多国楼市加码限制外国买家
【看中国2018年3月4日讯】对于有意投资境外房产的人们来说,今年可能不太好过。
加拿大的不列颠哥伦比亚省宣布,从2月21日起上调外国人购房附加税至20%,税率之高超越新加坡(18%),仅次于排名第一的香港(30%),同时将从今年秋季开始征收投机税,2018年的税率为0.5%,2019年为2%。
此外,近期通过限制外国人买房来给房地产市场降温的国家还有澳大利亚、新西兰和新加坡。其中,新西兰的举措尤为强硬,该国新政府在去年10月上台后,宣布将禁止外国投机者购买当地现房,以此提高当地房价的可负担性,目前相关法案仍处于立法程序当中。
“BC省近期推出的新政料将对外国购房者造成一些负面影响,尤其是对于那些资金比较紧张的买房者,可以预见的是,随着附加税的上调,外来中产购房的均价将随之出现下降。对于那些高收入的家庭,增税不增税对他们影响不大。另外,对于那些能够获得加拿大永久居住权的家庭来说,附加税并不适用。”居外网CEO罗雪欣表示。
最近两年以来,全球多地政府频频出手试图给过热的楼市降温,而他们的调控目标则齐刷刷地集中到了外国购房者身上。最新出手的是加拿大的不列颠哥伦比亚省(简称BC省),该省财政部近日宣布,从2月21日起上调外国人购房附加税。
早在2016年8月,为了给涨幅跑赢全球的房价降温,BC省对大温哥华地区的外国购房者开征15%附加税。一年半后,该省政府再次将矛头指向了外国购房者,从今年2月21日起上调附加税至20%,并扩大了征收范围至五大区域。
加税、推投机税双管齐下
海外房产中文平台居外网指出,此举使得加拿大BC省超越新加坡,成为对海外房产投资者征额外税第二高的国家或地区。排名第三的新加坡对外国买家征收总共18%的印花税;最高为香港,香港针对购买非首套房的非当地居民征收最高30%的附加税。
“针对外国购房者的附加税由15%上调至20%,这意味着税负更重了,或将影响他们在加拿大的买房决策过程,可能是下调他们的买房期望值来支付这额外的5%税收。”温哥华的房产经纪人Faith Wilson通过邮件表示。
除了上调附加税外,该省政府还计划针对那些非该省本地收入,包括房屋长期空置的投资客(不分国籍身份),还包括卫星家庭(即家庭的主要收入者仍居于海外,另一半与孩子居于加拿大)征收全新的投机税,投机税为年度征收制,预计将在今年秋季开始施行,2018年的税率为0.5%,2019年为2%,细则还有待后期出台。
“‘卫星家庭’是个新词,一般是一个家庭的母亲带着孩子生活在温哥华,他们通常不工作也不纳税,而孩子的父亲仍在原本的国家赚钱、生活。据我个人观察,‘卫星家庭’在温哥华的中国移民中很常见,我的孩子入托了一个温哥华郊区的中产社区的公共托儿所,我发现其中有30%-40%的孩子是中国裔小孩,我还用中文和孩子的母亲们交流,得知几乎100%都是父亲还留在中国。这个投机税的目标之一就是这个人群,他们移民到了温哥华,却不在当地纳税。Colin Bogar是在上海及温哥华两地居住与工作的加拿大人,目前是住宅新房交易平台金房本(property passbook)的CEO。
上述新政出自BC省财政部2月20日公布的2018年度预算案,调控楼市成为了该预算案的第一大主题,该省财政部长Carole James当日在该省议会的发言中称,“对那些扭曲楼市的投机者们,我们将重拳出击。”
过去几年来,随着加拿大当地多个城市房价飙升,开始出现将该现象归因于以华人为代表的外国购房者的说法。加拿大官方公布的报告中，非常住居民(即个人的主要居住地在加拿大之外)整体的住宅拥有率占比并不高,另外他们更为青睐公寓住宅,且大量集中于大温哥华这样的闹市地段。
据加拿大统计局2017年12月公布的报告显示,在温哥华,非常住居民住宅拥有率占比为4.8%,对公寓住宅的拥有率则为7.9%。在多伦多,非常住居民住宅拥有率占比为3.4%,对公寓住宅的拥有率则为7.2%。
在大温哥华地区开征外国人购房税前,该地区所属的BC省政府做了一项调查,该调查显示在2016年6月10日和7月14日的五周内,在大温哥华地区共发生了超9600起住宅房产交易(约占同期整个省总交易量的一半),其中外国买家占比高达73.3%(同期全省交易中外国买家仅占6.6%)。
而加拿大政府下属机构加拿大按揭及房屋公司(CMHC)此前发布的一份报告则呈现了一个更为有趣的现象。该机构去年12月发布的报告显示,去年温哥华和多伦多的非常住居民公寓住宅拥有率占比几乎停滞。与此同时,在另一个城市蒙特利尔的占比却出现了增长,且主要由中国买家驱动,CMHC报告称在2016年,在蒙特利尔购买公寓住宅的非常住居民买家10%为来自中国,到2017年,这一数字增长到了21%。报告分析称,上述变化可能是源于多伦多、温哥华两地开征外国人购房税,进而促使部分外来购房需求转移到了蒙特利尔。
中国买家多为自住刚需投资客料退场
过去几年来,加拿大一直是中国人海外置业的热门目的地之一。据居外网数据显示,最受中国购房者欢迎的加拿大城市为多伦多、温哥华、蒙特利尔和卡尔加里。
“我们在国内只做加拿大房源,最受客户青睐的是多伦多和温哥华。就平时的业务而言,我们大部分的客户是刚需类的,即移民自住或子女留学自住的购房需求,还有就是纯投资的客户,2016年8月开征的15%附加税对后者有直接的影响,因为这直接使其投资回报缩水,很多人便选择观望。附加税的出台对市场还是有影响的,但对刚需类客户的影响有限,要买的还是会买。最近的新政是针对投机、炒房的人去的,并非有意要打击刚需人群。加拿大房地产投资中心销售总监丁盛中表示,该公司由BC省最大的房产经纪公司麦当劳地产集团于2014年在上海设立。
在推出外国人购房税后,温哥华房价立即下跌,但一段时间之后出现了反弹。据加拿大房地产协会(CREA)公布的数据显示,大温哥华地区在2016年8月开征15%的外国买家附加税后,房价在2017年年初开始反弹,到2017年年中左右开始,该地区的整体房价又回到上升轨道并再创新高。有分析指出,相关降温新政似乎只对独栋住宅市场起效了,但并没有打击到公寓买家的热情。
“2016年新政后,主要是三四百万加元以上的别墅房价立即下滑,150万加元以内的公寓房价格反而增长了,我们的客户的购房价格在70万-150万加元(约合人民币350万-750万)区间内。很多客户是中国到加拿大的新移民,我们服务他们在未登陆前购买期房,对于纯投资需求的客户,我们会和他们说清楚政策情况,然后由客户自己做决策。”加拿大房地产投资中心副总经理文艺表示。
据CREA,2018年1月,温哥华房市的独栋住宅市场继续萎缩,公寓住宅市场销量继续上涨。不过,相关分析称,BC省近期推出的新政,短期内料将一定程度上影响当地房价。“新政的实施,历来会带来不确定性,这次预计房价或出现短期的小幅下跌。不过话虽如此,鉴于2017年出现的反弹,目前可能是个买入的好时机。”Faith Wilson说。
“BC省近期推出的新政料将对外国购房者造成一些负面影响,尤其是对于那些资金比较紧张的买房者,可以预见的是,随着附加税的上调,外来中产购房的均价将随之出现下降。对于那些高收入的家庭,增税不增税对他们影响不大。另外,对于那些能够获得加拿大永久居住权的家庭来说,附加税并不适用。”居外网CEO罗雪欣表示。
另据居外网,中国买家对温哥华的兴趣在2015年达到高峰。从那以后,价格虚高、供应不足一定程度上限制了中国买家的步伐。目前想在温哥华置业的中国买家,基本是处于自住需求,包括移民、留学和工作自住等。居外数据显示几乎四分之三的中国买家说买房是为了自用,出于教育需求的购房者占了17.5%。
有关BC省将于今年秋季开征的投机税,“毫无疑问的是,很多中国家庭,他们的主要收入不是来自加拿大本地,所以这个新税法对他们影响较大。我相信这可能是这个举措的真正目的。这些家庭的收入一般都高于平均水平,很难说他们是否会消化掉新增税收,或改变其移居温哥华的计划。”罗雪欣说。
升级版压力测试收紧房贷
加拿大的楼市降温政策不止于BC省,多伦多市所属的安大略省于2017年4月开始在包括多伦多市等区域开征15%的外国买家附加税。据CREA数据,新政之后,大多伦多地区房价开始持续下滑,独栋住宅下滑明显,公寓房则在2017年年底开始小幅反弹。不过总体来看,住宅销量和售价仍处于下降中,据大多伦多房地产局数据显示,2018年1月,该地区房屋销量同比下降22%,平均售价同比下降4.1%。
对于全球多地政府频频通过限制外国人购房来给楼市降温的行为,有观点指出,主要推手并非外国买家,而是长期的低利率环境。
值得注意的是,加拿大的货币环境正在发生改变。从2018年1月1日开始,加拿大联邦政府针对房屋贷款的升级版压力测试正式生效,这项新政旨在测试在未来市场利率上行时,房屋贷款申请人是否仍具承受能力,在扩大测试面的同时,还进一步提高了测试标准。据相关分析指出,新政料将收紧当地人的房产购买力,预计影响比以往的相关政策更大。
据加拿大按揭专业人员协会(MPC)去年底发布报告称,该国年均房屋交易为70万套左右,其中大部分都有一定程度的抵押贷款,该协会测算称,2018年将有10万人无法通过压力测试,其中有四五万人将因无法找到替代方案(比如购入较低价的房产)而被挤出市场。另外,该协会还指出,加拿大处于上行中的利率也将对购房者带来压力。
不过也有分析指出,上述新政可能利好当地公寓市场,因众多无法通过测试的购房者可能会在独栋和公寓之间,退而求其次选择后者。
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