中国调控房地产的最大目的

【看中国2018年2月18日讯】今年以来，一二线城市的房地产涨价潮传导到三四线城市，连属于国家级贫困县的安徽临泉也加入房地产调控的队伍。调控呈现“百花齐放”，现在并非都是一二线的热点城市的“专利”了。

调控的愈演愈烈说明房地产悖离了当地市场价格尺度。中国当前一二线城市居民实现住房梦需要数十年的家庭收入总和，而发达国家一般在5年左右的家庭总收入即可。当然还有个测算房价悖离价值程度的方法，就是房屋的租售比，每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值，也就是如果把房子拿出去出租，能在200个月之内收回投资，说明房子有投资价值，如果超过300个月才有可能收回投资，说明已经有潜在的泡沫。

可是中国的一些城市的租售比已经严重突破这个数据，据最近统计，深圳的租售比为732个月、厦门为718个月，天津为556个月，济南为415个月，就连四川的成都也要332个月才能收回投资，可见，按照租售比来算，中国房地产市场可谓是泡沫重重。当然，房地产被吹起泡沫，不一定就及时破灭，因为里面牵扯到财政、银行、国家政策等延滞泡沫的一些措施，但从长期来说，长期偏移历史平均水平的资产定价一定是悬在头上的刀。

在中国，房地产企业属于高风险高收益行业，房企的经营状况支付能力很难准确把握，所以房地产企业向银行申请贷款一般要受到一些限制。但房地产的土地出让又是地方政府最主要的财政收入来源，没有之一。

房价屡屡的推高也给银行的直觉就是房地产行业最赚钱。所以中国房地产市场经常出现一些政策角力，每当要控制房价过快上涨，中央即要求各地银行要控制对房地产企业贷款，但地方政府因为土地财政又千方百计想突破中央禁令，而银行因为土地市场由地方政府的垄断性质、房企与地方政府的紧密关系、考量到比其他非房企企业的信用要大，

于是地方政府、银行、房企三方眉来眼去，用一些表外的理财变通的通道形式向房地产企业暗度陈仓，当然银行理财的高利率和房企的高利润最后都要转嫁到房屋消费者身上，这个过程也是泡沫传导的重要环节。最近银监会开展的专项治理，因为理财使银行能规避监管指标套利，银监会认为一些银行滥用通道，违背国家宏观调控政策，个中缘由正在于此。

但从当前房地产调控的层层加码来看，有14个城市从限购限贷限离又发展到现在的限卖，房地产市场似乎又变成了任意伸缩的政策工具。其实各地早先就有规定：房屋在二年期限内出卖，普通住宅要缴纳房屋总价5%的营业税，但满二年后一些地方可以免缴。这个政策当时也是为了抑制炒房才出台的。可是现今房价上涨太快，以致房屋买卖的税费的政策跟不上形势发展，于是地方政府急不暇择又增添了个限卖，限卖的期限各地有二年至五年的时间不等。这个政策意图是地方政府想以此来彻底掐断炒房人的念头。

其实透过这些政策的现象看本质，地方政府期盼房价稳定而不是期盼房地产回归本来价值，主要想通过行政手段把房价持续维持在现行高价位阶段，以期待中央政策或央行增发货币来拉升居民平均收入，用货币增量来使人们收入慢慢适应当前的高房价，好给高价位的房价解套。

就像上世纪八九十年代，北京的房价每平二三千时，人民日报当时刊登文章，批评北京的房价太高，因为那时北京的居民收入普遍每月在几百元左右，所以按当时的民众购买力来说，北京的房价也是高不可攀。可是随着国家增发大量货币，人们收入的数额逐渐扩大，如果那个时候购买了房子，拿现在已经扩大了的收入来还前期的房贷，那么肯定是很划算的。

但这个现象的本质是：之所以现在的个人住房按揭贷款成了银行增加最快的信贷种类，2016年新增居民房贷4.96万亿元，城镇居民用于购房的支出占当年城镇居民可支配收入总额的23%，工、农、中、建60%以上的贷款是居民房贷。这个现象就是因为人们对人民币的购买力的提前预判，提前消费等于是抵消掉央行货币增发带来的货币贬值。

可是地方政府不是站在央行的角度看问题。增发货币是个双刃剑，虽能暂时摆脱高房价压力，但市场钱多了容易引发通货膨胀，也能使房地产的泡沫越吹越大。去年3月26日周小川在博鳌亚洲论坛就货币政策的“度”回答了主持人的提问，他说在实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，即货币政策不再像过去那样宽松。这个信息对房地产行业和地方政府不啻是一声惊雷。

如果按照小川行长所说，今后房价下行是个大概率的事。所以地方政府当前把房地产买卖严控到极致既有他们认为的道理，这种严控在政府看来既能防止房价上涨又能控制房价下跌，因为难买和难卖同时存在，房子没有了流动性，真实需求难以判断，当然房子也会“稳定”在政府给定的价格上。

这种“维稳”式的封堵炒房的限购政策其实只是把房屋需求暂时冻结在那里，一旦解冻，炒房者还是套利而去。所以此种方式不是长久之计，应该跟进一些市场化的方式来调控房地产市场，比如用货币手段、金融手段，当然房地产税也是不可或缺的调控重要手段，尽管中国房地产税政策一直难以出台，因为社会共识房地产税会快速刺破泡沫，这样会破坏当前地方政府收入来源，所以受到政策制定者的犹豫不决。

但要使房地产回归是人住的本质，房地产税的调控才是炒房者真正的噩梦。行政管制手段只会使房地产行业变成死水一潭，不利于房地产市场的健康发展。

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