高盛高华：中国房价大跌潮来临 开启行业收缩期

【看中国2014年05月10日讯】在多家外资银行集中唱空国内楼市的同时，中国房地产市场本身也没能够证明自己仍然坚挺——房企的财务状况开始恶化，经营性净现金流显著恶化，有息负债率创历史新高，高盛高华预计二季度房价普遍下行，行业的收缩期已经开始。

高盛高华本月5日发布报告称，110家A股房地产财务状况恶化，并将对二季度房价造成冲击，预计房企可能会在二季度普遍大幅下调房价，行业的收缩期已经开始。

高盛高华对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示，2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价“走软”的开始。

虽然每年的一季度并不是销售旺季，但排除季节因素的影响，开发商净负债权益比由2012年四季度62%的低点持续上升。到2014年一季度末，这一数值上升到平均86%，为2007年以来的最高水平。这表明开发商面临的财务压力加大。

另一数据现金余额/短期债务之比显示为 0.95 倍，重返2008年下半年和2011年四季度的水平，这两个时期都是2008年以来两轮房地产周期的收缩阶段。

此外，高盛高华的报告中还指出，开发商的经营性净现金流显著恶化：

开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%，资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至117%，创下2010年一季度以来的四年最高水平，2010年一季度这一数值达到130%。

一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正。对比发现，这与2008年一季度的情况相当，当时27%的开发商公布了正经营性净现金流，为历史最低水平。

此前，野村、瑞银、瑞信和摩根士丹利等均表示过对中国房地产市场的担忧，详见 中国房地产市场巨型“泡沫”大起底

中信证券近日发布的报告也预计，房地产开发企业中，悲观情绪开始占据上风。报告指出：

2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到了0.81，上市企业的有息负债率达到33.7%的历史新高。企业经营性现金流季度净额出现了历史以来最大的负值。

兴业证券的报告也显示：

上市房地产企业一季度末有息负债率为33.2%，接近历史高位。行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%，达到历史峰值。

而与此同时，基金也开始大规模撤离：

据Wind统计，今年一季度公募基金将51家上市房企清仓，包括中粮地产（000031.SZ）、阳光股份（000608.SH）、浦东金桥（600639.SH）、陆家嘴（600663.SH）等。

从今年一季度净利润来看，这51家上市房企中有12家出现亏损，过半净利润同比出现下滑。2013年年末公募基金共持股2亿股，今年一季度已全部清空。

中粮地产今年一季度遭到32只基金产品抛弃，其中建信优选、诺安中小盘和大成价值成长基金，为2013年年末前十大流通股东，分别减持680万股、577万股和538万股。

从货币现金比例上看，2014年1季度末货币现金比例为10.9%，接近历史低位。2014年1季度负债率的大幅上升，叠加了销售回款的减弱和建安、土地款支出。

一些房企也相继出现了季度性的亏损，其中固然有个体经营的原因，也从另外一个层面反映出市场的低迷：

荣丰控股（000668.SZ）由于2014年一季度销售收入大幅减少，业绩下滑幅度高达1259.63%，亏损额在1000万元至1400万元之间。

包括宜华地产（000150.SZ）、深大通（000038.SZ）、万方发展（000638.SZ）在内的3家公司，业绩降幅也超过500%。

京投银泰（600683.SH）预计的亏损额达6600万元。

嘉凯城（000918.SZ），一季度净利润亏损15732.94万元，净利润增长率为-247.47%。

然而，也有业内人士认为，房价增长停滞或下跌可能只是自然回调。据《21世纪经济报道》引述兰德咨询总裁宋延庆表示，当下市场出现的调整既是受信贷影响，也是房价上涨到一定程度的自然回调。
 

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