在美国首套房和二套房如何交税(图)
房产税是美国财政的主要收入来源。如果你不缴纳房产税，你的房子很快就会被易主。 （图片来源: pixabay ）
【看中国2018年5月10日讯】美国是一个税收的国家，财政收入的主要来源就来自于税赋，美国人买房以后每年都要向政府缴纳房产税。房产税是美国财政的主要收入来源。如果你不缴纳房产税，你的房子很快就会被易主，超期不缴纳房产税，还会缴纳罚金。
在美国，如果纳税人拥有超过一套以上的住宅，则有一个首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence)，即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，它区别于其他住宅(如投资出租房，度假公寓等)。根据美国税务局IRS的税务法令对首要住宅的定义，如果纳税人同时拥有两套住宅，他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅。政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除，这相当于给了购房者一个很大的折扣，且首要住宅的贷款利率最低。
一般房子到手后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢？首先，要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产，自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。
以下是房屋在税务领域里的分类:
个人主要住宅（Principal Residence）
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。
第二套房（Second Home）IRS认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那么你这15天以内的租金收入IRS也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成Sch E出租和Sch A自住两部分。不管怎样，保留所有费用的“证据”一定不会错！
假日出租房（Vacation Rental）
你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是IRS默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在Sch E上。
出租房（Rental Property）
这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部Sch E报上。
投资房产或地产（Investment Property）
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到Sch A上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低于投资收入的部分能放到Sch A抵扣，其他投资支出填入Sch A杂项抵扣，受限于净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
商业房产（Business Property）
顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。
分清楚自己房产类型之后，下面就来看看哪些费用是你可以用来合理减税的：
房产税/地税（Property Tax）
你支付的地方与州的房产税可放入Sch A分项扣减额（适用于自住）或者Sch E（适用于出租）来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的HD-1中，你会收到单独一张资产税单（Property Tax Statement）。
意外损失（Casualty Loss）
这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入Sch A分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
装修改装费用（Improvement）
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
房屋节能环保装修和改进（Residential Energy Credit）
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器等，也可以获得税务减免（Residential Energy Credits）优惠。税务减免（Credits）不同于各种税务抵扣（Deductions），它是在前期步骤计算出来的应纳税所得（Taxable Income）的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，也可获得部分抵税或减税优惠。
家庭办公室（Home office）
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入Schedule C作为生意支出(Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺的家庭办公室费用。
美国税务整体来说是个非常复杂，需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。合理避税并非偷税漏税，不是造假。避税必须要有法律依据，票据是必须的，即使是商业地产的租约，也要租客提供维修等票据。否则在美国如果因为造假而被审计，处罚很严重。
从上述有关在美国买房房产税的介绍中可以得知，在美买房不管是首套房还是二套房都是需要缴税的。而且美国政府对二套房的定义与大陆房地产也不一样，希望购房者准备在美国购买二套房之前一定要对这些知识有所了解。