何清涟：房地产巨大泡沫未破 全靠三口气
【看中国2014年05月10日讯】多年来，中国房市泡沫破裂一直处在“狼来了”的状态中，但一季度的行情却预示这一次“狼”真的要来了。因为支撑中国房市的“三口气”，都有可能续不了房市的命。这“三口气”分别是：地方政府对土地财政的高度依赖、房地产公司的市场利益;已购房老业主反对降价的集体行动。
*中国房市过度饱和的供给*
中国的房地产业早就形成供过于求的局面，从以下两个数据可窥中国房市概貌。一个数据由中国房地产研究协会2012年提供，中国每年新增建筑面积约占世界的一半，为20亿平方米左右，其中超过70%为住宅面积，达14亿平方米，其中超过40%的新增住房集中在一、二级城市。
国内如此分析中国房市存量：2013年8月30日，新浪网发表“数据显示仅4年新增住宅够全国1半人口换1次房”，文中提到，以人均住房面积为36平方米计算，中国每年新增住宅面积可满足超过3800万人的住房需求，按某位经济学家的分析，则可满足超过8600万甚至2亿人的住房需求。
以上数据不包括2013年住宅竣工面积。2013年城市住宅竣工面积有三个相差极大的数据，国家统计局发布的数据是10.67亿平方米，美银美林估算为11亿平方米，另一估算为2013年城市住宅为26亿平方米。就算以国统局的数据为准，新峻工的住宅总面积也实在够高了。
这么多的房子，谁是真正的买家?按照中国房产价格，绝大多数中低层无力购房，因此房产消费主力是官员或富人，其购买目的是用以财产保值。这点已由过去数年来陆续曝光的“房氏一族”所证明，房叔房婶房姐们拥有十几套甚至几十套住房的报道屡见不鲜，前铁道部长刘志军、政治局常委周永康等高官拥有三百多套豪宅(别墅)，可算是房氏一族的顶级代表。但2013年6月间，主流媒体上有一个帖子为草民广为流传，那个帖子的标题叫“北京有6000个刘志军”，文章称，在北京城至少有6000个拥有住房超过300套的人。这话我还真有点相信，因为中国是个中央集权的国家，在处级不算官的皇城，掌握各种资源即寻租机会的权力部门实在太多了。
这种几乎无限的住宅拥有需求，主要出自财产保值增值的需要，因为中国过去20多年尤其是近十余年来通胀率很高、唯有住房价格上涨幅度超过通胀幅度，据说中产阶层的贫富分化原因，就在于买没买房，以及何时买的房。目前，官员与富豪这两大群体通过拥有房子为财产保值这一需求大幅减少，减少这种市场需求的原因有二，一是反腐，二是房产税开征在即。
*给中国房市续命的三口气*
中国巨大的房地产泡沫至今未破裂，完全有赖“三口气”，其中最关键的是：
1、地方政府坚定地为房地产泡沫“续气”
2013年，地方政府对土地财政的高度依赖状况并未改变。今年1月，财政部曾公布全国财政收支情况：2013年地方政府性基金中，国有土地使用权出让收入4.1万亿元，同比增长44.6%，刷新2011年3.15万亿的历史记录。在土地出让金持续上升的情况下，其他公共财政收入却呈下降趋势，2013年全国公共财政收入12.91万亿元，同比增长10.1%，增速为近7年最低。今年一季度仍然维持这一态势。
地方政府依靠什么维持房地产市场价格不下跌?以下行径虽然荒谬，却是事实，那就是干预大型房企的定价，不让这些企业降价，以免造成买方信心下降，房市下挫。
2、房企不敢吐的一口气
按道理，房市与股市应该同理，即市场前景不佳，早降价逃生为明智选择。但中国的房企却在坚挺。其间缘由何在?
一些大型房企老板公开解释，称地方政府不让降价。万科集团董事局主席王石曾公开表示，2008年因为楼盘降价，万科被南京市政府罚款4000万元。他还提到，有几个重点城市因万科降价，进驻万科查账、查税。2008年有地方政府召集房企开会时，主题可以概括为“不许降价，远离万科”。
王石的话亦得到业内人士旁证。有报道称，长沙、杭州、宁波等地方政府召集开发商座谈时，都谈到开发商不要轻易降价抛盘，以免引起市场悲观情绪蔓延。尤其是万科、保利这类“龙头房企”，它们在一个城市就有多个项目，如果降价对市场影响会很大。浙江一房地产资深人士表示，最近宁波某区有楼盘想降价，但区领导考虑降价造成的“负面影响”较大，所以和房企打了招呼，就没降成。
不过，单纯归结于地方政府不让降价，也是片面说辞。房企真正的担心其实还有一重，即担心降价影响市场信心，导致交易量下跌。中国房市与股市一样，因投机过度，最后都成了“信心支撑”，这种信心支撑的市场特色是“追涨杀跌”，房产价格下降促销，只会让买家产生犹疑，进一步调低预期价格。据市场消息，今年一季度杭州市区商品住房成交量为10112套，同比下降37.8%;成交的均价是15388元/平方米，同比下降11.3%。分析人士称，这一现象说明低价战略并不能换来成交量的迅速回升，反而象推到了房价下跌的第一张多米诺骨牌，随之而来的是常州、宁波、营口、连云港、秦皇岛等地房价纷纷显现出下跌趋势。
3、老业主拼命提住的一口气
除了上述两口续命真气之外，撑住房地产价格的还有老业主拼命提住的一口气。
从2011年以来，从上海开始，全国多个城市的楼盘降价引发退房，老业主将房市降价称之为“价格欺诈”，每逢房企降价，老业主就组织起来“围攻”房企售楼处，不许降价。这种现象始自2011年延续至今，屡屡见于报道，最新一起今年4月发生于成都市。
中国的楼市调控因此陷入极为尴尬的两难境地：不降价公众不满意，降价则部分已购房的老业主集体反对。这口气堪称中国独有，世界所无，
*天下没有不破的经济泡沫*
过去4年以来，中国房市就依靠上述三口气延命，其中最重要的一口气当然是地方政府源源送去的续命气。
但是，泡沫总有破裂的一天，到了今年4月，中国主流媒体开始讨论房地产泡沫破裂的问题。新华网4月27日怀疑地自问：“楼市开始出现明显降温迹象支柱地位会不会动摇?”
下面这组数据让国内媒体无法再闭上眼睛：
在价格明显下调的情况下，交易量不升反降。今年2月，70个大中城市新建商品住宅价格涨幅就出现了自2011年2月以来首次同比、环比双回落。国家统计局4月18日的最新数据显示，3月份，在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比停涨或是下跌的城市已经达到14个。最重要的一个信号是：五一小长假房市成交创新低，北京二手房市场量价齐跌。
房地产泡沫破裂，在中国只是个时间问题，以及价格下跌的幅度有多大、在多长的时间内跌多少。如果按照中共政府的惯性思维，最好是在政府可控制的情况下，在一定的时段中，一点点地在下跌通道中“可控制地”慢慢下滑，不要扑通一下跌到底，引发恐慌性价格跳水，因为那会酿成一场大灾难。
真正的麻烦是，市场供需自有规律，强行干预在一段时期内可能部分有效，但不可能永远有效。政府调控经济之手毕竟不是“上帝之手”。