在我眼中，房地产行业已经被判死刑(图)
【看中国2014年01月31日讯】当然这种说法有些过激，但是从投资的角度来看，这个行业已经没有出路。
安民对这个行业的研究，基础源于2010年的那个系列文章。它们把房地产产业链条中的每一环节都仔细审视了一遍。地方政府、房地产商、信贷（银行、基金、信托、高利贷者）、种房的村民、承建商等相关行业、炒房人、包租婆、购房人和租户，前述各方都寄生在购房人和承租人身上。这个才是中国房地产利益链条的格局。许多人一直觉得奇怪的是，为什么在国外，当你拿着500万去买任何东西时，你都是爷，而在中国，当你手持500万去买房子时，你还是孙子。原因正在于这个利益链条的格局。
2011年，安民的研究基于中国社会阶层和新三届人口变化的规律，指出如果中国推行高房价政策，那么中国未来一定会有相当大一批人结不了婚。这批人的构成是：85年以后出生，从农村读大学到城市就业者，以及没有读大学直接到城市工作而不愿意返回农村的年轻人；85年以后出生的城市中低收入家庭子女，特别是低收入人群子女，现有困难户。这几批人中，有相当数量的人群最后很有可能难以结婚。他们是中国社会未来10多年动荡的根源。
安民把这个时间划定为2025年，因为那一年，1990年出生的人35岁。如果结不了婚，那么容易引发社会动荡。以此判断，中国房地产的崩溃，应该在此之前。
2013年，安民的研究表明，中国经济从90年代开始的超高速增长，特别是财政收入、投资、出口等六到七个方面的高增长已经面临结束，极有可能难以为继。这其中，支撑这种高增长的因素，就在于房地产行业从1998年以后的高速增长。房地产高速增长，地方政府卖地收入高速增长，带来地方政府的高投资，然后是GDP的高速增长。而安民研究上述链条之后，特别是研究中国GDP的增长结构之后，很清楚如果按照现有的房地产增长速度，到2017年，房地产一个行业的GDP增加值，就会超过全社会GDP增加值总量的50%，因此2017年到2018的是一个分界线，因为到那个时候，社会的反对意见绝对会是一大堆，房地产行业再高速推进的可能性就微乎其微了。
而在对本轮宏观经济增速进行了研究之后，安民认为，2014年到2015年上半年，将极有可能是房地产行业的一个重要拐点。因为经济周期还处于上行之中。昨晚的文章，很清楚地表明，2014年上半年，地方政府的投资额和投资增速可能并不会低，但下半年后可能走低。而出口还受到美元指数和美国股指走势的影响。这轮宏观经济的向上，实际上是一个弱复苏，一旦向下拐头，对经济和房地产的杀伤力，应该不能小视。而弱复苏背景下宏观经济的高点，应该在2014年出现。
就此，我们通过小心谨慎的研究，通过多个角度，多种方法，日益接近问题的本质。安民相信这个判断，今年会是房价的高点，拐点将极有可能在今明年出现。
而从国际金融资本的角度来看，中国房地产泡沫是全球仅剩的一个最大的泡沫，把中国的泡沫刺破，是他们最大的利益。因此，我们对这个泡沫并不寄予多少期望。不管是由中国政府来刺破，还是由中国市场来刺破，或者由国际金融资本来刺破，这个都到了它必须破的时候了。房地产，是得小心点儿啦。
2010开始，中国政府抑制房地产，但外国资本并没有抑制，中国房地产海外融资一直比较顺畅，利率也比较低。但是，2014年，国内房地产融资成本在抬升，因为银行利率目前在向上走，特别是短期拆借利率，6%左右的短期拆借利率，使得2014年房地产企业的融资成本一定会大幅抬升。国际融资成本，也会跟国内一样上扬，这些都有可能对房地产企业形成实际的打击。一方面打击需求，一方面打击融资成本，利率的影响会日益突现。一旦宏观经济向下，市场购买力不足，如果再加入海外动荡的影响，那么这个行业就会陷入多米诺骨牌效应中了。
第一块骨牌已经开始倒下了，这就是利率。当然，它还没有完全倒下。一旦利率倒下到位，第二块骨牌一定是市场需求。我们可以盯着这个数据吧，一个很好的办法就是盯房地产销售额。
小心驶得万年船，世界上没有哪个泡沫能够持久不破的。
相信这个判断吧，朋友们。
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