香港楼市进入失控式亢奋 背后因素不容忽视(图)
5月29日，香港金管局再发警告香港楼市过热。（图片来源：Pixabay）
【看中国2017年5月30日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）5月29日，香港金管局再发警告香港楼市过热，风险上升已经超过1997年金融危机时期的状态。背后的因素均指向来路不明的资金，这可能将风险扩大到整个金融业。
前美联储局主席格林斯潘曾说过，资产泡沫是最难预知及处理的问题，直到泡沫爆破后，大家才惊觉原来真的出现泡沫。美国九十年代互联网泡沫曾持续多年后破灭，格林斯潘只曾在国会听证会上轻轻批评市场出现“非理性亢奋”。
香港是全球房价最高的地区之一，跟当年美国的互联网泡沫相比，香港楼市泡沫只怕更大。从2011年开始香港楼价升幅已明显脱离经济基本因素及市民的收入增长，香港政府及金管局为了防止泡沫爆破风险多次引入不同的措施应对，包括限制按揭成数，提高印花税，打击中国内地炒家及遏止本地炒风都有，但每次出招的效果都不明显，顶多只令楼市淡静几个月到半年就不再有效。
据官方数据显示，自去年10月香港政府为楼市降温的措施实施后，今年首季楼市整体成交已降至4,400宗，但4月又再度回升至7,000宗，当中一手成交占37%；而房价自去年3月起持续上升，并已超越了2015年9月创出的高位；同时，香港民众的置业负担进一步上升，衡量楼市泡沫的房价收入比升至近16倍，超越1997年香港楼市泡沫爆破时的14倍；从家庭收入来看，房贷供款相对与收入的比率，亦升至71%。
5月29日，香港金管局总裁陈德霖表示，本港楼价升至新高位，在联系汇率制度下，美国利率正常化，会逐渐令本港利息上升，楼价持续上升令市民购买力进一步脱节，楼市过热风险增加，周期逆转时震荡更大。
陈德霖表示，当局最近采取措施，强化银行体系抗震能力。他提醒市民要有心理淮备，做好风险管理。置业不论是自住或投资，都是一个高杠杆和大额财务交易，交易一经完成，市民要面对承担不小的市场价格风险，及利率出现变化带来的风险。
土地财政是中国内地房价高企的根源，香港楼市的情况却不尽相同。从历史上看，影响香港楼市走向的最核心因素是美国的货币政策，因为联系汇率制下香港没有自己的货币政策。1997年之前的大牛市，主要刺激因素是低利率，而加息则是后来楼市泡沫破裂的直接因素。1997年之后的几年里，香港政府虽然缩减供应，但房价根本没有上涨动力。直到2008年金融危机之后，美联储实行零利率量化宽松才重新点燃香港楼市的烈火，2012年港府大幅提高印花税限制非本地人买房，但仅仅在短期抑制了房价上涨。美国退出QE并开始加息后，2015年第三季度香港楼市开始真正降温，并出现了两次土地流拍，当时绝大多数金融机构预测2016年将有更大跌幅。
从历史规律看，美国加息再次引爆香港楼市泡沫是大概率事件。但这一次规律似乎不灵了，中原城市领先指数到2016年6月份就结束了调整，并开始了新一波猛烈上涨，创下新高。
这里面的原因就在于内地资金。近两三年来，内地资金大量涌入香港楼市，个人购买住宅，公司购买物业、开发商拍地都十分积极。据统计，香港去年下半年卖地总价一半由内地房企贡献，高达500亿港元，而内地资金涌向香港房地产的规模和节奏又与人民币汇率预期直接有关，时间上也有一定的同步性。
席卷亚洲的1997年金融危机被普遍认为是香港房价崩盘的直接原因。据统计，金融危机爆发后，香港楼市急跌。从1997年到2002年，跌幅达到57%。在2003年之后，香港房价更是一跌再跌，当时的中原城市领先指数巳经只剩下45.71点，也就是说，香港人当初在楼市上的每一元钱投资，只剩下0.45元。而房屋的交易量，从最高峰时期的172,000套，暴跌到85,000套，几乎腰斩。
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