2015农历新年期间，国内楼市成交异常冷清（网络图片）
【看中国2015年02月26日讯】中国新年期间，国内楼市成交显得异常平淡。内地媒体经多方调研发现，节日期间多地楼市陷入冰点，不少二三线城市的房地产项目在节日期间甚至暂停销售。而区域市场也在成交冷清的表象之下进一步分化，且有不断加剧的可能。行业分析人士指出，二三线市场楼市库存压力较大将是未来一段时间的市场常态。
市场成交陷“休眠”状
尽管今年大部分地区节日期间较温暖，但楼市交易较之以往，并未出现同步回暖迹象。据悉，今年春节假日期间，大部分城市暂停了网签，很多城市出现零成交的现象。从机构统计中，依然能够看出少量的交易。据新浪乐居数据监控中心显示，节日所在的一周2月16日至2月22日，苏州住宅成交137套，成交面积22519.78平方米，成交量环比前周减少了907套，降幅达86.9%。其中，自除夕开始，楼市瞬间进入冰冻期，各大楼盘齐齐“冬眠”。
今年新年节日期间，部分城市大量房地产项目封盘，暂停销售，直至节假结束才恢复销售。此种情况在二三线城市表现的尤为明显。而往年，二三线城市的房地产项目为吸引回乡置业者，有不少楼盘在节日期间都会推出优惠措施。
一线城市的春节市场同样不容乐观，原因在于供应相对较少。深圳市规划和国土资源委员会统计显示，节前一周的2月9日-2月15日，深圳仅有一个房地产项目拿到预售许可，为深圳市场的低迷埋下了伏笔。其中，自今年2月至春节期间，深圳市无一新盘开盘。网易房产数据中心数据显示，今年节日假期的前三天2月18日至20日，广州楼市仅成交5套，且均分布在郊区县，中心六区零成交。分析人士指出，除节假日因素影响外，今年新年期间，商品消费低迷，凸显经济形势不容乐观的现状。在这种背景下，房地产交易必然难有起色。
中原地产首席分析师张大伟认为，今年农历新年楼市的主要特点为：受节日因素影响，2月成交量将出现明显下调，楼市难以走强；一二线城市受节日影响基本处于暂停状态，大部分项目从假期结束后才逐步开售，而2月数据低迷，将影响到3月份的上半月。
区域分化愈演愈烈
在山东南部某城市的新区，过去两三年间新建的大量商品房，如今仍有大部分库存尚未消化，凸显出一幅“空城”景象。尽管当地政府部门出台了减免税费、发放购房补贴等政策，吸引农民进城购房、务工人员回乡置业，但效果不佳。据悉，为控制库存规模，当地政府已于去年叫停了新区的开发。但在今年节日期间，该地屡现讨薪事件，主因在于房地产商因资金回笼乏力而无力支付工人薪水。
这种情况已成为三四线城市楼市风险的一个缩影。中国国家统计局的数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来，全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。
相比之下，四个一线城市的节日楼市虽然亦无甚亮点，但市场基本面有所不同。以北京为例，进入2015年以来，北京土地市场密集成交，截至节前，北京土地市场的公开成交额已达到452.29亿元。短短不到两个月，土地成交水平相当于2014年全年的25%。2014年北京1916.9亿元的土地出让金，已经创下历史新高。
在一线城市中，除深圳因地理条件限制无法大规模推出土地外，北上广三地的土地市场均在2015年迅速升温。表现最为突出的北京出现楼面价、溢价率、竞价次数不断攀高的态势，上海和广州的土地也受到市场热捧。
业内人士指出，土地市场升温，主要是因为一线城市的供需关系仍然紧张，其作为“避风港”的作用不断显现，并加剧了房地产企业的回归势头。这种情况虽可增加一线城市的土地供应，但土地成本提高将给2015年一线城市房价的抬升埋下伏笔。
张大伟认为，在度过了房地产市场发展的粗放式阶段之后，楼市的区域分化特征将愈演愈烈。其中，在总体市场供大于求的背景下，一线城市和部分热点城市供不应求的局面难以在短时间内改善，广大三四线城市将不断为“去库存”而努力。这种分化已在近期的房价数据上有所体现。国家统计局发布的数据显示，今年1月，全国70个大中城市中，有64个城市的新建商品住宅(不含保障性房)价格环比下降，持平和上涨的城市分别有4个和2个。分城市来看，房价持平和上涨的城市主要集中在一二线城市，房价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市。
一线城市有望回暖
随着节假的结束，楼市有望恢复到节前的成交状态。据中原地产统计，今年1月，全国54个主要城市合计签约住宅24.66万套，虽然环比去年12月有所下调，但同比2014年1月仍有22%的上涨，属于历史同期的高水平。
业内人士预期楼市向好，主要来自于对政策变化持乐观态度。在此前连续降息、降准的刺激下，预计3月份后再次降准、降息的可能性依然较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力，3月份可能会出现首套房85折左右的优惠折扣。而各地方政府也有望从其他政策角度给楼市松绑。
中金公司的报告指出，从逻辑上看，当前经济增速下行，房地产投资增速也低位徘徊，因此楼市政策放松的概率较高。该机构认为，如果政策放松，一线城市则存在松绑限购、交易环节税收减免、变更首付比例等三种可能性。在时间点上，2月底到3月上旬出现政策放松的概率较高。从历史经验看，农历新年过后房地产股票、实体市场一般表现良好。自2009年至今，节后地产指数30个交易日平均较节前涨7%，而节后2-6周的房屋周均成交量平均较节前两周要上涨18%。因此，政策层面的积极变化将促使房屋交易市场不断回暖，也将给资本市场带来刺激。
值得注意的是，《不动产登记暂行条例》实施的临近也可能给市场带来短期刺激。去年下半年，个别城市政府官员出现低价抛售房产现象，并引发大量接盘。上述条例将于3月1日实施，可能在一定程度上对短期的市场供应带来刺激。
从全国范围看，由于供求基本面的变化，市场交易虽然可能出现一定程度恢复，但很难恢复至历史高位。中原地产张大伟指出，由于可选投资渠道匮乏，过去十多年中，不动产一直是居民的最佳投资选择。但近年来，随着交易税费的增加和政策打击，短期投资需求已显著减少，长期投资也因房价上涨乏力受到影响。他表示，对普通投资者而言，近年来银行理财产品、互联网金融投资兴起，投资门槛和风险较低，收益有保障。沉寂已久的股票市场也于近期开始走强，加快了资金的转向。相比之下，大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是最佳投资选择，因此房地产市场的冷却将是必然趋势。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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