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券商首席经济学家:中国房地产陷入全面衰退

2016-02-15 08:14 桌面版 正體 0
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【看中国2016年02月15日讯】本文节选自中国金融四十人论坛(CF40)书系之《告别速度:中国经济下一个十年增长动力何在》,作者林采宜系CF40特邀成员、国泰君安证券首席经济学家。

在经历了2013年一轮价量齐升的快速增长之后,2014年,中国房地产开始陷入了量价齐跌的低迷状态,一二三线城市房价渐次回落,商品房成交量同比萎缩,土地购置量和购置价格也相应回落。

2014年,全国累计销售面积12.06亿平米,同比下降7.6%;全国百城住宅平均价已连续五个季度环比下降,85个城市出现同比下跌(其中包括历来价格坚挺的一线城市北京、上海以及广州)且跌幅逐渐扩大。

与此同时,开发商拿地态度也趋于谨慎,全年累计土地购置面积33,383万平米,同比下降14%。2014年全年土地平均购置价格同比增幅17.4%,比2013年下降6.5%。

2010-2013年,在四万亿投资及其后续效应刺激下,房价和房地产投资也再度迎来了一波高速增长,2013年,房地产开发投资完成额在全社会固定资产投资中的比重在20%左右,土地出让金收入贡献了地方可支配收入的33%,房地产成为地方经济增长的“支柱”和地方政府的重要财政来源。

另外,根据审计署《全国地方政府性债务审计结果》披露的数据,到2012年底,涉及11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34,865.24亿元,占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93,642.66亿元的37.23%:由于地方政府债务的偿付能力严重依赖土地出让的收入,土地价格波动直接影响到地方政府未来的偿债能力和信用问题。

在这种情形下,土地实际成交价格和成交面积出现同步萎缩,对于地方可支配财政收入、地方债务风险和当地经济增长的影响不言而喻。

鉴于上述原因,在国务院2014政府工作报告定调“针对不同城市情况分类调控”后,全国46个限购城市中除了北京、上海、广州、深圳和三亚,其他41个城市房地产限购政策相继取消。

通过广东、福建部分主要城市的房地产同口径数据进行比较,我们发现:

与限购型城市相比,房地产政策管控较为宽松的非限购城市商品房销售在进入2014年后也出现同步下滑,两者商品房销量在二季度末趋于表现接近。

这表明无论政策调控存在与否,市场对房地产看涨的预期已经发生变化,房地产政策的改变已经无法扭转房地产行业的整体下行趋势。中国房地产陷入全面衰退。

来源:中国金融四十人论坛(微信号) --版权所有,任何形式转载需看中国授权许可。 严禁建立镜像网站.
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