外国人投资美国房产及股票

【看中国2016年03月15日讯】按照美国法律，外国人可以在美国自由购买地产。从购买手续来讲，购买的流程和提供的材料都是一样的。外国人也可以申请美国贷款，只是提供给外国人的贷款，可能要求的条件材料有些不同。外国人在美国购置房地产，有人是投资，有人是自住。如果是投资房地产，其租金收入及买卖收入是要向国税局报税，外国屋主租金收入有两种纳税方式。

一是预估缴税(estimate tax)：这是在纯收入基础上计算，按照一般的累进税率纳税。屋主用毛收入（Gross）减其花费，花费包括房屋贷款利息、地产税、管理费、维修费、水电、营运花费、维修、及房屋有关的保险及折旧费等。例如租金收入5万元，房屋贷款利息、地产税、管理费、维修费、水电、营运花费、维修及房屋有关的保险等是3万元，折旧费是1万元，那净收入只有1万元。外国屋主预估收入1万元，假设税率是28%，那就先预缴2800元。外国投资人如果是个人，在明年用税表1040NR申报，税率与美国人一样，但是，外国人不能享用标准扣税额(Standard Deduction)，也只能享用个人免税额，所以实际的税金比美国纳税人稍高。

二是预扣税（withholding）：租金收入是一种被动（Passive）的收入，要预先扣除毛收入30%的税额。例如，租金是5000元，先扣30%即1500元。外国屋主只拿到租金3500元。毛收入和预扣税要在1042-S表上申报，截止期是第二年的3月15日。

采取何种纳税方式取决于外国人拥有的财产是否被认为是在美国从事生意。如果仅仅是被动活动（passive activity），比如只有纯租约，房地产所有人不被认为是从事生意，那必须使用预扣税方法。如果外国个人能找到与美国的生意有联系，可以用像美国人预估缴税。

美国人卖房子时，不须预扣税。但是外国人卖美国房地产时，则必须将部分卖房的钱预扣下来，联邦要预扣10%房屋售价，纽约州要预扣8.82%。扣除的数额并非最终的缴纳税额，只是预付。非美国税法居民的外国人是不用报税的，如果国税局不收预扣税的话，没有办法保证外国人合法缴纳收益税。外国人卖房后，在明年4月15日填交税表，再正确计算应交的税额。

很多计画移居美国的人士都已经或准备在美国购买房地产。需要注意的是，对于在美国的房地产的赠与或遗赠很可能会产生美国联邦赠与税或遗产税。非美国税法居民在去世时拥有美国房地产，也有可能导致遗产税。

外国人在美国境内的房产在转让时需要交赠与税或遗产税。虽然美国身分的居民也有赠与税和遗产税，但美国人一生有543万免税额。而外国人免税额只有6万，在6万之上最高要缴纳40%的赠与税或遗产税。

金额大的投资型房产考虑用公司的名义买房。例如，来自中国的张先生用个人名义买下曼哈顿一套价值千万的房产，不料两年后因车祸去世，房产由二十多岁儿子继承。王先生的房产只有6万可以免税，房产的剩余价值都要缴税，联邦税局加纽约州近50%的遗产税，儿子只好卖掉房产来缴税。如果留学生父母希望给孩子在美国买房，考虑直接给孩子钱，以孩子的名义买房，减少牵涉到赠予税和遗产税问题。

若是外国人投资美国股票，在美国没有利息或资金增值税，但是有股息税。美国会对源自美国公司的股息征收30%的税，经纪券商会直接替你把税扣掉。例如，你投资的股票派发给你100元股利，你的券商只会给你70元。外国人没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

一些持外国身份的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税法规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，若是其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去了税务好处。（作者为注册会计师及理财顾问）

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