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北京楼市三次“定向加息”谁最受伤?

2017-05-08 08:54 桌面版 正體 0
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【看中国2017年5月8日讯】从5月1日起,北京首套房贷款利率折扣取消,二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%,这是继去年9月调控政策实施以来,银行机构第三次加码住房按揭利率。

2017年1月期间,首套房贷款利率折扣从原来的8.5折调至9折,2017年3月17日房地产调控政策实施后,北京市主要银行机构再次将首套房利率折扣调整至9.5折。

如果加上首付比例增加、房价处于历史高位等因素,在北京购房的成本已是史上最高。受调控影响,北京楼市成交量大幅下滑,价格也出现了松动。

首套房购房成本上升5.8%

以一套90平方米普通商品住宅为例,按照北京市3月份二手房成交均价62,768元计算,首套房和二套房购房成本分别提高了5.8%和2.66%。

对于首套房来说,总价是564.91万元(人民币,下同),首付35%,贷款368万元。

若按照基准利率4.9%打8.5折,最高贷款期限25年等额本息计算,还款总额是593.14万元,利息为225.14万元,每月还款为1.98万元。

若按基准利率计算,还款总额是638.97万元,利息是270.97万元,比上调前增加了45.83万元;月供为2.13万元,比上调前增加了1500元,包括首付和还款总额的购房成本加了5.8%。

按照目前北京认房认贷政策,具备首套房资格必须是连续缴纳五年社保或60个月个税,且名下无房和无贷款记录,也就是说,符合北京首套房资格的,主要以刚性需求群体为主。

对于改善型和有贷款记录的购物者来说,首付比例提高,贷款金额减少。

同样以90平方米总价为564.91万元的商品住宅计算,首付比例为60%,贷款金额为226万元。

按照1.1倍利率计算,25年等额本息的还款总额为411.91万元,利息为185.91万元,每月还款为1.37万元。

按照1.2倍利率计算,还款总额增加至431.88万元,比上调前增加了19.97万元,购房总成本由原来的750.82万元增加至770.79万元,增加了2.66%。月供为1.44万元,增加了700元,增幅为5.11%。

同样的房子、同样的房款,贷款年限同样为25年,房贷利率加码后,无论首套房还是二套房购房成本均在增加。但由于首付比例和利率不同,首付套成本增加了45.83万元,二套房成本增加了19.97万元。

哪类人最受伤

中原地产首席分析师张大伟认为,一系列调控政策对卖一买一的改善型购房者影响最大,“认房贷记录按二套计算,首付比例提高到60%和80%,主要目的是为了打击投机性炒房客,但从供需结构来看,增加了改善型群体的购房难度”。

在张大伟看来,房贷利率加码属于央行和银监会监管范畴,主要是为了提高杠杆使用成本,并不属于房地产调控,“由于这些年房贷整体量级比较重,虽然增幅减缓了,但总量很大,增加房贷成本主要为了降低风险”。

对于房贷利率折扣调整增加了刚需群体购房成本,张大伟表示属于误伤,“总体来说,刚需尤其是无房无贷的群体,上调利率后,购房成本肯定会增加,其实,银行部门应该把这类群体单列出来区别对待”。

目前,除了北京主要银行调整了房贷利率优惠外,上海、山东等地部分银行也开始上调首套房按揭贷款至基准利率。广发证券研报显示,4月份,35个主要城市首套房贷利率为4.52%,环比上涨0.03%,连续4个月上涨,且上涨加快趋势明显,“不排除未来其它城市跟进的可能性”。

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