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地产商发展城市选择误入陷阱

2014-05-19 12:20 作者:杨红旭 桌面版 正體 0
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【看中国2014年05月19日讯】值得关注的是,2013年以来,很多房企重新抛弃了“贫瘠”的三四线城市,再度把一线和少数二线城当成了“会下蛋的母鸡”。问题是,2014-2015年期间,一二线城市能否真的下出“金蛋”?我看不一定!

近日,关于地产老板跑路的新闻报道多了起来。这也从一个侧面反映了房地产市场正在降温。当然,最惹人关注的,当属光耀地产危机重重,已到了“求收购”的挣扎地步。

近几年,笔者在为诸多大中企房企讲课时,总是反复讲到一个所谓的“投资三论”:何时投资?在哪投资?投资什么?开发商购地、并购、扩张,必须想清楚这三大命题:时机、区域、产品。继第一篇分析投资时机之后,本文继续以光耀地产为切入点、以房地产开发业为指向、以房地产开发商为目标,展开系列分析之二:投资区域选择。

每个地产商,都有一个发迹地、大本营、老窝。光耀地产2002年在惠州成立,其后在惠州快速发展,5年后成为惠州城区销售冠军,也算是一方诸侯。与其他类似的开发商一样,雄霸一方之后,很快就会觉得本地“池子”太小,必须游向大海。于是,2010年,光耀地产开始发力外拓,超常规发展,迅猛布局珠三角、长三角、环渤海区域。随后总部迁入深圳。

以前已经分析过,从时机角度考量,光耀集中于2010-2011年扩张,时机比较差,部分项目地价过高,高位被套。那么从扩张的城市来看,光耀同样犯下了严重错误,部分城市已经被证明,基本属于“陷阱”。

不妨先从全国市场的区域分化与板块变化规律说起。

房地产属于不动产,所以这个市场的最大特征正在于其区域性,一个城市的市场供应,不能转移到别的城市去满足当地的需求。所以,一个国家很少爆发全国性的房地产泡沫,却并不少见区域性泡沫及崩盘,比如19世纪在美国房地产快速健康发展的过程中,芝加哥楼市却暴涨暴跌了几个轮回。

比如20世纪20年代,美国全国楼市正常,佛罗里达州却爆发了一次超级泡沫,破灭后无数人倾家荡产,连银行家都会自杀。再如,1992-1993年中国很多地区还没有商品房,而海南、北海的地价房价却被炒上了天。泡沫破灭后,无数烂尾楼“玉体横陈”,供路人瞻仰了N多年。

1993年,冯仑、潘石屹、易小迪等人,在泡沫破灭前“狐狸”般及时撤离,保住了事业的“第一桶金”。这些都是陈年旧事。咱们就从本世纪说起吧。1998年全面房改,进入本世纪,才算真正在全国范围内实施住宅商品化、市场化,拉开了住宅市场快速发展的“黄金十年”的序幕。

且慢。即便是在“黄金十年”当中,房地产市场仍然存在区域之间的温度差异。先分析一下,非常有趣的板块轮动。我在《楼市探秘:赢在长趋势、赚在短周期》一书中,曾针对过去十年经所历的三轮房地产短周期,总结出不同板块和城市热冷交替现象。

第一轮调整,上海领跌。2005年下半年至2006年,上海深度降温。进入本世纪后,长三角房地产市场,在全国范围内最早复苏、回暖、繁荣,尤其是2003年温州炒房团兴起后,长三角主要城市,如上海、杭州、宁波、南京、苏州、无锡等地房价快速上涨。

2004年加速上涨。2005年第一季度趋于疯狂。所以,2005年4、5月份,国家出台的空前严厉的“国八条”,主要是针对以上海为主的长三角的,事实证明效果比较显著。

2006年7月,70个大中城市房价指数,上海排名跌幅榜第一,下跌3.5%,其后是丹东和温州微跌,其他城市皆上涨。涨幅最大的是深圳,13.6%,其后是北京、呼和浩特、广州。大家注意:这是惟一一次,四个一线城市的房价走势严重分化,上海下跌,北、广、深大涨!

由此证明,2006年的市场降温,具有显著的区域性,主要是以上海为龙头的长三角。看似上海的房价指数,跌幅并不大,国家统计局口径的房价指数最大月度跌幅也没超过5%。但实际上,当时住宅成交非常低迷,少数楼盘降价幅度达二三成,并引发一波退房潮。

第二轮调整,深圳领跌。2008年下半年至2009年一季度,深圳领跌全国。广东的房地产市场,发育的早于全国。上世纪90年代就曾红火过一阵。较早的启蒙与发展,也培养出一批“地产大鳄”,万科、金地、招商、保利、合生、富力、碧桂园、雅居乐、恒大,哪个不是响当当?90年代后初和本世纪初,广东楼市有些沉寂,没有长三角复苏的那么早。

从2005年开始,珠三角步长三角后尘,持续发力,直至2008年成为第二个“重灾区”。2006年7月,当上海房价领跌全国时,深圳房价涨幅却高达13.6%,位于70个城市涨幅榜之首。这还不算疯颠。2007年,随着全国房价趋涨,深圳房价涨幅持续扩大,2007年8月达到顶峰,超过17%(注意:牛刀与徐滇庆正是在当年7月打赌,后来以徐教授登报道歉结束)。

其后,又在高位盘整了三个月。然后调头向下。2008年11-12月,同比跌幅高达18%。以2009年3月横向比较,深圳房价跌幅为70个城市最大,广州紧随其后,说明珠三角成为全国楼市降温最明显的地区。

第三轮调整,温州领跌。2012年6月,是70个城市房价指数同比跌幅的谷值点,此时温州以15.8%的跌幅,位居跌幅榜第一,领跌全国。从市场数据来看,2012年下半年开始,温州房价一直领跌全国。比如2012年9月,全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.26%,而温州下跌幅度最大,为16.4%。

当然,这只是房价指数,波幅小于实际成交价,相当数量的楼盘价格同比2011年9月,跌幅达三成左右,可以顽强的算作“泡沫破裂”。 与此同时,宁波、金华、杭州、杭州房价跌幅也较大。总体而言,浙江板块全面“沦陷”。

2009-2010年,全国房价经历了一轮上涨,其中多个月份,温州领涨全国。比如,2010年1月,70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%,而温州为15.7%,4月最高达26.1%,雄霸第一。

其实,不仅温州,整个浙江,都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。比如2012年9月温州房价跌幅最大,其后依次为杭州、宁波、金华。涨时步调亦一致:比如2010年1月,温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。

过去十年,三轮房地产短周期中,大概有一个规律:涨得高,跌得深。珠三角、长三角、部分散点地区(如鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)、神木、海南)也曾出现过大幅波动。即便多数人一直认为非常强势的一线城市,也并非例外,反倒是效应较明显的地区。上海和深圳,都曾在爆涨之后,出现显著降温。

据笔者的观察,其他二市,广州的房价一直较为温和,除了2013年;而惟独北京,尚没有出现过超过全国平均降温幅度的深度调整。或许,主要是因为北京是中国惟一的首都。哈哈。不过,在老杨看来,北京也是逃不掉的,只是时候未到,等着瞧吧。

也就是说,假如一个房企,在2004年下半年和2005年上半年在以上海为龙头的长三角中心城市购地,在2007年以深圳为龙头的珠三角中心城市购地,在2010年和2011年上半年在整个浙江区域购地,则在其接下去1-2年,也即地块转化成楼盘,可以出售的时候,正好遭逢区域市低迷,也就意味着“踏错板块”,城市进入策略出现重大失误。

假如顺驰2004-2005年只有环渤海区域购地,而非在上海、苏州、南京、无锡高价抢地,也不至少最终被迫卖身。假如浙江诸多开发商在2010年没有疯狂在本地抢地,何至于最终把“老窝”炒爆仓吗?

大家不妨查一查2010年度上市房企报表,看看哪些房企,曾在2010年的地市高位,大规模的在浙江购地。比一比,看一看,当前谁正在那个“泥塘”中打滚。

聊完了三次轮回中的板块起落。再来分析一下一二三四线城市分化。2010年之前,房地产业界并不常将一二线与三四线做区别性看待和谈论。而2010年开始,一二线和三四线,仿佛成了完全不同的两个“房地产世界”,越来越多的被谈论、争论,并被众多开发商作为不同的城市进入战略加以实践。

首先,每个新房市场都存在一个生命周期。从新房成交规律和建设规模来看,一线城市已经见顶,生命周期步入成熟期。比如,北京市新房市场成交量自2006年开始已进入规模递减阶段,深圳市自2007年新房成交规模同样缩减。而绝大部分三四线城市,还处于“长个子”的快速增长期。至于二线城市,多数仍在增长,但增幅已明显放缓,在未来五年左右的时间内,很多二线城市的新房成交量和新开工量,也会趋于见顶。

北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经成熟,此类城市土地供应偏紧,土地市场竞争激烈;但居民购房能力较强,所以项目利润率较高;然而,市场短期波动显著,风险与机遇并存,适合大型房企长期布局与经营,当然也吸引了部分追求高利润的中型房企的进入(比如“福建帮”)。

而绝大部分三四线城市,城市基本面相对较弱,新房市场发展快,未来整体发展存在较大空间,新房规模继续扩大,需求增长较快,但土地与房屋供应量较为宽裕,所以土地市场竞争不太激烈,项目利润率偏低,但市场波幅较小,适合那些追求扩大开发规模与市场份额的房企进入并深耕。

其次,为什么2010年是个分水岭?因为,2010年开始实行严厉的房地产调控,而且不断升级,“限购、限贷、限价”这样的粗暴的行政干预手段都出笼了。行政打压的重点地区,正是房价较高、涨幅较大的地区,主要是一二线城市。约47个城市实行限购,囊括了4个一线城市、5个计划单列市、25个省会城市(不含重庆和拉萨)。一二线城市对于高价盘预售实行管制,开发商拿预售证很困难。在此背景下,很多开发商转战没有实行限购、限价的三四线城市,减少在一线城市购地。

然而,对于多数相关房企而言,这一战略转移事后被证明是失误的。2011年下半年,不仅一二线城市降温,而且三四线城市也跟着降温。但是,2012年二季度开始,市场复苏、回暖,直至2013年底。这一轮上升行情中,一线城市和少数二线城市房价大涨,但三四线城却反映平平,个别地区如温州、鄂尔多斯等则房价大跌。

2012-2013年这次房地产短周期的上行过程中,一二线和三四线之间出现如此大的反差,这在中国过去十几年的房地产发展史上,从未见过。主要原因在于市场供求关系。2010-2011年间,房企在一二线线购地少,而在三四线购地多;但当2012-2013年市场反弹时,一二线需求旺,而三四线需求平稳,所以就导致:一二线供不应求,而三四线供大于求。

据跟踪,过去两年,一线城市曾经出现过住宅库存明显减少,而三线城市库存却持续增长。归根结底,房价是由供求关系决定的。值得关注的是,2013年以来,很多房企重新抛弃了“贫瘠”的三四线城市,再度把一线和少数二线城当成了“会下母鸡”。问题是,2014-2015年期间,一二线城市能否真的下出“金蛋”?我看不一定!

最后,再来看看光耀地产的城市布局。其项目主要分布在,珠三角、长三角、环渤海区域,粗略一看,属于中国经济最发达、人口密集度最高、购房能力最强的三大经济圈。但问题在于,三大圈当中,城市之间严重分化。光耀选择的地块,多数并不在主流城市的核心位置。光耀集团官网资料显示,公司目前已拓展至深圳、惠州、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海。

从2011年以来的市场表现看,这12个城市中,只有深圳、上海和北京的表现较好,其他皆不理想。而在比较强势的三市中,却分别只有一个项目,且还属非主流的项目。比如,所谓北京的项目,其实在河北境内;在上海的项目,位于远郊的青浦区淀山湖板块。这样的项目,根本无法为企业带来可观的收益。

另外,布局城市看似虽然不少,但单个城市的项目太少,单城产值效率太低。而富力曾经深耕广州、北京,融创正在深耕天津、北京、上海,都属成功案例。

这其中,只有惠州一地属于深耕型的,是光耀地产的大本营,也是项目最多的城市,几个无法正常交房的项目也在这里。从价格走势看,当前惠州新建商品住宅价格均价约为6700元,2010年约为6000元。根据国家统计局的房价指数,今年4月相比2010年,惠州新建商品住宅价格上涨15.7%,明显低于深圳的26.7%、广州的30.4%。

从价格表现看,惠州的这一房价涨幅大于全国多数三四线城市,还算不错。但问题是,惠州的楼盘开发量和供应量增长太快,大牌开发商扎堆进驻,所以2010年以来市场总体供大于求。其中,近几年大亚湾区域开发规模巨大,很多房子卖给了深圳人,但由于距深圳市区70公里左右,很多人买后并不居住,由此被媒体称为“鬼城”。

正如光耀集团董事长郭耀名所言:“如果当时不走规模化,呆在惠州本地不出来,将来更加没有机会走出来,那么多品牌房企进驻惠州,本土房企很难竞争得过。当时的想法只有快速走出来,快速实现规模化,甚至上市,才有机会在这个行业长久立于不败之地。”只是,悲摧的是,走出来后,在选择新城市时出现失误,可谓“遇城不淑”。

与光耀地产形成鲜明对比的是,同时也与浙江板块整体低迷不同的是,源于福建的几家开发商,2010年开始发力在全国布局的过程中,区域选择相对合理。比如总部已迁至上海的旭辉、阳光城,过去几年在上海拿了较多的土地,而上海市场的强势表现,也为他们的销售业绩和利润增色不少。

值得关注是,浙江和福建相邻,皆为民营经济发达、外向型经济、民间资金充裕、民众喜欢投资,但近几年福建板块楼市形态强于全国大势,尤其是厦门和福州房价高涨,而浙江却哀鸿遍野。

比如,福建住宅成交均价,2010年不足12000元,今年前4个月攀升至17000多元。而杭州的住宅成交均价,2010年18000多元,今年前4个月却只有15000多元。我有一种感觉:福建板块持续高烧,已偏离正常轨道,未来可能出现板块整体性显著降温。

谈及区域分化,还有很多逻辑和故事可聊,但本文篇幅不宜过长。总而言之,随着中国房地产市场告别“黄金十年”,全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,一去不返。

笔者认为,未来十年左右,中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间,但“分化”将成为关键词。

而区域市场的分化,又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。开发商必须学会:如何判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险。


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