直上涨的情况下,没有问题,大家都不靠出租资产获利,租几年等房价翻一倍再出手,房租再低也没关系。但是,现在房价不涨了,也不好卖,砸手里了,这时候就开始考虑租售比,想想资产回报率了,一看,房租太便宜,得上涨。

现在的情况变成:房价和房租背离的情况不太好维持了,用潘石屹的话说,要不就做大分子,要不就做小分母,要不就继续维持现状等到一起爆掉。

下面来详细解释一下。

潘石屹说的用公式可以表示:租金回报率=房租/房价

上面我们说了,在房价快速上涨的那几年,大家是不在乎租金回报率的,但是等到现在楼市被锁住,大家要出租的时候才想起来:相对于房价,这几年的租金真的是太低了。

怎么解决这个问题呢?

1、让房价继续快速上涨,大家继续不在乎房租,房租就不会上涨了,显然是不可能的。

目前,中国的房价经过2016年那一波翻番之后,无论从任何角度来说都太高了。说个数字吧,深圳最贵的小区深圳湾悦府市值达到1181亿元,超过了中国620个城市GDP,如果按照上市公司排名也能排到前50。

当然不能继续推高房价,已经传出消息:全面暂停房地产信托业务,民间资金无法再进入房地产。后来虽被证实是部分暂停,并非全面,但是也已经表明楼市不会放松。

2、按照公式,房价不涨的情况下,想要保持合理的租金回报率,只有两个办法:第一个就是做大分子,涨房租;第二个就是做小分母,降房价。

先说第二个好了:做小分母降房价?想想就知道不可能,为什么?房价的使命已经完成,就是把地方债务转移给居民和银行,降房价就等于让银行和居民的杠杆爆掉,然后就是系统性经济危机,想想也不可能。

再说第一个,做大分子涨房租。

也不太好做,为什么?因为房租上涨不但会影响社会基层的基本盘稳定,而且随之而来的“超级地租”效应,会对一切非地产行业进行吸血:房租涨了,物价也跟着房租一块涨,员工要涨工资交房租,企业压力也变大了……物价和实体都会爆掉。

3、可以把房价和房租都锁住吗?如果真的这么做,房子就是没有任何投资价值了,房价不上涨,租金回报率还那么低,这不就是烫手山芋吗?拿在手里一天就亏一天的钱,到时候一样会出现抛售。

到这里,你才会发现,高房价带来的问题,哪有表面那么简单,炒高房价那一天就应该想到这个两难局面。

世上哪得两全法,既要又要全都要。既要高房价,又要低房租,还要资本的充分流动和有效利用,哪有那么好的事情。

要是你问我,未来会怎么走?

笔者也不知道,但是从各种风险里面看,想来想去,也只有涨房租的风险是最低的了。

責任编辑: 宇真 来源:中产先生 --版权所有,任何形式转载需看中国授权许可。 严禁建立镜像网站.
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