溢出房地产的资金将流向何方?
【看中国2016年10月17日讯】历经2014年以来股市与楼市的两轮行情大切换，股市与楼市的关系一度被形容为“跷跷板”;任何一边的政策调整和价格波动，都引发市场对资金流动的密切关注。新一轮房地产调控政策陆续出台，市场关注与热议再起，但这一次却有些不同。多位分析师表示，房地产资金溢出将对股市估值形成支撑，但仍存在因未来楼市政策走向而变化的可能;且此轮楼市资金流动并未对大类资产配置产生较大波动，当前资金避险情绪仍很浓重。
资产配置风向再生变
回顾2014年底，A股大行情启动之初，“卖房买股”呼声高涨。2015年中期，国内资本市场发生异常波动，“一线房价翻一倍”的预测随即问世。今年10月起，多地出台房地产调控政策，针对两个市场资产配置的讨论再次热闹起来。
从当前的市场分析来看，认为房地产市场调控将对A股形成利好的观点略占多数，主要逻辑是得益于房地产资金的溢出效应;但对于预期效果，市场态度较此前明显谨慎。而制约市场没有形成“弃房炒股”新浪潮的原因，是对未来资金流向预期存在不确定性;居民理财资金大转移的故事，难再上演。
“从传导链条上来看，房地产市场资金是可以流到A股市场的。”国金证券大类资产配置分析师徐阳称，由调控政策而引发流动的资金主要分为两类;包括部分大资金如私募基金等，这类资金当前或已从房地产市场提前转移，另一部分则是因为限购政策而不能够买房的居民资金。
从两类资金的特点来看，前者或更看重收益回报，后者则源自刚需。这也决定了，在受到调控政策限制后，这部分资金多不会以“避险”为目的配置美元等资产，而更多会流进比商品和债券市场更具估值优势的股票市场。
“这种资金流动，主要限于上述两种资金范围内。而此前已经配置到黄金、美元和日元等资产的资金，其逻辑没有发生太大变化。当前讨论资产配置，更多是特定资金范围内的短时间预期调整。”徐阳同时强调，中长期的大类资产配置走势，将取决于房地产市场调控的力度是否会生变。
与徐阳的观点类似，华泰证券策略分析师戴康也表示，房地产溢出资金对A股估值形成支撑;但政策未来走势，对A股影响才最为关键。
根据以往的数据统计显示，2015年时M2-GDP-CPI变化不大，股市的牛市明显分流了房地产市场的资金;而在房地产政策密集出台的前几轮周期中，上证综指在政策颁布周内大多收涨。尤其在2010至2011年楼市调控密集期，A股自然人投资者中持有市值在10万到500万的账户数量明显上升，该市值正是适合买房的资金规模区间。戴康称，这段时期A股自然人投资者活跃程度上升，与楼市限购政策挤出部分投资型购房者并配置股票有关。
戴康同时强调，未来楼市调控政策的不同走向，将会对A股市场产生完全不同的作用和影响。若继续维持结构性调整，则对A股利大于弊;但如果未来楼市启动总量性调控政策，或会在盈利和估值方面对A股形成“戴维斯双杀”。
方正证券分析师任泽平则以“按下葫芦浮起瓢”来比喻当前楼市与股市的关系。其研报称，房地产调控对股市资金面利好、基本面利空，总体中性偏多。未来要密切观察房地产调控之后的资金流向。
延续曾在前两次楼市与股市行情切换中的鲜明立场，任泽平还预计，房地产小周期结束，本轮房价上涨接近尾声。海通证券分析师姜超更直言，实物类资产的配置已接近尾声，建议转向流动性更好的金融资产。
黄金受宠 商品承压
在关注楼市与股市的联动效应之外，房地产市场的变化还有着更为深远的影响。
“大类资产配置过程中主要有两种‘动’，即大类资产的轮动、以及大类资产自身的波动。这个过程对各类机构投资者都提出了非常严苛的要求。”中国绝对收益投资管理协会年会在近日召开。浦发银行总行金融机构部总经理助力林仪桥在会上强调，当前大类资产配置的波动仍很剧烈。上半年新增人民币贷款中仍有46%投向房地产市场，这个数值会让银行在未来资产配置中碰到诸多瓶颈。
另一方面，银行以往的个人与机构客户也会将很大比例的资产配置选择与房地产相关的金融资产。伴随人口周期的拐点来临，银行也遇到大类资产配置的拐点。“比较严峻的问题，当前市场整体的资产回报收益率非常低，大类资产的收益率下降非常快。”林仪桥称。
任泽平也指出，居民买房需求下降后，预计会回流银行体系买理财，理财收益率可能大幅下降，银行资产配置压力增加。同时，2016年新增人民币贷款中大头是房贷，未来房贷收缩将进一步增加银行资产配置压力和委外诉求，资产荒加重。
做好资产配置、把控投资风险，市场已对此达成共识，在动荡加剧的环境中还显得尤为紧迫。从传统的大类资产来看，市场避险情绪仍很浓重，对于债市和黄金的青睐有升。
姜超称，债券和类债券的股票资产将受益于通胀和利率的长期下行，服务和创新类资产则受益于经济转型和制造业升级。其更表示，看好明年债券牛市，年内第四季度则需利率波动中把握布局机会。中泰证券罗文波则表示看好中期的黄金复苏。“如果全球经济继续下行，那黄金将会是最好的避险工具;如果全球通胀预期再起，那它将是财富保值的主要投资工具。”
而对于商品市场，市场观点保持中性。有观点指出，商品市场当前的主要逻辑是短期价格波动由预期主导，长期仍存压力。“商品受需求收缩制约，难以推升通胀”，任泽平表示。此外，震荡走弱的美元预期也并不悲观，多位分析师均表示，包括美元、日元未来都存在上升预期。
与此同时，市场对于资产配置趋势的重视也有明显提升。林仪桥就介绍，未来浦发的资产配置将逐步转向到大类商品配置、另类投资、海外投资、股权投资等资产，整体趋势将聚焦在多样性、全球化。“传统的资产配置仍有很大的局限性，包括做配置时主要考虑资产自身、资产配置的相关性较高。”
(文章仅代表作者个人立场和观点)